新国八条或致东莞楼市再陷观望 调控效应节后显现

    在房企大佬们纷纷举杯告别旧岁之际，“新国八条”却未约而至。有人惊呼：“严厉得史无前例！”也有人认为这次调控只是在之前政策上的叠加，对市场造成的影响更多的是“观望”。

    年前，温家宝一句“有信心让房价回归合理”，或许是促成这次调控提前落地的重要因素。然而或许是因为即将到来的新春佳节，市场反应并不剧烈。房掌柜在“新国八条”出台后迅速致电了各大业内人士，多数房企人士认为“新国八条”影响最大的将是成交量，而房价却不会出现明显下跌，“新国八条将会对购房者的消费心理产生不良影响，降价心理预期再次出现，购房者的观望情绪加重。”瑞峰置业市场研究部经理刘金林如此说道。

    也有房企人士认为随着观望情绪的加剧，开发商会采取一些优惠促销措施，房价会出现一定下行空间。

    “新国八条”中强调将实行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房掌柜在近两日的调查中发现，东莞各大银行已先后落实该政策，各大售楼处也纷纷提醒购买二套房的客户需要首付六成，利率上调10%。这项政策的出台直接导致了市场观望的出现，房掌柜调查了多位购房者，其中有不少购房者均表示要“等等看”。

    瑞峰置业市场研究报告认为，此条将是最有力调控房价的措施。二套房首付提高至6成，对改善性住房（大户型）的冲击最大。以一套100万元的房子为例，“新国八条”前的二套首付为50万元，新政后首付提高至60万元，成本增加将直接抑制置业需求的释放。除购房成本增加以外，降价的心理预期将再一次出现，成交量会有一定的下降。另外，二套商品住宅的购买成本增加后，投资热情有可能转移至政策打压比较少的商业地产部分，车位、商铺等的成交将迎来机遇。

    “二套房首付提高到6成，利率上浮10%，对我们项目来年的销售影响肯定很大。”东城一大户型楼盘项目负责人对房掌柜坦言。

    中原地产东莞策略研究中心总监车德锐认为“新国八条”中“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”一条将进一步伤害投资市场，“东莞投资市场本来就不活跃，如果这一政策得以实行，将进一步伤害投资市场。”

    瑞峰置业研究报告指出税收成本将显著上升将控制二手房交易，有可能从侧面推高一手房价。“比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。而大部分的二手卖家会直接将交易所增加的税费附加到买家身上，这样购买二手房与购买一手房的成本差距大大缩小，甚至可能比购买一手房的成本高，这样就可能从侧面推高了一手房的价格。另外，租金市场有可能面临新一轮的涨价局面，最后房价得到回调的可能性更加小了。”

2011年第一季度东莞楼市或再度陷入观望

    相对于调控政策对市场的直接影响，更多的则是心理担忧。房掌柜在采访中了解到开发商对加息、限购、房产税等问题均比较敏感。“如果广州、深圳之外的其他城市加入限购阵营，东莞很难幸免。”光大景湖时代城项目经理程伟如此说道。

    日前，房掌柜接获消息称住建部已拟定了第三批限购城市名单，范围将扩大到三线城市。 而此前被认为房价偏高的东莞限购呼声也颇高，业内人士认为，广深限购之后，最有可能限购的广东城市应该是佛山、珠海和东莞。

    “如果东莞限购，成交量无疑将大幅下跌，因为广深限购而流入的资金也将撤出东莞楼市。就算东莞不限购，而周边城市限购，也将分散流入东莞的购买力。不过东莞房价相对比较理性，下跌空间不大。”一位业内人士对房掌柜分析道。

    而通胀压力的持续让加息预期持续升温。一季度信贷井喷令银行收紧了钱袋，周小川表示近日或再度上调存款准备金率，业内人士分析春节前后加息成为可能，2011全年可能会加息两到3次，由此将更加重市场观望情绪。

    2011年1月28日，重庆、上海两地房产税正式开征。中国官方27日发布消息说，条件成熟时，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。这种担忧同样蔓延到了东莞楼市，房掌柜在与购房网友的接触中发现，大部分网友目前的观望情绪均非常浓烈。

    “政策频出之下，想等着看开发商如何应对，房价又会如何变化。”购房网友小李对房掌柜坦言。

     “新国八条”细则

    1：进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    2：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

    3：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

    4：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

    5：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

    6：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    7：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    8：坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。