吐血整理|城区二手笋盘 有房低于指导价近30% 大幅降价500万

周末，掌柜君跟朋友们小聚，聊到二手房大家都深有感触：最近笋盘真是太多了，朋友圈都被刷爆了。

顶流万科金域华府4万+；

地铁口低密大盘跌回指导价；

城区高配地段1字头……

有人说：西平都扑街了，普降5K起，跌过一万都不稀奇。

去年同期，还在被万科金域华府一期69188的成交价刷屏；今年，就算是坐拥东莞CBD等诸多顶级配套也不管用了，均价狂跌两万起步。

二手房指导价的洪荒之力，让房价直接穿越回到2020。

面对这样的市场环境，有人忧愁自然就有人欢喜。愁的是有房一族，瞬间流失了几十上百万身价，喜的是刚需刚改们，捡“笋”的时机到了。

还有需要提醒大家的是，近日有媒体消息称，针对日前市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建局回复表示会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并将于近期在官方平台发布。如果深圳发布指导价提高的政策，东莞二手房指导价政策大概率会“照搬深圳作业”，届时东莞二手房价将迎来一波集体上调。在此之前，还是奉劝大家把握上车时机！

（相关阅读：深圳住建局回应二手房参考价上调：会做出相应调整 近期公布）

东莞城区地界一向金贵，城区房源价格居高一直以来都是大家有目共睹的，但是捡“笋”时节总有惊喜，即便城区也有实惠房源。

据掌柜君了解，城区不少楼盘价格并没有想象中那么高不可攀，有很多接近指导价的房源，甚至还有部分小区二手房低于指导价出售。

南城

据掌柜君不完全统计，2022年开年以来南城有多达10套比较为市场喜爱的二手房源有新动态，其中有8套低于指导价出售。

江南第一城一套350万的三房，单价仅27327元/㎡，比指导价低了超10%；三期还有一套116㎡的3+1户型，证过5年，据中介反应业主报价368万元，接近指导价出售。

还有居住舒适的金地格林小城，也出了几套笋盘。近日贝壳找房挂出金地格林小城的一套115.79㎡的楼梯3房，总价330万元，单价28500元/㎡，远低于本小区31325元/㎡的指导价；还有一套一楼的141㎡4房，业主报价480万元，单价34043元/㎡，接近指导价；掌柜君还在朋友圈看到中介大力推该小区优质房源，满五唯一的非顶楼3房，仅368万，非常值得了解。

东城

东城是四大主城中笋盘最丰富的所在，2022年开年以来东城有很多二手房源有喜人的新动态，大部分低于指导价出售。

光大景湖春晓在售房源不少，由于社区不错，配套齐全，业主们的心理预期还比较高，大部分心理价位都远高于指导价。近来，贝壳网挂出几套低于指导价出售的房源。其中110.75㎡的3房是楼梯房，价格相对较低，仅380万元，单价34312元/㎡；另外两套64.11-68.79㎡ 2房也是低于指导价出售，是2梯18户的多户房。

除此之外，深入市场的二手中介也在推售景湖春晓的一个大笋盘，143㎡的高层4房，满五唯一，总价只要530万。

位于黄旗山豪宅片区的星河传说也出了3套笋盘，都是76㎡的两房，满五年，总价280万。据中介表示，这个星河传说3套笋盘的消息一出，很多客户预约看房。

东泰花园有超10套年后挂牌的2-4房都远低于指导价，据中介表示，该小区是1998-2005年的老小区，低于指导价的房源大部分都是楼梯房。

阳光澳园也是一个在二手市场比较受欢迎的小区，据中介透露，目前阳光澳园有一套业主急售的105㎡3房，总价330万，单价只要31429元/㎡，远低于目前该小区的挂牌均价6267元。

莞城

莞城有二手房指导价的小区仅有富盈东方华府、东湖花园和花园新村3个，据中介透露，富盈东方华府房价一直以来都比较坚挺，业主心理价位还是远高于指导价，倒是东湖花园和花园新村两个小区房价更为实惠，不少房源低于指导价出售。

近来，位于莞城文化广场附近的恒大华府有一套超值笋盘出现，不少中介都在向客户推荐这套房：90㎡2房，70年产权公寓，总价120万，从房源实拍照片看，该二手房的装修还是比较好的，业主养护的也不错，买来即可拎包入住。

莞城的学区房一直以来都比较受关注，近来又出了不少性价比高的学区房，中介朋友们都在大力推介。

其中晓翠园的一套82㎡的电梯三房很优质，贷款售215万，一次性只要210万，证满五年免增值税，入户可读中英文小学和东莞中学，这套房源对对教育资源有需求的客户来说十分珍贵。

还有位于东莞行政中心区域的金域名苑，属于莞城建设小学学区房，带电梯，还有双层地下停车场，是110.94㎡3房，满五唯一，业主报价仅300万。

万江

万江有6个小区出了二手房指导价，其中信鸿江月湾、理想0769、江滨花园、合正上东国际有待捡漏的笋盘。

据贝壳找房显示，万江的理想0769有很多低于指导价的二手房源，其中有一套优质三房值得一提，总面积121.45㎡，总价300万元，单价24702元/㎡，低于指导价11.23%；还有一套中介推荐的优质房源，是93㎡的3房，算上赠送面积共有110㎡，总价只要265万元，核算单价24091元/㎡，比指导价低了3737元。

华南Mall商圈附近的江滨花园也有不少实惠笋盘挂牌出售，最低单价13831元/㎡，低于指导价25.40%，是一套100.5㎡的3房，总价139万元，据中介透露，该房还有议价空间。

昨天，葡萄庄园三期出了套一口价房，总价310万元，96㎡+赠送20㎡四房两厅两卫，满五唯一，还是高楼层。据中介朋友说，这套房源一出很多客户联系看房。

去年指导价一发布，东莞二手房市场备受打击，“业主持价观望，买客不愿出手”成了市场普遍现象。但是有一些业主急需出手套现或者为踩上首套置换的节奏，不惜降价急售。

就如掌柜君前面提到的南城万科金域华府，指导价出台前单价去到6万多，现在急售笋盘，价格降了不少。从中介处获悉，近期万科金域华府一期成交了一套高楼层4房，580万一次性付款。

另外，同是万科金域华府一期，还有一套满五唯一的两房，仅300万元；还有万科金域华府二期也有2房笋盘，仅售300万。

南城鼎峰源著也一口气来了几套笋盘，260㎡的大户型，总价仅1093万元，单价只要38800元/㎡；199㎡的大平层，一口价1000万元，无个税，无增值税，但需一次性付款；400㎡的大别墅，比市场价低400-500万，满五唯一。

同在南城的光大景湖时代城也出现了价格大跳水房源，一套98㎡的3房，总价仅510万，折合单价52041元/㎡，比原来低了6000多。

稀缺的别墅笋盘清华居也大降价了，业主降价300万急售，仅需1080万，面积333.02㎡，还带100㎡花园。

东城的万科中天城市花园也出了2套笋盘，是92.81㎡的3房，仅售335万元，折合单价36095元/㎡。

还有莞城的万科运河东1号，有一套130.73㎡的3房，低于市场价150万出售，仅售360万，单价27538元/㎡。

受春节假期和疫情影响，近来的二手成交还是很不景气，成交数据多靠几个热门小区托底。据乐有家研究中心数据显示，2022年2月东莞二手住宅网签405套，环比下跌48.8%。从六大片区的表现来看，城区片区网签市场整体平稳，二手住宅累计网签117套，环比微升1.7%。

量虽保住了，但价却在跌。据乐有家研究中心数据显示，在2021年9月至2022年6月的这半年间，城区片区二手住宅挂牌价一直在徘徊下跌。

在市场不景气的当下，人们买房更多偏向理性选择，多方比对，其中韧性指数和性价比指数高的小区更受购房者欢迎。韧性指数代表着小区的抗跌能力，在楼市变幻莫测的当下，小区的发展潜力越高，也就越有价值。而性价比指数则是代表买得划不划算，是否用相对便宜的价格买到了实用性更强的小区。

细数各大小区的热门成交房源，不难发现，凡是能够快速成交的二手房都有小区优质、配套完善、价格优惠、交通方便等几大优势，算是东莞韧性指数和性价比指数比较高的房源。

在此掌柜君提醒各位房友，在看房买房时多多衡量，既要关注眼下的性价比指数，也要衡量未来的韧性指数，适合自己家庭和规划的房子才是好房子，祝愿大家都能选到心水好房！