“近水楼台先得月”，深圳客或将卷土重来？

越来越多深圳客看好东莞豪宅的升值空间

一次偶然机会结识了几个来莞买房的深圳朋友，据其中一人表示，他们三人带了一亿多来元东莞投资豪宅，如果顺利，紧接着会有更多深圳人来东莞买房投资。

可能这只是一个现象，但恰恰是这种现象说明东莞低迷的房地产会有变化。业内人士分析说，目前东莞的房价已濒临底线，深圳投资商也正是看准这点才“重燃战火”来莞买房。经历了去年的泡沫时期，东莞房价已趋于合理，深圳客的投资也更趋谨慎，所以房价不会再次 “疯狂”。

过去：深圳客导致东莞房价上涨近80%

2007年，面对汹涌的深圳客流，东莞开发商打起了“莞深同城生活”招牌，“莞深同城”、“一小时生活圈”等概念随处可见，除此之外，他们还直接将售楼处开到深圳，整车整车地接送深圳人到东莞看房。

为什么会出现此种现象？因为深圳房价经历上涨之后，不少深圳市民已经把投资买房的眼光转向了外地。而紧邻深圳的东莞，近水楼台先得月，成了深圳购房团首先瞄准的目标。随着大批深圳购房者不断涌入，从去年开始，一向波澜不惊的东莞房价也出现大幅上涨。

记者在东莞市一家房产分析机构的调查报告上看到，从2007年1月到6月，短短5个月时间，深圳人在莞置业的比例增长幅度惊人，1月份，靠近城区的寮步镇深圳客户只有1%，仅仅5个月之后，寮步镇的深圳客户达到了30%，而比较受深圳人欢迎的常平镇，深圳人购房比例也从1月的15%增长到50%，涨幅达到了333%。

“两地的房价差距是造成深圳资金外溢的重要原因，”业内人士分析说。去年深圳的房价，即使是关外的楼盘，均价也达到每平方米1万元以上，关内的新盘价格更是高得离谱，而与深圳的房价形成鲜明对比的是，东莞楼盘的价格还具有价格洼地效应。

虽然不能把去年东莞房价的上涨归咎于深圳客的投资，但他们在其中还是有一定影响。业内人士表示，当时东莞房价的飞涨，让不少当地人始料未及，作为一个新兴的制造业城市，东莞的社会结构呈现出哑铃型，两头大中间小，一头是富裕的企业主和本地居民，一头是收入不高的外来打工者，真正位居中间的所谓白领阶层并不多，然而，正是这些白领，他们现在买房的压力最大。大批深圳购房者的到来，把房价抬到了他们承受不了的高度。 

当时，许多理性的经济专家就预测，上涨的房价必定带来严重后果。

变动：新政出台深圳客全面退缩

而这种预测真的发生了。2007年9月28日，也就是“9·27”新政出台的后一天，整个珠三角楼市房价开始急剧下降。据数据统计，东莞在上半年月均成交量下滑42%，深圳更是低迷，去年10月成交量仅15.36万平方米，比9月再度下挫50%，创下2001年以来的最低纪录，到2008年2月份，深圳新房成交量6.44万平方米，新房成交154万平方米，同比跌幅达54%。同时，佛山、惠州也出现了明显调整，成交量下跌了近20%。

与此同时，来莞投资的深圳客开始恐惧。因为其中一部分人是看中东莞市场，而过来贷款炒楼，高价位买进的房子，舍不得低价卖出；如用来出租，租金都无法抵消每月的高额贷款利息。“可以这么说，深圳客在东莞市场全面退缩。”

缘由：瞎子摸象的眼光导致失败

业内人士分析，所谓的“莞深同城”仅仅是一个概念的炒作，房地产开发商为了卖房子，“地荒论”、“莞深同城论”、“珠三角二小时生活圈”等等，皆粉墨登场。实际上，莞深同城也好、莞广同城也好，必须是在2012年以后，香港至广州的高铁开通，这个时候才能真正地谈莞深同城、莞广同城。因为同城必须是要把出行的成本降低。如果处处依然是收费公路，会直接影响同城化的含金量。

深圳在2007年上半年，在东莞一些开发商的推动下，确确实实很多的深圳投机商来到了东莞投机。但是他们当时的一腔热血可能要撒在东莞的土地上。他们是在用深圳思维看东莞。没有认真地去分析东莞的经济产业结构、消费人群、未来城市的竞争力、东莞的税收及办证手续、还有二手房的交易手续及税收、流程等。而东莞的这些和深圳完全不同。“用另外一个市场的眼光想当然地来看东莞市场，显然是瞎子摸象。失败是铁定的！”

东莞在实施新政后，其实也存在很多不合理的地方，例如营业税的缴纳认定方式。全国都是以购买时间为准，而东莞则以出房产证为准。东莞入伙10年多的房子，开发商没有积极配合去办证的比比皆是，这无形中要让交易成本增加5.5%。而东莞的房子你要卖的时候需要评估，评估价值又需要地税局认定。这就是说房子买卖的价格，不是买卖双方商定就有效的，而是地税局要你按照什么价格纳税，你就必须按照这个价格纳税。个税是差额的20%。

所以东莞很多交易成本，不是按照深圳乃至全国的方式在做的，而是有自己的一套。按照深圳的想法到东莞炒房，两次的税收成本接近20%。他卖房必须要达到30%以上的利润，才能有利可图。这与他们在深圳是完全相反的。深圳只有6.5%的税收（包含5%的营业税）。投机的利润如果低于30%等于给地税局打工。所以在2007年买楼的人，不管是深圳人还是哪里人，都是亏本的。

回归：价格趋向合理 深圳客“卷土重来”？

据两地统计局数据显示，东莞上半年商品房销售量160多万，而深圳则只有155多万。上半年东莞的商品房销售量赶超深圳。

业内人士分析，东莞相比珠三角其他城市市场反应相对敏感，毕竟刚性需求空间大，但同时也相对脆弱，周边城市房价的波动、政策的出台等都会直接打击消费者的购房信心。

随着2月底万科运河东1号打出最低折扣6.2折，3920元/平方米，随后光大地产也推出“团购”单位，降价幅度都达到三成以上。两家巨头的大甩卖，让东莞楼市开始“地震”，房价全面下降。经过近半年价格的调整，东莞目前的房价已经趋于合理。

房价的理性回归，又重新燃烧起深圳客来莞投资的信心。虽然目前没有统计数据究竟有多少人，但这种信号说明东莞的房价确实在回暖。

那深圳客的“卷土重来”是否会带来新一轮的房价上涨呢？业内人士表示，机会是微乎其微。经历了去年房价的泡沫增长，消费者的购房心理已渐趋成熟，不会再盲目跟风；其次，深圳客也会吸取经验，在投资方面更加谨慎；而且经历“洗牌”后，开放商会更理性，房价该卖多少就卖多少，甚至有些开发商为快速回笼资金，压缩利润卖房。

支招：豪宅市场被看好 升值空间大

东莞的房产价格，实际上存在一个怪现象。普通住宅卖豪宅价，豪宅却卖普通住宅价。市场完全混乱，东莞人买房不分析市场的，主要不看地理位置、配套设置、小区环境、未来发展。只看价格，总是拿普通住宅和豪宅比，就说豪宅贵了。反正就是贵了。不问理由不说原因不看内涵。所以，东莞的市场，90㎡以下的基本市场的价格和90㎡~140㎡中档住宅市场与140㎡~250㎡豪宅的市场，价格差几乎不大，甚至豪宅价格还不如中档市场的价格。东莞自去年至今，房价跌幅最大的是豪宅，跌幅达到了50%以上。而普通住宅的跌幅仅在30%左右。东莞的市场本来全体加起来只有15%的泡沫。所以东莞整体上来说，都是价值严重低于价格的市场。

尤其是豪宅市场在未来受到严格的控制，物以稀为贵。业内人士建议，价值被严重低估达到30%左右，是买入的最佳时机。

除此之外，一位不愿透露姓名的业内人士表示，在莞的不管是深圳客户还是广州客户也好，如果不解决税收问题和交易时间问题，很难再有大量的深圳、广州客户置业东莞。因为他们的城市价格也在下降，他们来莞是为了省钱。如果交易成本如此高昂的话，不会有太多的人选择东莞。而在东莞来说，最有价值的最值得投资的房产，就是豪宅。140㎡以下的面积因为在未来五年内的大量推出，已经失去了投资的价值。只有豪宅和别墅的价格已经到位了。

所以他认为，如果解决税收及办证交易的问题，将会有更多两地客户愿意来到东莞投资置业。毕竟两地的价格差距在3倍以上。而高铁、高速公路、轻轨等又有几条开通在即，对于东莞的豪宅来说，都是一个不错的好消息。市区的豪宅价值更是有机会表现。