解读“楼市新政”中三大关键词：托底激活合力

“当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则……”

17日召开的国务院常务会议明确提出的两个“坚持”，既彰显了政府加大保障性住房建设力度的决心，也表明了采用更积极的经济政策，激活普通商品住房市场的态度。

纵观此次楼市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市场，促进房地产市场健康发展尚需形成合力是其中要义。

保障房：政策托底

国务院常务会议明确提出，加大保障性住房建设力度。首次列出了时间表－－3年，同时明确了解决住房的目标“750万户”城市低收入住房困难家庭和“240万户”林区、垦区、煤矿等棚户区居民。

事实上，早在2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2008年3月《政府工作报告》中，都对住房保障工作提出要求，加大保障性住房建设力度正是这些政策的延续。

中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜说：“这次国务院常务会议出台的新政策将以前的政策更加具体化。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在住房市场量缩价跌的大环境下，不是缩减而是增加政策性住房供应，这看似违背经济规律的政策，实际上是在准确把握我国国情特点的基础上提出的，充满了政策智慧和胆略。

毋庸讳言，过去10年我国在推进住房市场化改革的过程中，保障性住房工作相对滞后，随着房价的持续快速上涨，政府解决住房问题的压力加大。

刘洪玉说：“此次利用市场调整契机，面向低收入住房困难家庭和居住环境恶劣的城乡居民家庭，加大政策性住房建设力度，应该说是一个低成本解决住房问题的好机会，可以取得解决低收入家庭住房问题和拉动经济增长的双重功效。”

而此次提出的加大保障性住房建设力度的具体措施中，不乏亮点。如将保障范围从城市低收入住房困难家庭拓展到包括林区、垦区、煤矿等棚户区居民。同时，统筹考虑城乡住房问题，提出“积极推进农村危房改造”。

此外，还尝试扩大住房公积金使用范围，提出“选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”，由原来的个人购房贷款向建设贷款推进。

汪利娜表示，虽然保障性住房更多是体现保障，但也是投资，也能弥补房地产开发投资下滑过快的局面，可以拉动经济。

商品房：“激活”市场

国务院常务会议提出，进一步鼓励普通商品住房消费。如何鼓励呢？更多的还是通过调整信贷、税收政策，而目的则是“激活”处于低迷状态的房地产市场。

据刘洪玉介绍，2007年10月份以来，我国住房市场开始出现量缩价跌的趋势，2008年10月与去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了40%以上，个别城市的住房价格也下降了30%以上。此前中央和地方政府也出台了一些减免印花税、契税等刺激住房消费措施，使交易量开始有所回升，但交易价格仍然在更多的城市持续下滑。

新政策为“二手房贷”撕开了一个口子。提出“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

中国房地产业协会秘书长朱中一说：“我认为，这个口子是适当的，一方面可以防止投机性购房的反弹，另一方面，又满足改善性住房的需求。”

调整前的住房交易营业税政策和购买第二套住房贷款政策，是2006年和2007年政府为控制住房价格过快上涨、打击住房投机所采取的非常严厉的政策干预措施。

刘洪玉表示，鉴于当前市场环境已经出现了与上述税费政策出台时相反方向的变化，为促进房地产市场的稳定和健康发展，使其持续发挥对经济增长的带动作用和对社会发展的推动作用，调整相关政策也就成为必然。

他说：“此次住房交易营业税调整，有利于减轻住房交易税费负担，活跃住房市场交易。调整购买第二套房贷款政策，有利于居民家庭实现改善住房的愿望，进而促进住房市场交易。住房交易量的回升，则有利于住房市场价格的平稳。”

促进楼市健康：形成合力

促进楼市健康发展，从住房结构上看，既需要一个良性发展的商品房市场，也需要为低收入群体“住有所居”提供保障。

刘洪玉说：“满足保障性住房和普通商品住房消费需求，是社会和谐稳定的基础，也是经济增长和房地产市场发展的基础。基础打扎实了，对房地产市场的持续健康发展具有重要意义。”

在当前楼市低迷的状态下，除了政府加大调控力度，还需要开发商的努力。新政策明确提出，“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。”

河南正商置业有限公司总裁张敬国说：“我们企业销售量与去年相比有所减少，正在通过加大促销力度，提高房子品质和服务，来应对市场低迷。另外，地方政府出台了一些优惠政策，我们决定把减免的税费，让利消费者。”

而此次出台的新政策，针对开发商资金链紧张的问题，提出“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”

北京大学房地产研究所所长陈国强称，这预示着企业未来信贷环境放松，是对房地产市场的重要利好消息。

朱中一说：“对有实力、信誉好的企业，不能让他们出现半拉子工程，改善融资，支持这些企业发展，对房地产行业和整个经济都是非常好的。”

国务院常务会议出台的新政策，在开发商中引起强烈反应。张敬国说：“政府出台的措施，特别是鼓励普通商品住房消费，对我们开发企业来说，增强了信心。在市场低迷的状态下，为了开拓市场，养活职工，我们对于参与保障性住房建设，也有积极性。”

刘洪玉表示，有眼光的开发商，应该准确把握市场环境及未来发展趋势，调整短期经营策略，放弃不切实际的盈利预期，严控成本、积极促销、确保必要现金流储备，探索出适合企业自身特点的市场衰退阶段的生存之道，甚至能够在不利环境下积蓄力量，做好迎接市场复苏、扩张阶段的能力准备。