宾利姐与劳斯莱斯哥抢车位背后：宝能和吉祥服务挖的坑

深圳宝能公馆发生了一场闹剧，宾利车主的车位被一位劳斯莱斯车主“占用”一个月，宾利车主扬言要用宾利车堵住劳斯莱斯，并称“家里有50辆宾利”，引发广泛关注。

尤其是他们两伙人在地下车库，上演了一出打滚撒泼的好戏，让人大跌眼镜，很难让人相信，这居然是俩豪车车主能干出的事，有兴趣的读者可以搜来视频观瞻一下。

详细了解了下事情原委。

01

车位产权是谁的？

从流传出的现场视频可以看出，事件的导火索是宝能公馆小区的车位纠纷。

开发商卖房时与宾利女车主签过合同，其有相关车位的使用权(赠送30年的固定车位使用权)，部分公寓车位设置在住宅区楼下，并装了地锁。

住宅区业主普遍认为车位是公用的，而一部分公寓业主则认为已购买并拥有车位使用权，因此两方业主经常就车位发生纠纷。

根据合同显示，物业服务甲方企业为深圳吉祥服务集团有限公司，吉祥物业正是宝能旗下物业公司。

宝能公馆的停车位问题为这次的纠纷埋下“定时炸弹”，而这背后折射出的是深圳车位能不能买卖，开发商是否违规售卖车位使用权，是否存在虚假宣传等一系列问题。

02

鹬蚌相争 实为宝能挖坑

据了解，深圳的商品房停车位，分为配建停车位和增设停车位。配建停车位为房地产开发项目全体业主共有，增设停车位为房地产开发企业所有。(来源：深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法)

而宝能此次为了促成公寓成交，将配建停车位，捆绑公寓出售，不仅损害了全体住宅业主的利益，而且把公寓业主也狠狠坑了一把。

宝能在了解相关法律法规的住宅业主，以及不了解法律法规的公寓业主之间周旋，表面看是鹬蚌相争，背后的原因，离不开宝能地产资金链紧张导致的暴雷。

从去年年初传出裁员、欠薪、拖欠供应商货款，外界就猜测宝能存在风险。直到欠薪问题蔓延到其它业务板块，大家真正意识到宝能集团也陷入了流动性危机中。

宝能公馆鸟瞰图

去年6月开始，随着集团多家子公司爆出裁员、拖欠薪酬社保等问题，宝能系的流动性困境浮出水面。

2022年4月末，宝能承诺的理财兑付违约。5月末，阿里司法拍卖网挂牌宝能城 10 套房产，也同样引发了多方关注。　

03

深圳车位不能买卖的历史背景

深圳配建车位是从何时开始不能买卖的呢？

事情还要追溯到2013年深圳雍景湾出售小区停车位使用权事件说起。

2003年，深圳开始起草《深圳市区分建筑物停车位出让转让办法》，但在2007年由于《物权法》出台而搁置，也令深圳地下停车位买卖一直处于政策的空白状态。

2012年12月初，雍景湾突然宣布出售停车位70年的使用权，而实际土地年限仅剩20年，在业主反对的情况下，仍然收取部分业主全款且不签订任何合同。

2012年12月17日，雍景湾小区近20名业主因车位纠纷到街道办维稳信访。

2013年，针对雍景湾车位事件，深圳市规土委回复：根据《物权法》第74条、《广东省物业管理条例》第54条，对停车位问题进行的原则规定。根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，停车场在土地使用权出让合同中没有约定的，属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有;若在转让合同中有约定的，则停车场的权利依据约定，经办理初始登记，确认登记人的权利。

2014年12月，深圳房协官方网站公布，鉴于房地产开发项目配建的停车位不计算容积率、也不计收地价，因此界定停车位属于全体业主共有，在房地产初始登记后权利人为全体业主，不核发房地产证。

04

东莞车位缺口高达200万个

各地对于车位管理办法，一直都是一城一策，而停车位带来的争议，各个城市都不缺。归根究底，是停车位紧缺所致。

除了深圳，一直以来东莞也是停车困难的大户。

据相关数据统计，截止2021年底，东莞的机动车保有量已突破360万辆，在大湾区城市群中超越广州排名第2，仅次于深圳。而东莞全市车位供给仅为160万个，停车位缺口高达200万个。

停车位的紧缺，带来近年东莞停车位价格的水涨船高，这一点尤其体现在主城区核心地段的优质项目上。

05

车位价格水涨船高

现在主城区的一手车位价格普遍在40万以上。据最新的数据显示，2022年4月莞城区丰华珑远翠珑湾成交车位75个，均价44万；南城区的鼎峰源著成交车位43个，均价42万(数据来源：合富研究院)。

去年，东城豪宅万科皇马郦宫的车位，卖出了103万的“天花板价格”，引起吃瓜群众广泛关注。

东莞核心城区的二手车位价格更是高得惊人。据掌柜君了解，中海莞府车位叫价85万元，中信森林湖车位超过70万元，万科金域华府车位很多也不低于60万元，东骏豪苑车位平均63万元。

随着车位供应增幅与新能源汽车爆发式增长导致的增幅差距进一步拉大，车位供求矛盾日益加剧，临停需求也日益紧张，势必进一步推涨东莞车位“身价”。