悲喜交加 商住用地流拍成风而工业用地红火卖地

和2007年风风火火、屡创新高的土地拍卖行情相比，2008年的东莞土地拍卖也随着楼市的不景气而变得十分冷清。不仅很多昔日高价地附近的地块仅以底价成交， “流拍”、“底价成交”、“取消拍卖”等已经成为常见的词汇。

土地流拍29宗创历史纪录

2008年前11月，东莞共流拍土地32宗，流拍面积为106万㎡，其中商住地流拍高达20宗，流拍面积为63.9万㎡，占总量的60%。从2000年至2007年的8年时间，东莞流拍地块只有29宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。

2008年12月26日，东莞市国土资源局公布的数据显示，2008年东莞全年举行了36期经营性用地招拍挂出让会，成交地块31宗，面积2684亩，成交金额67亿元，比2007年减少了43%。值得注意的是，2007年商住地成交价格不断上扬，高价地频现，商住土地的成交价格已经远远超过土地本身的价值。虽然2008年的商住地价有所回落，开始理性回归，但这个数字同比2006年的33.8亿元相比，仍稳步增长。

工业用地卖出16亿元

尽管商住地交易冷清，流拍地块宗数剧增，但工业用地的成交量却在不断上升，成交总面积几乎等同前7年的工业地成交总量。东莞市国土局提供的数据显示，2008年公开出让工业和科研用地41宗，面积3969亩，成交金额16亿元，几乎是前5年工业用地成交总价的两倍。工业地价也呈缓慢上升趋势。2003年至2006年，东莞工业用地地价在300元/㎡左右徘徊，2007年上涨到376元/㎡，到了2008年，工业地价已经达到459.5元/㎡。

和往年的工业用地成交情况显著不同的是，今年松山湖北部工业城、虎门港以及部分产业园区成为工业地供应的热点区域，而且地块的投资强度和起拍单价都明显高于其他区域。工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，这主要是与东莞的产业转型新政有关。一方面很多公司企业对东莞产业转型信心不减，踊跃拿地；另一方面东莞政府也在积极地为松山湖工业园招商引资，吸引更多的高新企业落户东莞。同时受到楼市持续低迷的影响，商住用地交易遇冷，政府加大对工业用地的供应量，尽量使到土地财政收入增加。

南城商住用地成交骤减96%

2008年四大城区的商住地成交量非常少，仅为11万㎡，占总量的7%。而在2007年，四大城区商住地的总成交面积为71.9万㎡，2004年至2006年四大城区的商住地成交面积也都在60万㎡以上。

土地成交变化最大的是南城区。南城区从2007年的56.8万㎡急剧减少至2008年的2.3万㎡，降幅高达96%。

后市展望：今年土地交易将继续低迷

由于东莞空置的商品房数量巨大，2009年的土地交易是否会继续流拍？光大地产策划广告部总监乔启军表示，迫于市场压力和资金短缺等原因，土地将依然“高处不胜寒”，特别是住宅用途的土地，自2009年开始的相当长时间里将沦为“鸡肋”，政府也将采取降地价、减行政约束、资金帮扶等手段，有选择地鼓励开发商参与土地交易和重点项目的建设。

“政府若不能对土地出让价格进行适当的调整,将会加大土地出让的难度。”合富辉煌市场研究部总监林毓群则认为，种种迹象表明，2009年上半年楼市不可能回暖，相应的，土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势，并且流拍现象仍将不可避免。

此外，当前很多开发企业的土地存量都已足够持续开发2~3年的时间,在当前销售不畅的情况下,开发商缩减开发面积实属常见做法,这直接导致在拿地行动上的不积极。当然不排除部分实力雄厚但土地存量极少的开发商会出手拿地。

东莞中原研究部经理车德锐也表示，在政策刺激下，购房者一般会在5月份左右入市，如果市场状况可能好转，下半年开发商拿地的积极性可能会高一些，但这也仅仅是预测。