仲量联行：金融风暴将持续相当长的一段时间

过去两周出台的财政和货币政策，以及美国政府对花旗银行的挽救行动，使其经济避免进一步恶化。毫无疑问，全球经济需要至少明年一年的时间来恢复。过去两周，全球经济持续发出继续疲软的信号。美国国家经济研究局企业周期认定委员会公开承认美国经济衰退。另一方面，刺激经济的信号包括十月份美国CPI下降一个百分点；美国联邦储备局斥资六千亿美元收购住宅抵债资产，促使住房贷款利率下降，显示出对住宅市场的正面影响。但是，商业地产在融资和价格方面没有变好的迹象。欧洲方面，英国的各项经济数据包括商业投资、零售销售和房价持续疲软，而欧洲整体失业率亦上升至十五年高位。中国的最新经济数据也表明经济增长放缓，十一月的中国制造业采购经理指数（PMI）比上个月再降5.8个百分点，至38.8%，创下2005年一月以来的新低。在印度，孟买遭受的恐怖袭击恰恰提醒了投资者，部分新兴国家的风险不仅在于投资市场，地区政治风险亦不容忽视。

经济刺激方案

各国政府和中央银行在过去两周继续尽全力处理次贷危机和稳定经济。美国联邦储备局公布了一项两千亿美元的有期资产支持证券借款新安排。美国股市也因美国政府挽救花旗银行的行动而短期回升。欧洲方面，欧盟和英国分别推出了2,000亿欧元和340亿欧元的一揽子经济刺激方案。另外，市场也期望欧洲央行能再度降息。

在亚太地区，日本由于降息的空间有限，暂时没有降息的举措。中国则宣布了自1997年亚洲金融风暴以来最大幅度的降息，大幅下调108个基准点利率，一年期存贷款利率分别降至2.52%和5.58%。在12月3日举行的国务院常务会议上，为应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，中国政府确定追加政策性银行2008年度贷款规模1,000亿元，并且确定9项金融促进经济发展措施。

全球房地产市场基本面

受到信贷紧缩和经济不断快速下滑的双重挑战，全球房地产市场持续令人堪忧。美国住房贷款利率的下调，再加上房价的下跌，虽然改善了
整体的住房支付能力，但对整体市场未有太大帮助。同时，为应对预计出现的长时间经济衰退，美国消费者节约开支、减少信贷以及彻底地改变消费习惯，使美国居民消费性支出继续出现下滑。同时，消费者信心跌至谷底。

中国消费者信心也受到国家经济发展减速和对未来经济增长忧虑的影响，最新公布的十月份消费者信心比上月回落1个百分点，至92.4。同时，反映消费者对当前经济状况满意程度的满意指数和反映消费者对未来经济前景看法的预期指数也分别下降0.2和1.4个百分点。过去两周，无论是亚洲的成熟国家或者新兴经济体都发出经济进一步下滑的信号。在中国，虽然之前预计经济仍然保持相对稳定，但是目前公布的经济指标反映情况不容乐观，包括制造业下滑和失业率不断上升。而一直保持良好经济增长的澳洲也面临同样的减速问题。澳洲中央银行从9月至今已把利率下调了300个基准点。

2008年第四季度，预期亚洲多个城市的房地产市场指标将显著降低。办公楼方面，由于主要金融中心的银行以及其它金融机构加紧压缩规模，使得这些地区的办公楼需求和租金均进一步下降。虽然商铺市场到目前为止仍然相对平稳，但是由于消费性支出滑落和失业率的上升，许多市场仍将预期发展的减速。对于住宅市场，普通住宅和高档住宅情况都不容乐观，房价下跌主要在那些近年来房价上涨速度过快的城市。

区域投资要点

亚太区的大部分投资者仍然处于观望之中，等待不良资产以低于市场价格出售的机会。澳洲主要办工楼市场的投资回报率已升至7%-8%之间。再加上汇率贬值了近30%，使澳洲市场变得更具吸引力。由于亚洲部份国家出现社会和政治问题，加上中国经济亦受牵连，使部分投资者幻想破灭。中东投资者也开始退出亚洲，腰斩了一些发展项目和合作计划。

全球房地产市场的警示

企业租户：经济环境恶化正引发全球企业租户缩紧在办公楼、工业和酒店物业方面的需求，并延迟扩租。可以说，几乎所有的租户都在采取观望的租赁策略，同时亦有许多企业租户表示愿意出售物业资产。

业主和投资者：由于很多租户将面临缩减规模的压力，为了保持出租率以及维持物业资产价值，业主开始通过大幅度减租来挽留租户。很多业主和投资者在此时正面临着出售物业或继续等待的决择问题。从最有利的角度出发，继续持有物业未必是最佳的策略。由于租金正在下调而空置率上升，房地产市场的基本面可能在两年内趋于恶化，这将对资产价值带来负面影响。持有高空置率物业的业主应该认真考虑现在出售资产，除非他们的投资期限拖长，超过未来三到四年。

经济复苏的指标

在美国房地产市场复苏之前，美国经济是不可能复苏的。而房地产市场何时复苏也难以预测：如果美国联邦储备委员会成功扩大信贷市场的流动性，以及房屋支付能力能够持续大幅上升，那么房地产市场可能在2009年底前稳定以及经济在2010年回暖的预测是可行的。此外，大范围以政府基础建设投资形式来刺激经济的方案正在研究之中，这将帮助降低失业率，并有可能透过纳税人的消费支出产生潜在的经济乘数效应。

对于亚太区来说，优质投资者众多，而部份亦已观望市场多年，资产价格调整过后，会是他们显示实力的好时机，那时亦会为市场注入信心和动力。