年底东莞楼市劲吹低首付旋风 市民购买要警惕

政策的宽松似乎总也赶不上市场的宽松。在10月底出台的降契税、降利率、降首付等系列新政策才刚满月不久，突破政策底线的低首付广告已经赫然出现在东莞楼市。翻开近期的报纸、打开网页、查看短信……就会发现，“低首付”无处不在，而且一个比一个低，你“首付15万”，那么我就来个“首付10万”，不愿玩数字游戏的开发商干脆直接打出“首付一成”的广告揽客。

“低首付”现象为何在年底大规模出现？专业人士认为，这主要受相关首付调整政策出台的影响所致，该现象再次大规模重现，增加了楼市的风险，同时也架空了“房贷首付至少二成”的政策，应该引起相关部门警惕。

年底楼市劲吹“低首付”风

“我们活动还没有结束，现在买房只要一成首付。”电话那头，售楼人员很卖力地介绍这种付款方式。这是位于南城一个以小户型单位为主的楼盘，该楼盘目前均价为5500元/平方米左右（带800元/平方米非毛坯），如果按照普通住房的90平方米来计算，首付一成只需4.95万元。

另外，类似“首付1.6万住一房一厅，首付3.5万住南向小三房”、“小区公寓，首付1万2千元，月供550元”等形式的短信近期频频来袭，更有甚者，寮步一小户型更是打出了“首付3168元，月供500元起”的广告。

与此同时，一些中大户型楼盘也加入“低首付”行列，如“首付3.8万买两房送三房”、“舒适3房，首付3万就可轻松入住”、“首付4万住三房，首付8万住四房”，更有甚者“首付10万，尊享270平方米别墅级生活”。

三种方式实现“低首付”

10％左右的低首付乃至零首付在全国房地产市场上也曾出现过，但因为门槛太低，增加了金融机构的信贷风险，一度被严厉叫停。在多年的楼市发展中，首付的比例不断调整，在前几年的热潮中，最低首付一直是30％甚至40％（第二套房），而在最新国务院发布的鼓励买房的诸多“救市政策”中，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的最低首付款比例调整为20%。那么，开发商到底是通过什么方式实现“一成首付”的呢？

在采访中记者了解到，目前东莞楼市的“低首付”主要通过以下三种方式实现：一是开发商垫付一成；二是利用信用卡分期付款；三是购房返祖，租金抵首付。

随机采访：逾六成受访者担心有风险

就目前市场出现的“低首付”现象，记者随即采访了20位市民。65%的受访者担心其中存在风险，并坦言首付余额在1年或2年内免息还清，会造成月供压力增大。

购房者于小姐就称，目前楼市的价格以及利率水平，是到了考虑入市的时候了，但是她并不会选择“开发商垫付”的方式支付首付款，因为这部分垫付款必须在规定的时间内还请，这样会增加月供的压力，“反正早晚都是要给的，不必搞得这么麻烦，况且并不清楚这种付款方式是否存在风险。”

其余35%的受访者认为，如果不需要支付额外费用的话，愿意选择“低首付”，而在这部分受访者80%购房是为了满足自主需求。

杨先生说，他之所以愿意选择“低首付”，主要是因为开发商垫付一部分房款后，可以缓解首付的压力，并可以解决后续房子非毛坯的问题，而开发商垫付部分房款是免息的，有无需额外支付利息。

业界评议：此举是瞄准市民心态变化出招

“低首付”为什么在年底才大规模出现？业内人士李建称，“低首付”能在年底发威，这和目前市场的微妙局面有关。在一系列利好楼市的措施出台后，经历过高楼价无法买楼时期的市民心态开始发生了一定的变化，“明年房价会不会反弹”这样的担忧也开始出现，抱有“只要合适现在就购房”这种心态的市民明显增加，当出现价格比高峰时回落了两三成、置业门槛低的项目时，那些具有刚性需求的首次置业者最终选择了出手。

而自楼市陷入销售僵局以来，只要能促进销售，开发商都“无所不用其极”。李建认为，目前购房主流人群呈年轻化倾向，他们大多工作稳定，月供能力较强，但储蓄不足，发展商于是采用低首付来争抢这批客户，尤其是小户型楼盘，因为其总价较低，月供也相应较少，消费者风险也较低，可以把一些租住群体转化为自住客。

除此之外，银行的态度也是“低首付”能成行的另一个原因。某商业银行信贷部工作人员告诉记者，虽然国内房地产市场已持续低迷将近一年时间，但是银行对于房贷产品依然情有独钟，所以银行一般不会去主动过问首付款的来源，只要凑足三成首付款，同时其他材料齐全并合格，一般还是会放款下去。

“低首付”增加楼市风险应引起警惕

对于“低首付”现象的大规模重现，金融分析师杜光炯表示，推倒目前蔓延全球的金融风暴那张多米诺骨牌的，正是由房地产市场引发的次贷危机，而次贷危机正是在长期的低首付甚至零首付、低贷款利率、高信用风险等多重因素的集中作用下爆发的，低首付甚至零首付可谓诱因之一。此外，开发商还会面临不小的风险，如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，相当于耽搁了一年多的时间。对于购房者来说，如果到交房时不能还清全部首付款，除不能入住外，实际首付款也将付之东流。

东莞中原市场研究部经理车德锐也提醒购房者，低首付看似把门槛降低了，但不管是发展商垫付还是信用卡透支，“一成首付”还是要由购房者来还，因此，低首付并非免费蛋糕，购房者要理性消费。

此外，东莞市中天律师事务所陈洪律师指出，无论采取发展商垫付、信用卡透支或者租金抵首付哪一种方式，只要按揭合同按照首付不低于两成来签就不违反政策，但是开发商的这种营销模式有架空了“房贷首付至少二成”的政策之嫌，应该引起相关部门警惕。