开发商拿地躺平 购房者犹豫观望 猜猜东莞如何松绑救市

2022年已过将近半载，东莞楼市依旧冷冷清清，4月18日又一个不好的消息给东莞楼市泼了一盆冷水：8宗土拍中6宗因无人报名而终止出让。

这个时候，房产圈不同站位的人有着不同的心理活动。

开发商：没钱赚，扛不住了，躺平了！

购房者：都给我卷起来，让我再看看！

政策端：我再想想办法……

在掌柜君看来，开发商的“躺平”实属无奈，要知道中止出让的几宗地地价并不便宜，但以现在这个市场及很大程度上悲观的预期来看，拿了地，建了房，价格卖不上去不说，可能连能不能尽快卖出去都成了问题。面对这样的窘境，扛不住的开发商们“躺平”实属无奈。

巧合的是，同一天晚上，中国人民银行联合国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，又称“稳经济23条”，其中第13条提及房地产：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

这也是首次提及因城施策确定“最低首付比例、最低贷款利率”等敏感用词。

可见若是让市场真正能尽早苏醒，恐怕得下一剂“猛药”。我们猜测一下，接下来的“猛药”可能有什么呢？

会不会放宽社保年限呢？

目前施行的社保政策是：对于新入户东莞的购房者而言，需入户满半年+社保满半年，或者购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满一年；对于非东莞籍的购房者而言，购买首套房需缴满1年社保、二套3年社保。

这意味着，想要在东莞买房，须在莞长期保持能够顺利缴纳社保的稳定工作直至购房。不难看出，社保对于不少购房者而言，是很大的一只“拦路虎”。

年前一直传言说东莞放松限购0社保可网签，如今东莞社保缴纳购房资格认定松绑终于落定在政策上。4月2日，官方发文表示，2021年12月以来，因受疫情防控影响无法按时缴纳社会养老保险费的非本市户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭，在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。这一社保新政，对于购房者而言是一大利好，但是力度还是不明显。

未来有没有可能更进一步放款社保要求呢？对于东莞户籍不再进行社保限制，对于非东莞户籍而言，有没可能调整为首套只需半年甚至三个月、二套只需1年社保？

有没有可能分区域放宽限购呢？

现在东莞全域都在施行同样的限购政策，不论是火爆到全城疯抢的南城和松山湖，还是鲜有人问津的桥头和谢岗，“4万+”的热土和“1字头”的冷门同样限购。

若是效仿广州（外地人可以在广州增城和从化买一套住宅，没有社保限制），部分区域放开限购，一些购房需求可能也会得到释放，也会促进冷门区域新房去化和二手房交易。

会降低各种税费吗？

现在东莞的二手房税费还是不少的，契税方面，首套是1%-1.5%，二套是1%-2%，三套及以上是3%；增值税高达5.6%，满五年免征；个人所得税要满五唯一才免征。

契税、增值税、个人所得税，都是以万为单位计算的，对于普通家庭而言不是个小数目。为刺激房产交易，会有降低交易税费的政策出台吗？比如新房、二手房购置契税降低，二手房交易的增值税征免年限由5年调回2年等。

会不会减少限售年限呢？

现在东莞施行严格的限售政策，买入后证满3年才可转让；对于热点楼盘更甚，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年，好在目前还没有明确规定哪些楼盘限售5年，不然又会打击一波市场热情。

若是减少住宅限售年限，由3年、5年缩短为1-2年，打消购房者长期持有住房的顾虑，卖得更容易，买得也就更爽快。

二手房指导价会上调吗？

4月11日，关于第二版“东莞房价地图”发布，主要显示近期有代表性的新建商品住房项目的成交价格区间，可为区域楼盘的房屋挂牌交易、银行贷款申请等提供评估参考，这可以说是一手房的参考价。

那么，随后最新的二手房指导价是否也该出台了呢？部分小区二手房价格会上调吗？会像一手房价地图那样给一个价格区间吗？

有可能降低首付比例吗？认房认贷会松绑吗？

购买普通住宅，东莞现行的首付政策是：无房+无贷款记录，首付3成；已有一套房+贷款已结清，首付4成；已有一套房+贷款未结清，首付5成。

也就是说目前东莞最低首付3成，若是购买一套100㎡的3房，以单价3万元/㎡算，总价300万元，首付就要90万。近百万的首付一下拿出来，不少家庭难以承担。那么东莞没有可能像长三角部分城市一样，进行降首付的操作呢？首套2成首付、二套3成或4成，想必会极大刺激购房。

另外，认房又认贷会取消吗？贷款结清后再买房是否可以按首套算首付呢？首付低了，人们买房的热情或许也就起来了。

可贷金额审批会不会放宽？

银行在审批贷款时，很看重借款人的还贷能力，有时候未必能贷到足够金额的款，也为买房加多了一道“门槛”。通常需要提供6个月以内的银行流水，一般来说，银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2，如果借款人正在偿还其他贷款，则要求月收入≥（现有贷款+房贷月供）X2。

若是可贷金额审批放宽，帮助购房者顺利贷款，也是一项刺激手段。

两代人接力还贷会出台吗？

近年来，部分地区的部分银行搞出了两代人接力还贷的产品，据说房贷可还到80岁，可谓是″贷贷″相传。前段时间，“接力贷”重出江湖，广州已经有银行再次启动“接力贷”，主贷款人年龄需要在18-65岁之间就可以，但是被紧急叫停。

到底是什么原因被紧急叫停呢？后期经完善的接力贷政策会在东莞出台吗？

以上仅为掌柜君猜测，具体暖市政策还是要等官方发布，对于东莞楼市目前境况，你有什么看法呢？欢迎留言评论！