瑞峰置业解读“新国八条” 调控思维应如何移转

    1.26“新国八条”解读
    房地产调控思维应从“控制消费”向“疏导消费”转移

    1月26日，总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，其中较引人注目的是“将二套房房贷首付比例提至60%”、“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税”等，自此，2010年以来，房地产第三轮调控靴子正式落地。

    一、关于政策出台的时间节点

    选择在春节前出台政策，有助于避免房地产成为春节期间的热点话题，对部分刚性需求的节日消费起到一定的降温作用。同时，对社会大众、业界引起的讨论也能做到自然过渡，有利于稳定社会，更好的落实中央调控精神。

     二、关于政策的具体内容。

    1、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

     【解读】：瑞峰置业市场研究部认为，要真正做到落实地方政府对楼市调控的责任，首先必须解决的是地方财政这个根本问题。地方财政问题得不到解决，单纯的抑制当地购房需求以调控房价，中央对房价的调控压力与地方财政利益之间的矛盾还将僵持。其次，多种土地性质并存导致的土地划拨混乱，令地方政府责任也很难落实到位。另外，数据统计标准、方法等方面的差异，“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”的标准也没有明确，政策量化细则不明确也导致执行困难。

     2、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

    【解读】：保障性安居工程的建设，有利于加大供给，缓解供需矛盾，对于房地产的平稳健康发展无疑将起到积极的作用。瑞峰置业市场研究部认为，保障房建设要起到真正的作用，还需做到以下三点：一、保障房须脱离商品房的属性——独立产权，以公共产权的形式出现，才能剔除被用于投资或资金保值的可能，真正为有自住需要的群体所购买。二、保障房的居住配套须完善。三、出售或租赁保障房所得的大部分收益须归当地政府所有，以提高地方政府的积极性与执行力。

    3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

    【解读】：税收成本将显著上升。控制二手房交易，有可能从侧面推高一手房价。比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。而大部分的二手卖家会直接将交易所增加的税费附加到买家身上，这样购买二手房与购买一手房的成本差距大大缩小，甚至可能比购买一手房的成本高，这样就可能从侧面推高了一手房的价格。另外，租金市场有可能面临新一轮的涨价局面，最后房价得到回调的可能性更加小了。

     4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。