瑞峰置业解读“新国八条” 调控思维应如何移转

     【解读】：瑞峰置业市场研究部认为，此条将是最有力调控房价的措施。二套房首付提高至6成，对改善性住房（大户型）的冲击最大。以一套100万元的房子为例，“新国八条”前的二套首付为50万元，新政后首付提高至60万元，成本增加将直接抑制置业需求的释放。除购房成本增加以外，降价的心理预期将再一次出现，成交量会有一定的下降。另外，二套商品住宅的购买成本增加后，投资热情有可能转移至政策打压比较少的商业地产部分，车位、商铺等的成交将迎来机遇。

    5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

      【解读】：商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。但是，瑞峰置业市场研究部认为，土地供应也应该差异化对待。要以市场经济为根本导向，加强大中城市对周边小城市的辐射带动作用，疏导供需矛盾激烈城市的消费向周边小城市转移，从而促进区域房地产的健康发展。

      6、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    【解读】：“限购令”只能片面地推迟或抑制需求，并没有从根本上解决需求的释放。从投资渠道分析，热钱不能进入房地产市场，必然流入另一个领域（2010年的“投资黄金热”、“大蒜也疯狂”等是很实际的例子），可能会造成新一轮的通胀压力。另外，从产业转型与升级的角度分析，人才流动必然产生住房需求，“限购令”抑制了这一部分人群的需求，将对新一轮产业经济发展产生阻碍作用。

    7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    【解读】：约谈与问责机制，短期内对地方政府的行为会有制约作用。但是，远期来看，瑞峰置业市场研究部认为，问责机制若要得到确切施行，中央与地方政府双方利益之间必须要有经济作为支撑，中央要协助地方政府建立财政来源的长效机制，否则，一味的问责只能是“上有政策，下有对策”。

    8、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

     
    【解读】： 对舆论进行管制，这本来就不应该是市场经济下的做法。舆论不仅不能起到所谓的“引导”作用，但凡政府对舆论管制过多的，要么就是令房价过快下跌，要么就是使房价过快上涨。这两种极端的后果，对市场经济的发展都会产生负面的影响。另外，公众对舆论理解的差异，有可能造成对楼市实际情况的误解，最后反而对楼市健康发展产生不利。

    三、对东莞楼市的影响

     1、将会对购房者的消费心理产生不良影响，降价心理预期再次出现，购房者的观望情绪加重。

     2、对改善型住宅冲击较大，一季度大户型成交量将下降。

      二套房贷首付提高至6成，改善型购房者的置业成本增加，直接抑制此部分需求释放。相对于2010年下半年，大户型的成交量在一季度会有一定程度的回落。

      3、商业地产迎来又一轮机遇