郁亮：2008年首要是生存 万科的目标是跑赢大市

　　郁亮1988年从北京大学国际经济系毕业，1990年加入万科企业股份有限公司，1994年任公司董事，2001年任公司总经理，至今已有七年时间。据说，从2001年到2004年，郁亮处在万科第二代掌门人的试用期，2004年之后，他开始与王石同时出现在公众面前。郁亮的声音或许没有王石那么大，但是关于万科的经营和管理，更多是郁亮在发言。就像他所说的，王石管的是看不见的事，而他管的是看得见的事，是执行层面的事。

　　关于王石和郁亮的关系，似乎没有什么可讨论的。王石说，他把总经理的位置传给郁亮之后，已逐渐淡出公司的日常事务管理。万科总部属于王石的那间办公室，经常大门紧闭。而郁亮也曾经说过一句话，执行董事长的命令要过夜。这说明对于王石的意见和决定，郁亮有发表自己意见的权力，也有修改的权力，王石的意愿在万科内部，也不是令出如山的。而王石对这一点表示了首肯和欣慰。

　　但是，王石浸淫地产多年，他的敏锐和预判，对于万科这家企业来说，依然是最为宝贵的财富。过去的几年时间，中国房地产市场以令人叹为观止的速度走向繁荣，一帆风顺的日子过得太久，大大小小的地产商已经陷入一种疯狂的情绪。而王石早早地预感到，这个市场即将进入调整期。2007年年底，当王石提出“拐点论”的时候，网络上很多人在嘲笑这是“老王卖拐”，还有很多业内人士分析，万科提出这个观点，是在向政府的宏观调控示好、卖乖，是在搞政治投机。但一年之后再回头去看，多少陷入困境的地产商只恨自己当日之轻狂。实际上，王石提出“拐点论”的时间，比我们知道的更早——王石最早在万科内部提出市场调整观点，是在2007年的6月。

　　所以，万科很坚决地实施了紧缩的策略。最重要的一点是，万科高层决定把拿地权收回总部，而此前，万科各地区公司自行参与土地“招拍挂”。唯一例外的是，2007年9月，万科获得福州福飞路项目，总地价27.2亿元。“万科成为福州高价地”的消息，登上了一些媒体的重要版面，这个做法与万科一贯不高价拿地的策略是相左的，更不用说当时万科已经意识到市场调整在即。谈到这个问题，郁亮说，即便有预判，在去年那个时候，谁也无法料到此次调整幅度会如此之深。“我们尽量把眼光放得长远，可是有时候，眼前的短期利益，也不得不兼顾。”他在接受《财经》杂志专访时候如此坦言。

　　在这样实用主义的思想的指导下，龙头老大万科降价自救，就在情理之中。2007年10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天卖完。这拉开了其后万科各地陆续降价的帷幕。

　　2008年夏天，一篇据称郁亮在松山湖内部会议上的讲话，在互联网上流传。这份讲话稿将万科主动降价的目的，描述为在楼市泡沫破灭前快速回笼资金，以便在市场完成调整后仍有机会主动出击。万科立即辟谣，并请公安机关立案调查。尽管万科方面称，这篇力图模仿郁亮语气的讲话稿有明显破绽、纯属伪造，但是“我们要勇于降价，敢于降价”这句话，仍然成为一个网络热议的话题，而万科此后的种种举动也在证明，不论讲话之真伪，万科要将降价进行到底的决心，不会改变。

　　2008年中期，万科做出另一项重大调整，即减少165万平方米开工面积，10月公布的三季报中，再调减开工面积约110万平方米至570万平方米。这一步，也是走在其他开发商前列的。

　　同时，万科在10月17日成功发行总额不超过59亿元的公司债券，其中44亿将用于补充流动资金，据称，此举旨在优化企业负债结构、增加财务稳定性，不说明目前企业资金流存在问题。一贯低调的郁亮在发行公司债的说明会上，还斩钉截铁地说出了“找不到第二个比我们更有钱的发展商”的话。的确，许多公司早已经停止拿地了，就算有价廉物美的地块，他们也早已经心有余而力不足，只能望地兴叹。只有万科在2008年9月仍取得了5个新项目，虽然其中的4个属于股权合作。

　　更重要的是，2008年10月28日公布的万科第三季度财报显示，万科实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0%和74.0%，受计提存货跌价准备等因素的影响，公司三季度的净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。这个报表有两层含义。首先，在如此恶劣的大形势下万科仍能获得不俗的盈利，在同行中已属佼佼者，更显示万科率先降价之效用。其次，万科在三季度报告中计提存货跌价准备人民币5.35亿元，成为行业内率先计提存货跌价准备的企业——尽管有人称这是万科在为2007年的高价拿地错误埋伏笔。