资金紧张项目“隐性停工”东莞楼市进入调整期

2007年9月27日，打从房贷新政落地实施的那一刻起，一个房地产发展充满无限变局的因子就已经开始潜藏。国庆刚过，一场打折促销风潮席卷全国房地产市场；春节刚过，当国内其他城市开发商还对价格采取“暗降明不降”半遮半掩之际，东莞已显现规模“降价潮”；一波还未平息，一波又来侵袭。降价在持续上演，企业“裁员风”也开始盛行。在市场走势持续不明朗再加上经济增速预期减缓等综合因素下，房地产开发项目“隐性停工”开始显现。

项目处于“隐性”停工状态

年关已至，楼市随即卷入另一股风潮之中。

从国内其他城市来看，项目处于“停工”状态已然成为一种态势。根据媒体报道，11月3日，万科上海公司证实，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼已停工。作为行业领头羊，万科的举动颇有标杆意义，其他企业纷纷效仿。金地集团、保利地产等公司也在一定程度上做出了“限产”的举动。

根据万科三季度的报告，在上半年减少165万平方米开工面积的基础上，万科将再减110万平方米的开工面积，全年开工面积只有570万平方米左右。

保利地产三季度季报也显示，三季度开工面积为165.3万平方米，同比下滑9%，竣工面积仅7.88万平方米，同比下滑37.8%，1月~9月总竣工面积51.88万平方米，仅完成年度计划的15%。对于东莞地产市场来说，开发商纷纷减缓开工进度或者有意拉长开发周期似乎也成为一种特征。

去年以6.5亿元总价被中天力通竞拍成功的位于新基村宏图路地块，占地面积60668万平方米，楼面地价为4120元/平方米。据悉，该地块由中天力通和东莞万科合作开发，具体开发事项则主要由东莞万科公司“操刀”。记者日前来到该地块，只见偌大的一块空地，四周用围墙围着，围墙烙上巨大的白色广告条幅，里面写着“金域华府”字样。部分地面已经平整，但现场并没有工人施工。对此，项目相关负责人告诉记者，“金域华府”打造的是高端产品，目前规划在不断优化中。“项目最迟明年将上市。”

去年9月份以8000元/平米价格入市的百悦尚城一期产品受到市场的强烈关注。这个由深健地产倾力打造的在莞首个大盘项目到了第二期开发的时候，节奏明显放缓。记者日前来到项目二期所在地，只见项目地下基础已经打好，但工地上并不见施工场景，处于“停工”状态。对此，深健地产营销部总监刘燕妮表示，由于项目规划有所改变，要对之前的规划作出全面的调整。她表示，现在整个经济基本面不容乐观，房地产市场也深陷萎靡不振的状态中，这对房地产开发提出了一个更高的要求。她告诉记者，新的规划将在全面总结一期产品设计的基础上，根据业主的要求，对部分户型设计做出一定程度的修改。

由建×集团开发的位于莞城中医院对面的××广场项目现场已经挖了部分泥土，但记者日前来到现场发现项目明显处于“停工”状态。记者在采访中了解到，随着市场走势的逐渐不明朗，许多开发商有意延长开发周期，或者减少开工面积已经成为他们目前应对市场的一种策略。

与一部分项目处于隐性“停工”状态不同，另外一部分项目则完全“按兵不动”，项目现场并没有开工，也没有开发新面积。记者日前来到塞纳河畔二期、上东国际二期、阳光海岸三期，翡丽山等楼盘均看到，这些项目正在消化已有货量，对于新一期开发，则不见有新动作。

与其大规模投入，倒不如先搁置开发计划，做好产品规划，房企纷纷选择项目缓工，是一种必然。

明年开发面积将萎缩三成

宏远地产发展研究部经理罗雄告诉记者，江南第一城二期占地面积6万平方米，项目规划已经做好，主要做洋房和情景美墅产品，这个月份开始正式动工，开工面积比去年多三分之一。

光大地产营销总监赵洪亮告诉记者，明年光大将有两个项目上市，包括景湖时代和位于鸿福路的春天印象，目前两个项目均已经开始打桩。据了解，景湖时代建筑面积达36万平方米，主要开发70平方米~180平方米的两房到四房单位，春天印象建筑面积达16万平方米，面积从70平方米~130平方米之间，项目预计最快明年下半年上市。

世纪海怡项目相关负责人则告诉记者，他们公司在东坑还有一块土地，已经储备了几年了，不过因为目前的市场环境，他们明年也没有考虑开发该项目。采访中，许多地产商均向记者表示，他们明年将会在一定程度上减缓项目开发进程或者减少开发量。

2008年年初以来，尽管刚经历房贷新政，市场由此陷入疲软状况，但开发商在新开工面积方面仍然加快进程。根据了解，鼎峰品筑新开工面积59960.44平方米、虎门国际公馆达225944.44平方米、金域蓝湾达122838.34平方米、利澳花园为155577.39平方米……东莞合富辉煌的数据显示，今年东莞住宅包含部分车库商铺的新开工面积达4696680.125平方米。

另外一方面，去年房贷新政实施以来，随着商品房销售的持续不见突破，土地成交也处于萎靡状态。数据显示，今年前10月东莞流拍土地31宗，其中商住用地为20宗，平均每月就有两宗商住用地流拍。从2000年至2007年的8年时间里，东莞仅流拍土地29宗，商住用地17宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。去年1月~11月商住用地成交为219.1万平方米，今年1月~11月份的商住用地成交152.4万平方米，同比下降33%。

由于土地供应量和成交量的减少，明年的开工面积也会明显放缓，“估计明年东莞整体开发面积将至少萎缩三成”。瑞丰置业副总经理姚丽军如此表示。

资金紧张项目陷入困境

“资金紧张是造成开发商停工的重要因素。”瑞丰置业副总经理姚丽军认为，对于一些尤其规模较大的房地产企业而言，由于他们经营的盘太大，在目前市场环境的影响下，他们往往会重点开发一些比较有前景的项目，其他项目因没有充裕的资金暂时停工也是他们应对市场的一种策略。

地产策划人士陈真诚则认为，房地产成交清淡，房价走势向下，一些有资金压力的开发商，可以通过减少投资或放慢开发进度来过冬。另外，据他介绍，此前很多项目都由建筑公司垫资进行初期建设，但在目前经济大势不佳、楼市持续低迷的背景下，大部分建筑公司不愿意垫资，这就导致开发商需要更多的自有资金投入到开发项目，因此部分项目停工成为必然。宏远地产发展研究部经理罗雄认为，今年销售速度明显减缓，价格也上不去，资金回笼比预期少，确保现金流稳健，对新开工项目只能延缓或缩减开工面积。

调整策略应对低迷市场

采访中，另外一种声音也很强烈。

还有业内人士认为，资金紧张只是造成项目停工的表面现象，市场销售低迷才是导致开发商停工的本质原因。在低迷的市场形势下，东莞一手房商品房在售面积超过1000多万平米，如此巨大的存量房带来的销售压力可想而知。

深健地产营销部总监刘燕妮表示，从东莞上半年的市场表现来看，还不算太差，开发商只要主动降价，房子还是能卖得出去，并且整体销售还不错。而到了下半年，尤其是在一系列政策出台的背景下，在一定程度上加剧了市民的观望心理。导致促销短期内也不见得能取得效果，意识到这点，不少开发商策略上也做了重新调整。她认为，根据市场销售情况调整开、竣工计划，能使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存量房规模，增强抵御市场风险的能力。

受经济面的负面信息影响，加上房地产行业处于下行趋势中，开发商对后市的预期不乐观，开发信心不足。中原地产研究部经理车德锐认为，2006-2007年拿地地价比较高，目前市场上的房价大幅回落后，地价成本压力凸显，开发商必须应对市场变化重新调整开发策略；此外，他还认为，整体市场供应量过大，有些片区供过于求矛盾非常突出，开发商通过延后开发以减少区域供应压力；2008年整体楼市销售偏淡，开发商资金回笼速度较慢，加上上半年金融信贷收紧，开发资金链趋紧，开发资金方面周转普遍面临困难；特别是临近年末，合作商需要年终结算，资金更是紧上加紧。作为周期性行业，房地产市场从高涨期进入调整期，市场开始自我调节，发展商的开发放缓或停工也是市场自身调整所表现的一方面。

经济增速走低加剧观望心理

瑞丰置业副总经理姚丽军认为，房地产是个生产周期相对较长的行业，在目前的市场环境下，不确定因素太多，无论是经济调整周期还是金融海啸影响，都还没有蔓延到终端行业，受影响最明显的是制造业和金融银根相关行业，所以东莞是最早表现出来的，因此许多楼盘在未开工或准备开工时宁愿选择地价的资金成本而不需要冒价格波动风险，这些楼盘普遍是地价成本相对较高，以目前的市场价几乎没有盈利空间的。

宏远地产发展研究部经理罗雄认为，明年国家推进并加快经济适用房建设，进一步增加市场供应量，开发商自然适度减少或放缓建设开发速度。另外，明年经济增速预期会降低，经济发展形势预期不景气，不能盲目上马建设工程，进一步扩大供求差距，造成产品积压。

会否造成未来几年

供应紧张局面？

这已经是一个趋势，明年东莞新开工面积将大幅减少，这是否表明未来几年东莞房地产市场将出现供应紧张的局面呢？

姚丽军认为，主要是可能减少开工量或减少以后年度的房屋上市供应量。但对以后三年左右的市场供求影响不大。因为目前市场上出现了严重供大于求的情况，现在的存货至少需要三年左右才能消化掉，这还不包括继续开工上市所增加的供应。

从2008年（截至12月3日）的新开工项目数据来看，2008年新开工面积共计为630万㎡，其中没上市的面积为507万㎡，加上2007年新开工没上市的163万㎡，再剔除15%左右比重的发展商保留用房和不可销售用房，同时考虑到部分新开工项目体量较大分批推货，部分项目缓工或停工，预计2009年整体商品房新增供应将达到400万㎡~500万㎡左右，较2008年新增供应量缩减4成~5成。相关资料显示，目前市场上的可售库存总量高达720万㎡，2009年的整体商品房供应仍然超过1000万㎡，供求矛盾仍然较为突出。车德锐认为，随着开发投资的放缓，预期后市的市场供应量将逐步放缓。从2006年-2007年的商住用地成交情况来看，两年合计土地成交总量形成的新增商品房供应面积约为700万㎡~800万㎡，同样考虑施工放缓或停工因素，这些量在2009年下半年后将陆续上市，这意味着2010年-2011年的新增供应量继续缩减，后市的供需矛盾将逐步趋向平衡，整个东莞楼市在未来3年~5年将呈现平稳发展态势。

会不会遭受政府部门重罚？

勿须自扰。

国土资源部出台的 《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开时，可以无偿收回土地使用权。对于停工或者暂缓建设的项目，会不会导致政府部门严厉出手，处以重罚，没收土地呢？

地产策划人士陈真诚认为，就目前的市场环境而言，今年以来整个国内土地流拍现象严重。在一手商品销售不景气的背景下，政府部门即使大量没收回土地，也在短期内找不到买家。鉴于这方面考虑，地方政府将对上述规定执行较为宽松。

从另外一方面来看，停工并不等于没开工，从项目现场来看，许多开发商都已经平整了地面或者进入地下打桩阶段，只是项目进程相对缓慢。政府规定中只是说不开发的项目停工就会被罚款或无偿收回，但并没有规定已施工的项目何时建成，开发商只要施工，就不在上述规定的处罚之列。不建房会被罚款或无偿收回，但停工却可以不受处罚。

会不会造成烂尾楼扎堆？

一切皆有可能。

对于部分实力比较强劲的开发商而言，短暂的停工是出于应对市场的一种考虑，是为了能够更好备战未来的竞争。但对于一部分资金实力不强的开发商而言，项目一旦停工就意味着有可能成为烂尾楼，再也起不来。这也引发一些问题，许多业主担心前期购买的项目交不了楼，许多准备购房者看到这样一个趋势后，可能进一步加剧他们的观望心理。姚丽军表示，如果市场还不能继续好转，将还会有不少项目被迫停止工程进度。陈真诚也认为，一旦中小开发商在资金链方面完全断裂，高风险的房地产行业可能让他们望而生畏，其准备开发的项目或者进度到一半的项目，很有可能就出现“烂尾楼”局面。

会不会进一步

提升开发水平？

大浪淘沙。

刘燕妮认为，就目前的形势而言，大多数企业难熬已经是无可厚非的事实。随着市场的进一步深度调整，许多实力比较弱的企业将被淘汰。对于一部分能够在洗牌中留下来的企业而言，现阶段最重要的就是要练好内功，除了项目定位要准确外，还要结合刚性需求的特性做优质的产品。罗雄也表示，当前市场下，房地产企业最需要转变的是开发理念，以往粗放式的开发模式已经落伍，如今更应该强化内功，注重产品的规划与市场定位。

对于一部分处于“停工”状态的开发商而言，已经不是简单意义上的“停工”，而是为了产品做得更贴近消费者需求状况。刘燕妮表示，从今年的市场表现来看，随着政策法规的日愈完善，消费者也日渐成熟，楼市已经进入一个需要以产品说话的时代，因此，这在一定程度上提高了房地产的开发水平，即更关注消费者消费诉求。