上半年东莞商品房销售超深圳,增速排珠三角第二位

上半年东莞商品房销售增速排珠三角第二位

2007年9月27日，是一个值得地产从业者记忆的日子。

这一天，一个来自央行和银监会同时发文的关于房贷新政的正式实施，使得一线销售市场出现了新的特点：开盘盛景找不到了、消费者开始观望了、开发商开始取消认筹仪式了……最为重要的是，在历经一年的市场调整期后，之前房价一路飙歌的历史被彻底改写了。取而代之的是，一个健康的、更为合理的楼盘定价体系，正在有效激发着刚性需求群体的纷纷入市。

这一切一切的变化，都要记上“第二套房首付提高到四成”房贷新政的一大功。

新政重挫莞深黄金周

“国八条”、“国六条”宏观政策的相继落地，市场并不为所动。而这纸房贷新政的实施，更像一支蓄势已久的利箭，直戳市场要害之处。

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

理财专家为此计算了一笔账，提高第二套房首付比至40%以上后，购房财务杠杆从2.33倍降至1.5倍。现行5年期以上贷款利率7.83%，房贷执行利率6.66%，按通知执行利率将提高到8.61%。以100万20年贷款计算，月还款额将从7547.56元上调至8749.88元，提高幅度约为16%。提高首付和加息的双重影响，无疑对第二套购房者来说是雪上加霜。这不仅无形中加大了购房者的资金实力要求，还意味着实际支出成本的进一步加大。

去年国庆节，是新政实施的第一个黄金周，当大多数开发商都认为它对市场影响很小的时候，一个并非狼来了故事的翻版正在全国各地上演。

作为中国经济最为强劲的深圳和东莞两个城市，也注定不能逃脱此劫。

来自深圳国土部门公布的数字显示，10月1日至7日，深圳新房成交分别为16套、11套、6套、5套、10套、19套、15套。其中10月3日全市一手房成交仅6套，成交面积只有298平方米。与成交惨淡相一致的，国庆期间新房的成交价也有下降，均低于节前的价格。10月6日最低为每平方米12630元，10月3日成交价最高，为每平方米17268元。

根据东莞市房产管理局网上销售签约数据显示，10月1日至7日东莞商品住宅成交量较低，7天总成交量仅有360套房，其中黄金周前6天的每日成交量始终在50套左右徘徊，7日虽然超过了100套，但也与8、9月时每天200多套的签约成交量有着比较大的差距。

市场进入高位盘整期

房贷新政的实施，在市场掀起了轩然大波。在市场观望氛围迟迟不见回归的前提下，深圳和东莞两地开发商纷纷使出浑身解数，以图救市。

被业界戏称的东莞2·29事件成为东莞开发商打破市场迷局的典型案例。今年2月29日，来自深圳的品牌地产商万科率先对旗下楼盘万科运河东一号推出针对银行客户的团购活动，在市场上引起了深远的影响。这一营销举措立即成为东莞其他开发商纷纷效仿的对象，于是，之后便有了光大、鼎峰、沿海绿色家园等开发商加入到团购大潮中。从上半年的市场表现来看，大多数开发商为了激发潜在的消费群体，都采取了或直接降价、或高折扣促销手段、或团购等活动，开发商因此有效缓解了资金短缺的局面。

奥运会之前的一个月，另一波促销热潮比之前来得更猛烈。7月份，东城东板块几个楼盘以3500元起的价格推出一定货量，再度搅热了东莞楼市，消费者趋之若鹜。这一波市场行情带给楼市的现状是，由东城东板块发起的平价策略正在其他板块蔓延。据了解，位于万江的理想0769最后一期项目沁园也推出60多套“3488元/平米起”的楼栋单位，受到消费者的强烈关注。与此同时，南城板块、寮步等其他区域楼盘也以合理的定价策略，打破了消费者近一年的市场观望氛围，东莞楼市由此逐步回暖。

东莞商品房销售超深圳

经历了近一年的调整期后，许多楼盘价格下调一步到位，东莞市场逐步回归理性。随着刚性消费需求群体的纷纷入市，东莞商品房销售也正处于上升的通道中。来自东莞市房产管理局8月12日的数据显示，东莞商品房取得了136套的销售成绩，其中住宅成交127套，非住宅成交9套。这个数据远远超过了相邻的城市——深圳。来自深圳国土资源管理局的数据显示，从8月8日到8月12日，深圳市商品房成交套数仅为102套，备案也只有167套。

从上半年两个城市的销售情况来看，相比较而言，东莞商品房销售成绩更为乐观。

根据深圳市国土资源局发布的数据显示，今年上半年，深圳市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%。有分析认为，如果按目前的销售规模估计，深圳全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997年、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

根据东莞市统计局提供的数据显示，今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第六位。上半年东莞商品房销售面积241.37万平方米，同比增长24.9%，在珠三角9市中，总量和增速均排第二位。上半年东莞商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第二位。

9·27新政实施以来，全国各地地产市场为此陷入长时间的疲软状态。在这样的市场环境下，东莞开发商通过主动调整市场，采取一步到位的降价策略，有效激发了刚性需求群体的纷纷入市，并以241.37万平方米的商品房销售成绩首次超过了毗邻的深圳，成为珠三角地产市场的独特现象。

东莞市场投资客比例不大

上半年东莞商品房销售成绩首次超过深圳的背后，折射的正是两个城市之间迥异的消费特点。

瑞峰置业副总经理姚丽军认为，这首先体现的是由两个城市结构不同导致需求结构不同。他表示，深圳地产早期阶段投资比例相对比较大，投资客占了比较大的市场份额，而东莞则不同，东莞是一个以自住客为主的城市。正是这个原因，导致东莞和深圳两个城市房价上涨的幅度也不同，深圳房价的涨幅速度远远高于东莞。去年9·27新政策的实施，市场为此进入调整期，深圳市场成交量随即发生大幅度萎缩现象。

两个城市不同的人口结构也造成了深圳商品房销售下滑速度更快。姚丽军表示，从表面上看，两个城市人口结构都一样，但事实上两个城市人口结构存在比较大的差异。近几年来，深圳出现了许多金融机构、服务性等行业，人才也相应高端。由于大部分首次置业者已经完成了置业，他们正向多次置业角色转变，由于他们更理性看待市场，因此导致这次观望氛围更加浓烈。

东莞则不同，由于城市产业结构的不同，东莞人口结构中，有购房能力的人大多是首次置业者，刚性需求旺盛，投资概念也不抢，相比较而言，他们购房更实在，因此尽管现在是处于市场调整期，但东莞楼市还是可以保持一定的成交量。

根据相关数据显示，去年深圳仅市区普通住宅均价就已经上升到10000元/平米，豪宅更动辄两三万元/平米，而东莞东城、南城这两个中心区楼盘的均价也就在5000~6000元/平方米左右。光大地产营销总监赵洪亮则表示，价格洼地是造成上半年东莞商品房销售成绩超越深圳的最大原因。赵洪亮说，9·27新政实施后，尽管深圳开发商也采取了一系列的打折、促销等手段，房价也有一定程度的下调，但与东莞一步到位的降价策略相比，深圳商品房仍然在高位运行。

物价的不断上涨，让东莞市民备感生活压力，为此，东莞市政府上段时间给东莞市民每人发放1000元利市的举措深受民间好评；2006年东莞市政府禁摩令政策实施以来，东莞市治安形势由此大为好转；创建全国文明城市、创建全国卫生城市……所有的这些，正在进一步提升着东莞的城市形象。赵洪亮表示，政府一系列的创建活动、产业调整等举措，正吸引了更多人士在东莞创业，这无疑扩大了东莞楼市的消费人群，对地产发展是一个利好信息。