你的地盘“我做主”--买方市场主动地位确定

层出不穷的地产营销活动，让消费者的市场地位也发生了一个重要的变化：从被动到主动，消费者角色的转换，用了不到一年时间——这一切的变化，还得归功于9.27房贷新政。

折扣曾是天上掉馅饼

9.27新政的实施，既是楼市成交状况的一个分水岭，也是地产营销手法的一个重要转折点。

房子不愁卖的时候，开发商不需要营销也能赚大钱。

去年房贷新政实施前，在全国各个城市楼市都经历了一个价量双上升的良好局面的前提下，东莞地产市场也上演了相同的一幕。在“深圳客”、“莞深同城”、“珠三角一小时生活圈”等利好因素的综合影响下，投资客纷纷入市，刚性需求也大力释放，整个市场因此表面看上去一片繁荣景象。

分析这段时间的消费特点，开发商完全把握了市场的话语权，消费者则处于被动位置，在房价还将会上涨的预期心理影响下，即使开发商没有做任何营销推广，“开盘即卖完”也一度成为去年地产市场的独特风景。在这样的市场前提下，甚至有开发商还担心房子卖得太快，因此都有意蓄起一部分房源，以求获得利润最大化。

这个时候，对于消费者来说，折扣是天上掉下的最好“馅饼”。如果消费者想在开发商已经打出的9.9折基础上，再打个9.8或者9.7折扣，考验的就是消费者与开发商的关系问题。

如今折扣已是漫天飞

新政的实施，地产营销开始浮出水面，消费者所享受的优惠折扣也在不断创新高。

伴随着市场进入观望期，为全面激发消费者的入市信心，开发商不断下调房价的同时，新开楼盘折扣也在不断趋高。根据记者的了解，去年10月份，有些开发商开始历史性地打出9.3折扣的优惠措施；去年11月份，南城某楼盘接受诚意登记，便可享受到9.8折的优惠，到开盘之际还可以享受一次9.8折，楼盘价格相当于打出9.5折。值得一提的是，该楼盘还带造价不低的豪华非毛坯。此外，位于南城汽车站周围的某小户型楼盘，更是打出“20万一套单位起价”的宣传语，与之前定价相比，相当于打了个很大的折扣。

对于消费者来说，价格永远是第一。尽管开发商不断推出高折扣优惠措施，但市场观望成风的氛围依然不见多大突破，在这种基础上，关于“折扣探底论”也开始见诸各报端。记者了解到，从9折、8折、7.5折，到6.8折，甚至更低，也不过用了8个月左右时间，这是一段开发商从主动位置转转变为被动角色的重要过程。

正是由于这种角色的转变，地产市场营销活动才会呼之欲出。去年新政一出台，市场随即陷入低迷状态，为扭转这种局面，就有某大开发商声势浩大地掀起“布莱尔东莞之行”活动，引起了市场的广泛关注；此后，“购房现场议价”、“买房抽宝马”、“首付六万一步到位住三房”等形式的活动更是层出不穷，市场为此增色不少。

消费者终于翻身做主角

“买涨不买跌”的消费心理极度影响了地产市场。历经近一年的市场调整期后，开发商关于折扣、名人秀、送宝马等活动的频频开展，已经感到麻木，甚至有点不以为然，疲市下，如何让消费者注意到自己的楼盘，成为开发商的一道心坎。

上段时间，东莞万科请了一批兼职大学生，印了一批关于万科城市高尔夫和大朗金域蓝湾楼盘促销信息的资料，采取上街派发传单的形式，引起了热议。对此，有业界人士认为，万科这种营销策略，是不利于其品牌建设的。这种扫街派单方式，让消费者感觉到整个楼盘的档次都变低了，因此，许多开发商均向记者表示将不会采取这种营销方式。也有业界人士认为，如今购买力下降，开发商随意叫价的时代被终结，万科这种大面积、地摊式客户搜索行动，恰好反映了消费者已经完全处于主导位置，开发商为了吸引客源，已经想尽一切办法，这将有利促进楼市营销水平的整体提升。万科相关负责人则认为，香港大多数楼盘都没有销售中心，他们的营销方式也主要是以经纪人在商业旺地派发传单为主。因此，她认为，地产品牌的打造是一个长期的过程，上街派发传单不但不会损失品牌形象，相比较其他方式，这种方式更为直接，更为透明，对销售也更为有利。

新政的实施，让楼市发生深刻变化，层出不穷的营销活动亦表明：这已经是一个买方时代。