韩国中国通谈如何挤压楼市泡沫 利器打压高房价

　　未来房产税的开征能否抑制房价，是属于任志强所说的媒体“忽悠”，还是最后的杀手锏？政府是否能够扮演公平正义的角色？在有关如何抑制房价的讨论中，来自韩国的经济学者也许可以给中国提供一些有价值的经验。

　　金宰贤，12年前就已经是北京晚报的读者。

　　1998年，毕业于高丽大学(Korea University)中文系的金宰贤从韩国第一次来到中国，在北京语言学院学习中文两个月。当时，他很好奇中国的报纸到底是什么样的，买的第一份中文报纸就是北京晚报。但由于汉语水平有限，金宰贤说自己只是“浏览了报纸里的题目而已”。在他的记忆里，1998年的北京晚报是四毛钱。后来，他在北大读MBA的时候也经常看北京晚报。

　　自2003年起，金宰贤开始在华工作，拥有北京大学MBA学位，现在上海交通大学攻读管理学博士学位。几天前，他在外文财经媒体上的一篇《房产税：韩国带给中国的启示》引起了本报的兴趣。

　　今天，金宰贤愉快地接受了“老相识”——北京晚报的采访。他同时表示，非常愿意与北京晚报的读者互动，他的电子邮件地址是zorba00@gmail.com。

　　政府难敌“江南不败”

　　《财道》：你的一篇关于韩国房产税对中国启示的文章引起了很多人的兴趣，请问韩国房价的最高峰时期，有无出现类似中国的“泡沫”现象？这些泡沫的特征是什么？

　　金宰贤：2001年至2006年韩国房价继续走高。韩国政府想方设法控制楼市的上涨。当时，有些人由于不能支付过高的房租，甚至选择自尽。首尔市江南区楼价上涨得最快，造出了“江南不败”这个词，很多人相信江南区的房价不会跌只会涨。我认为泡沫的一个特征就是大家都觉得房价不会跌只会涨。

　　“江南区”是首尔市的富人区，也是首尔乃至全国房价最高的市区。这3年，江南区公寓价格平均上涨了53%，平均每坪达到3136万韩元，相当于7.91万元人民币。在江南区买个30坪中户型的公寓动辄要10亿韩元。一年多时间，江南区10亿韩元以上的公寓增加了一倍以上，每平方米合人民币十几万元的豪宅比比皆是。韩国流传着“江南不败”的神话，意即在江南区投资买楼只赚不赔，甚至有政府都难敌“江南不败”的说法。

　　《财道》：“江南不败”最疯狂的时候是何时？有没有什么现在看来反映了人类固有心理趋势的事情，或者是今天看起来和当年日本相似的事情？

　　金宰贤：江南区房价最上涨的时期是2005年和2006年。尤其是2006年，江南的豪宅一个星期涨10万元人民币也是经常听到的故事。当时很多人羡慕在江南拥有住房的人：第一，居住条件好，第二，房价涨得让房主高兴坏了，房价一个月的涨幅接近一年的薪水。

　　《财道》：您认为在中国，房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。那么在韩国目前房价的情况如何？

　　金宰贤：中国的房价尤其是北京、上海和深圳等一线城市的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。自从来中国以后，我住过青岛、北京和上海。我从2006年开始生活在北京的时候，就觉得房租比较贵了，房价更不用说了。

　　首尔的房价大概从2007年开始调整了。今年五月，首尔市房屋平均价格是每平方米3万元(现韩元兑人民币汇率约180:1)，去年首尔市职工的月平均工资为14400元。韩国工资比中国高，但韩国的物价也比中国高多了。不过，首尔市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的208%。

　　那北京呢？现在，北京市房屋平均价格是大约每平方米23000元。北京市统计局发布的2008年北京市职工的年平均工资为44715元，按月计算的话，约3726元。我想这个数据比实际情况有点低。先用这个数据计算：北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的617%。我觉得用平均工资计算的北京房价比首尔最起码贵两倍到三倍。