2008楼市之变：拐点论兑现 人气重聚仍待时日

2008年的中国楼市,无疑是变化多端的一年:从年初对“拐点论”的激烈争论,到“百日剧变说”的应验;从“面粉贵过面包”,到流拍退地纷纷上演……

或许正如SOHO中国董事长潘石屹所说:“在夏天,我们看到草长得总比树快,但最后成材的还是树,而不是草。”经历了非理性上涨之后,中国楼市将在行业分化和优胜劣汰中更健康发展。

3月末,潘石屹爆出“百日剧变”论,他认为“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期”。此论一出备受争议,4月进入争论高峰。

“拐点论”和“百日剧变说”

从去年底抛出“拐点论”以来,万科掌门人王石就陷入“卖拐”与“假摔”的口水仗中,遭遇开发商阵营激烈反驳。仅仅隔了3个月,“无拐点论”代表、SOHO中国总裁潘石屹却又抛出“百日剧变说”,认为受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期。

真实情况很快显露出来。首先出现的是成交量持续陷入萎缩——根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据,北京、上海、深圳、南京、杭州等标志性城市前三季度商品住宅成交量分别同比下降了43％、59％、49％、55％、50％。

之后,原来势如脱缰的房价开始呈现上涨乏力——月度房价同比涨幅在2008年1月达到11.3％的历史高点之后,增幅加速递减,今年11月已降至0.2％,预计12月可能进入负增长区间。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,今年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1％,这是近三年来首次出现环比下降。“这是一个标志性的变化,表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落,转向小幅下跌,价格拐点正式出现。”

率先兑现“拐点论”的是去年领涨的珠三角城市深圳,从去年10月1.74万元的均价跌至今年9月的1.18万元,跌幅约35％。之后,降价鲶鱼万科将战火烧至长三角。中秋节前夕,万科在上海的8个楼盘全线降价,部分甚至“直降10万”,其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,则一降再降,最高幅度超过20％。

随后,万科降价风暴登陆杭州和南京,所到之处,业界震动、业主震惊——此举迫使其他“死扛”的开发商把遮遮掩掩的暗扣变成“明折”,也催生了一个奇怪的群体“退房团”。由于资产缩水,杭州的老业主们冲砸万科售楼处,上海退房团更用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式,哀悼“万科丧失的商业诚信”。

复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为,万科的举动拉开了行业洗牌大幕,那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场,行业分化和优胜劣汰进程将加快。

土地拍卖遇冷,底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现,“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

从“高价地”频出到流拍退地

8月中旬,一则短短的消息为本不平静的楼市再掀波澜。江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布,其于去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元/平方米的全国最贵“单价高价地”,因地铁施工迟迟无法交付,已与相关方面解除原土地出让合同,已支付的土地出让款全额退还。

另一个备受关注的“退地”事件主角,是上海普陀区长风生态商务区4C南地块。去年9月26日,名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头,以总价11.04亿元、楼面单价16456元/平方米摘得这一“普陀高价地”。今年4月底,志成公司提出“退地”,为此不惜损失1亿多元。

此外,长沙新河三角洲地块、广州恒大的广州绢麻厂地块、香港信和的重庆三钢厂地块、香港九龙仓集团的成都成百家电地块等,都因项目迟迟没有动作而陷入“退地”传闻。

2008年以来,由于银行信贷紧缩,购房者持续观望、销售变冷,开发商资金链趋紧,导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷,底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现,“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示,今年上半年全国土地有接近50％都是以底价成交收场,更有10％左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。根据北京产权交易所的消息,在该所挂牌出让的房地产项目中,仅二季度挂牌出让的就多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个,转让地块以住宅用地为主。

土地市场急剧降温,导致各地方政府土地出让收入锐减。广州今年上半年土地出让金收入约为60亿元,而去年全年这项收入高达207亿元;深圳市已将今年的国土资金收入预期从去年的215.6亿元大幅降低到154.33亿元,下降28％;厦门调低土地出让收入预算至177亿元,为2007年土地出让金收入的66％,但实际情况更糟,上半年全市商住用地出让成交率约55％,近半流拍,全市共出让土地(商住)11幅,总成交金额不足40亿元。

“今年土地市场的降温,是对去年土地拍卖非理性集体亢奋的一个合理回归。”上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波说,“世界上没有只涨不跌的市场,单向度增长的市场是很可怕的,现在振荡收敛的价格波动正是市场理性回归的表现。”

江苏华泰证券行业研究员张驰飞分析认为,2007年“高价地”频出是与牛市互为呼应的,是为推高股价或筹备上市而圈占。土地储备既是拉抬地产股价格的最主要卖点,也是谋求上市最有力的“王牌”。股市向好、流动性过剩、融资成本低廉,也使得高价圈地成为一种“低成本高收益”的资本游戏。但这种模式是建立在地价、房价单向度无限增长的海市蜃楼之上,一旦风向变幻,便无可支撑。