地产商力求平稳度年关 资金风险系于明年销售

多少开发商能够平稳度过年关？

“像招保万金(招商地产、保利、万科、金地)这样银行重点关注的企业，应该都没有资金的问题，”金地集团(600383,股吧)总裁张华纲透露，目前银行没有催促开发商结清短期银行贷款，并且希望品牌开发商能够继续贷款。

“品牌越大的企业在贷款上也越会倾斜，”中国银行(601988,股吧)的一位管理人员表示，“银行也尽力保证这样的企业的资金。”

开发贷款未有放松

“银行仍然有大量的头寸，但是贷款的门槛却是越来越严，”某商业银行有关人士透露，目前深圳某银行就有上百亿元的贷款需要在今年内贷出，同时亦有上百亿的企业贷款不再续贷。

但是银行的钱总是要贷出去才能收益，所以寻找好项目成为当务之急。该银行表示对开发贷款仍然持谨慎态度，与国家宏观政策和投资方向一致的基建类贷款则较为宽松。“开发贷和项目挂钩，除了四证齐全的要求外，最好是地段优良的项目，”银行的态度仍然是担心明年项目销售的问题，在项目选择上以单个项目的销售预期为考量。

上述中国银行管理人员表示，明年新增贷款仍然有109亿，房地产贷款规模较2006、2007年萎缩了不少。对开发贷款的投向并没有太大变化，“民营企业一直审核比较严格，明年可能更为严格。但对品牌企业越大越没事，银行也尽量保证这样的企业资金需求，”他透露，现在很多品牌开发商的贷款都直接做了展期，这些开发商在中行没有太大的短期还款压力。

开发商财务风险初露

银行的贷款仍然是开发商重要的资金来源。

招商地产董秘刘宁表示，招商地产增发成功后，调低了企业的资产负债率，银行也给予了招商地产更多的贷款优惠，企业本身也可以争取到更多的资金。就其今年的融资结构来分析，招商地产通过招商局大股东的优势获得了将近10亿元的借款，本身拥有的租赁物业的变现也令其有较大的腾挪空间。

张华纲表示，由于上市公司在年初已经列入计划，并且万科金地等公司也纷纷顺应目前的市场，将今年的投资规模进行了调减，所以在开发费用方面并没有太大的压力。“今年业绩保持增长应该没有问题。”张华纲表示。明年是否仍然会调减开发规模视市场情况而定。

国泰君安地产研究员孙建平分析认为，“如果企业维持现在的开发情况，招保万金的资金暂时不会出现问题。”

虽然2008年地产公司财务尚未出显明显的危机，但是在市场环境恶化的情况下，地产公司财务风险已经初显。

根据wind资讯的统计，房地产上市公司三季度的存货同比增加了76.53%之多，而现金及现金等价物却萎缩了32%，资金压力严重。在负债率方面，三季度的平均值比中报低12个点左右，而比去年同期要低8个百分点。这说明地产公司普遍地在收缩战线，回笼资金，归还欠款。

债务风险已在财务报告中体现。“招保万金”的财务格局出现了不同程度的压力。截至2008年9月底，万科各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金，显示其今年内的短期偿债问题不大。

保利地产的财务也不甚乐观，第三季度公司短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债增加54亿元；前三季度经营活动产生的现金流量净额为-81亿元，同比下降超过61%。

金地集团三季度业报显示，公司账面货币资金80.2亿，短期负债和一年内到期负债合计62.5亿，2008年虽然能够顺利度过，但长期负债和应付债券94.2亿，资产负债率76.3%。从公司的现金和有息负债的匹配以及资产负债率来看，仍存在较大的资金压力。2007年公司拿地的总体成本较高，平均楼面地价达到3200元/平方米。据测算，2007年购入的土地占到公司项目储备权益建筑面积的比重达48%，如果房价在未来进一步下跌，公司或将面临计提更多减值准备的风险，给公司利润带来较大的压力。

2009年销售大考

中金公司地产研究员白宏炜对房地产企业资金进行了压力测算，假设地产公司不增加新的土地储备，未来两年没有融资(包括发债发股)，未来两年没有银行新增贷款，且还掉所有到期负债的比较极端情况，结果表明地产公司压力最大的时期是2009年，而2010年大部分公司负债情况会有明显改善；按照目前的销售速度，2009年近一半的公司如不融资和新增贷款则会破产。

根据白宏炜所做的测算，按照现在的销售速度，2009年除招保万金外，中海地产、金融街(000402,股吧)、华发股份(600325,股吧)、亿城股份(000616,股吧)、栖霞建设(600533,股吧)、中华企业(600675,股吧)、富力地产、首创置业、碧桂园等18家大型上市公司2009年的财务测算皆为现金短缺，万科2008年的销售收入为612亿元，2009年，这个数据将下滑至398亿元，而2009年流出的现金为449亿元，缺口为51亿元；保利地产2008年销售收入为298亿元，支出309亿元，当年便产生11亿元的现金缺口，2009年这个缺口放大为23亿元；招商地产和金地集团在2009年的缺口都为55亿元。

模拟的净负债率，2008年末超过40%的有14家，而这一比率是房地产“财务纪律”安全管理所遵行的“铁律”，万科也以此为基础，制定了自己60%的资产负债率原则，除万科、金融街、亿城股份以及碧桂园能够保持2008-2010年在安全负债范围以内外，其他企业皆无法达到标准。受评估的18家企业中，富力地产以111%高居榜首，而保利地产也达到83%，栖霞建设为87%，绿城中国为74%。

这一状况将在2010年得到改善。9家企业将回到安全线下渡过难关。