龙湾VS西平，是PK还是拉踩？

虽然2022年东莞第二轮集中供地已圆满收官，但市场对于此次土拍的议论声仍绵绵不绝。

其中，对于热度最高的广发南与万江龙湾地块的未来的售价，也引起了许多人的猜测。

有业内大V透露，对于龙湾的新盘售价，有人直接估到6万，而这个价格，比位于南城西平豪宅的鹏瑞天玥价格还高。

今年，捧高龙湾，拉踩西平的声音络绎不绝。

甚至有自媒体直言，未来龙湾将甩西平一条街。

对此，掌柜君来聊一些个人看法：

未来五年才是西平的黄金上升期，也是与西平一路之隔CBD诸多规划的兑现期。

未来五年，众多高端商务楼宇(华润置地中心、盛和湾区大厦、湾区国际制造中心总部、湾区商贸金融中心、莞商大厦、招商局中心)相继入市，繁华CBD之上的优质写字楼，将吸引头部企业扎堆“围猎”，圈内集聚效应逐渐释放，大量高级白领与上班族云集于此，新的精致高端圈层将在此诞生。

华润置地中心实景图

除此之外，东莞CBD坐拥5条轨道线、5个轨道站点，随着这些线路的开通，东莞CBD将进入全新的3.0时代，“半小时生活圈”延伸覆盖全区，像不断堆砌的“磁石”，最大限度地聚合与吸附着无数优质资源，物流、商流、信息流、资金流、人流等汇聚于此，形成一座巨大的财富吸金池。

顶级的城市定位，密集的交通路线，近30万的人口规模，重量级产业的聚集……爆发出的巨大红利，将直接影响与CBD一路之隔的西平的价值。

相对不缺土地的龙湾，西平的土储相对较弱，但西平也有不少旧改储备，并且紧靠政府规划的发展主轴上，拥有诸多龙湾无法取代的优越条件。

西平外围的山水资源，得天独厚，可以说是被东莞这座城市中心的天然生态资源拥在怀中。

随便一个外行打开百度地图，都能看到这整片的绿色，宛如给东莞核心围上了一条绿色的丝巾，而西平就在这中心。且不说周边大大小小的公园就有约18座，就凭着自然馈赠的黄旗山、同沙水库等等，即便放大到东莞各个镇街，拥有这样居住环境的地段也并不多了，这才是东莞CLD所独具的优势和气魄。

人们常常忽略西平的天然生态优势，是因为西平的居住人口基数大，导致过于密集造成的，而这是所有核心区域的通病。

人口多，这显然是西平的优势，而不是劣势。

人口是判断一座城市以及核心地段实力的必备条件。西平现有常住人口约13万，只有这样的人口基数才能撬动西平超10万平的商业规划，乃至CBD、南城金融发展的脉搏。

东莞主城区一心两轴三片区的发展规划，一心行政中心，两轴中的一轴为东莞大道时代发展轴，另外一轴是鸿福路延伸到黄旗山南的山水轴，三片区一为南城国际商务区、二为黄旗南生态科创区、三为三江六岸历史文化区。西平一侧是东莞大道时代轴，另一侧是鸿福路山水轴，背靠黄旗南规划区，面朝CBD规划区，是写进规划图里的居住社区。

西平缺少开发空间吗?不，西平6个旧改已启动，总改造面积约114万平，包括雅园、九头村、上下手村、坡头村等。

并且在梳理这些旧改和空地的时候，不难发现，西平是南城牵手东城最重要的媒介。一路之隔，便是两个主城区，这是西平独有的现象。

梳理龙湾通达城市主轴的路线图，你会发现。龙湾与行政中心之间，间隔了鸿福路沿线等居住区域，这些区域积累了大量早年开发的住宅楼，多为早期公寓产品，设计规划都有所不足，价格偏低。

如：沿河商住楼为楼梯房，没有花园小区，价格为14000-19000元/平;天诚康桥华苑仅有1-2房户型，没有园林小区，价格25000-30000元/平;东安大厦为楼梯楼，没有地下停车场，价格14000-20000元/平。

除此之外，鸿福路沿线楼盘有许多为单位自建房，如，联一雅居、福江楼、福安楼、鸿裕大厦、旺龙花园等。这些房子大多是由2000-2009年竣工，大多楼龄超20年。

城市都是连片发展的，而这些老旧小区，横插在两个区域之间，无疑是龙湾串联东莞大道主轴、行政中心以及CBD繁华核心的硬伤。

东莞的产业核能都集中在松山湖，而松山湖位于东城和南城的城市更南端，如果说CBD是东莞规划的金融核心，那么松山湖就是已经成形的产业核心，将两个核心串联的动脉上，将产生未来的新价值爆发点，但是显然这里面没有龙湾。造房子容易，产业落地难，城市的任何发展都不会偏离主轴。

随着城市发展，东莞将涌现更多价值高地、核心区域，但取代西平的不会是龙湾。

位居东莞千龙脉之地，连接中心城区和松山湖高新区的黄金纽带，拥有大量土储的黄旗南，未来更有潜能。

1、发展规划。把黄旗南片区放到东莞版图上看，北至黄旗山南麓、南临环城南路、西接莞长路，总面积约6.7平方公里，具有“左右逢源，承山接水”的区位特征，既是强化中心城区与松山湖联系的主要纽带，又是联系黄旗山与同沙水库的生态通廊，列入东莞高起点规划、高品质建设中心城区“一心两轴三片区”的重要节点。

早在2020年，按市中心城区“一心两轴三片区”建设指挥部工作部署，东城高标准推进黄旗南片区规划，引入高水平城市规划综合运营商，打造产城人融合的高品质发展区，着力塑造黄旗南“一带一轴一环”空间格局。

如今，黄旗南“一带一轴一环”蓝图正悄然成形。其中“一带”，即黄旗南麓文体带，西起东城体育公园，东至环城东路，沿八一路一字铺开，意在打造重要的景观、人文休闲活动廊道。“一轴”即中央绿轴，位于黄旗南片区中心位置，短短1公里长的生态绿廊，连山接水，实现黄旗山与同沙水库山水对话。“一环”即同沙滨水环道，在同沙公园约15公里环湖路的基础上，增设约6公里小环路径，通过碧道、浮桥串起同沙生态公园里的驿站、凉亭、停车场、观景台，打造亲水生态廊道。

2、生态规划。目前，黄旗南香遇走廊一期、二期相继亮相，香遇百花园落成，儿童主题公园规划已定，黄旗南片区“绿色蓝图”正逐步实现。

3、土地诸备。2020年年底，万科中标成为黄旗南片区城市综合运营服务商，统筹面积约6.28平方公里的土地开发策划工作。

其中包括由环城南路、莞长路、八一路围合形成的黄旗南片区约4.58平方公里;以及包含体育公园、横岭村、网球中心、钓鱼场在内的黄旗山南麓平坦区域约1.70平方公里。

除此之外，八一路南侧还有大量的住宅地块(8个地块，共计38.5万平的土地)，目前由光大集团持有，地块类型为中低价位、中小套型普通商品住房用地。

随着旧改的深度推进，土地的持续开发，黄旗南片区发展空间不足难题将得以破解，迎来华丽蜕变。

4、交通规划。黄旗南片区将拥有两大地铁站点，即地铁1号线的东城南站(在东华中学东城校区旁)和新源路站，并围绕这两个站点划定TOD综合开发范涠，助力黄旗南片区开发建设。

5、价格的加度。房价是最能反映一个区域的真实价值，毕竟，一个区域的房价是购房者用真金白银去打call出来的。

近两年，龙湾的房价才有所上涨，万科首铸东江之星二手房价格企稳4万/ 平，但整体价格为3.5-4.5万/ 平。反现黄旗南片区，以皇马郦宫为例 ，2020年最高挂牌单价近4.5万元，现二手房均价将近6万/平。

未来几年，多宗旧改项目将相继入市，黄旗南片区的新房需求得到释放，大量人流的涌入，让城市形成了强大的虹吸效应，提供源源不断的向上活力，一个全新的、宜居宜游的居住板块将在此形成。

而且，随着双地铁TOD集群的逐渐成型，黄旗南片区将进入新的发展进程，大量人气的聚集，不仅“带旺”沿线商圈，还将吸引众多新资本竞相入场，新的财富商圈随之形成，周边物业或将有N倍值。

历经千年的龙脉宝地，方便快捷的交通出行，双TOD集群联动共振、众多资本的举牌涌入……巨大红利的释放，将让黄旗南片区地位直线上升。

所以，下一个西平，为什么不可以是黄旗南片区呢?