高端住宅和豪宅必将成为推动房价上涨的主力军

随着奥运会结束，中国楼市的未来走势，吸引着越来越多的眼球。从宏观方面看，我们关注中国楼市的走向，从身边的情况看，我们更关注东莞楼市的未来动向。

业内人士分析，对于住宅市场而言，奥运会的潜在影响体现在两方面：短期内，会刺激楼市的发展，长期影响则会带来住宅区的更新。作为楼市金字塔尖的高端住宅和豪宅，奥运会的到来更是把它推向了高收入群体的购房首选之列。“奥运后，高端住宅和豪宅必将成为推动房价上涨的主力军”。

性价比是竞争关键

受宏观政策和股票市场低迷的影响，高端住宅市场在经历了去年的火热之后，从2008年初开始出现严重的观望情绪。在去年，开发商多用强大的宣传手段营造销售气氛，借助奥运的眼球经济提高销售，这在市场繁荣时的确效果显著。但如今市场转冷，想要继续依托奥运概念炒作占得一席之地的难度越来越大。

从高端住宅市场的目标群体来看，购买者都不是第一次置业，他们很少根据本身需求去选择产品，而是站在投资的角度去购买，由于他们要控制风险，因此很容易受市场氛围的影响。8月奥运结束后，东莞地产必将进入一个心理关口，高端住宅市场的未来走势很大程度上受市场预期的影响。在这种情况下，要想吸引购房者最有效的办法就是降低投资者的资金承受压力和风险——降价销售，但一味地降价很可能加速市场的低迷，进而引发高端住宅整体售价的下滑，这对开发商的发展又十分不利。

因此，地产商要想在高端住宅市场上真正增加项目的竞争力，提高产品的本身的性价比是最根本的途径。这就需要开发商在产品品质上下工夫，比如在售价不变的情况下，提高住宅的舒适度，加强对社区环境的改善以及选择更好的非毛坯修材料。再加上中国经济处于上升期，高收入人群不断增加，高档住宅、豪宅市场的前景仍被看好。

企业品牌层次凸显

目前，大部分房地产企业对于品牌建设还停留在产品品牌甚至无品牌的阶段，除了万科、中信、联华国际等少数企业，还没有进入到企业品牌的层次。很多地产公司主要在推广楼盘，而不是在宣传企业，塑造品牌。

从高端住宅的开发群体来看，大多是资金、经验等实力雄厚的开发商。如何把卖房和塑造品牌结合在一起？联华国际近期推出的星河传说·帕萨迪纳就是一个比较好的例子。联华国际（集团）有限公司创立于1993年，到目前为止已有15 年的历程，近期推出的帕萨迪纳，他们打出的口号——“王者归来”。何为王者？正是15年优质品质的体现。这是企业的气度，更是一种自信。

整体来说，品牌地产商的开发不再停留在形式上，而要通过规划设计、配套设施、社区人文等多方面配合，让企业文化不仅深入社区更能深入人心。

豪宅投资空间大

除了高端住宅，豪宅的投资空间也不容小觑。据业内人士分析，2008年以后的市场，将会出现一个四级分化的市场。即以90㎡以下为住的基本住宅需求市场，称之为“基本市场”或“低档住宅市场”；90㎡～140㎡的“中档市场”；140㎡～250㎡的“高档市场”和250㎡以上的“豪宅市场”。

在这个四级分化市场，投资空间最大的是豪宅市场。

与深圳、广州不同，东莞目前市场上，豪宅的价格低于实际价值的30%。价格是成交价，而价值则是以配套、规划、地理位置、未来的发展潜力、本身楼盘的素质等来分析的。就拿星河传说将推出的荷塘月色来说，位于黄旗山下，天然的氧吧；出门不远有东城十三碗、海雅百货等休闲购物中心。不管从地理位置，还是周围的配套设施，它未来的发展潜力都是无限的。

稀缺是豪宅保值原因

究竟什么是豪宅值得投资的原因呢？据《东莞市住房建设规划（2008－2012）》中显示，别墅类房地产项目将被禁止，严格限制低密度、大套型的商品住房建设。国家为了解决民生问题，鼓励修建90㎡以下的中小户型房子，而对洋房、豪宅则是抱着限制的态度。

业内认为，土地永远是稀缺的，中心区域的土地更是如此。在别墅项目土地不再继续供应的市场，稀缺成为大热卖点。这也是豪宅保值的最根本原因。

东莞市区的豪宅主要集中在东城新世界片区，汇聚了东莞50％以上的富豪和15％以上的外籍人士。该片区聚集了金月湾花园、星河传说、新世界花园、峰景高尔夫花园、新世纪豪园、愉景花园等20多个豪宅类产品。临近商业中心，纳尽繁华。

豪宅对地段的选择有两大趋势，一种是拥有城市最繁华的CBD核心地段，享受都市生活带来的便捷与舒适；另一部分房地产开发商选择了回归自然，退居城市郊区，开启一种悠然自得、怡情养性的生活方式。

完善的商业配套，独有的公园景观，让居住于此的业主既可拥有城市最珍贵的生态资源，又可享受繁华都市带来的快捷与便利，将城市与自然完美融合，离尘不离城，出则繁华相伴，入则宁静自然。