丰泰邓小敏:黄旗山豪宅扩至东城东 不会重演2008

　　黄旗山传统豪宅片区外拓已成趋势

　　黄旗山板块是东莞豪宅聚集地。黄旗山脉代表着东莞人的精神图腾，御景湾酒店与峰景高尔夫的建立汇聚了大量高端人群，片区房地产经历数年的开发，已拥有星河传说、新世界花园、峰景高尔夫别墅、东城山庄、愉景花园、天骄峰景、中信御园等传统豪宅。受东莞产业的影响而带来的大量境外人口，大多集中该片区。

　　而新兴起的东城东板块作为黄旗山传统豪宅片区的外扩部分，进一步受到市场关注，邓小敏认为黄旗山传统豪宅片区的外拓已成必然趋势，也将为区域版块的未来发展带来新的空间。

　　邓小敏分析，一是直接缓解了黄旗山板块的土地压力；二是将豪宅板块价值向东延续；受其辐射和影响最深的当属东城东板块。

　　“东城东板块衔接着东城成熟板块与‘一网两区三张牌’中的松山湖新主城区板块，东城中心区的成熟及价值毋庸置疑，从东莞政府的规划及对松山湖的重视，松山湖板块的飞跃发展是必然；而衔接这两个区域板块的东城东板块，正趁其势，价值的提升也成为必然”，邓小敏对房掌柜如是表示。

　　邓小敏还认为，东城东大区域已经成型，区域配套日臻完善。随着越来越多的楼盘进驻以及该区域东承黄旗山豪宅板块、南接同沙生态片区、东南连松山湖片区这一得天独厚的区位优势，“东城东大区域价值必将不断攀升，更将以其超高的性价比和优良的生态环境而成为东莞的最佳生活区之一”。

　　上半年的东莞房价不宜盲目看空

　　今年有新国八条、央行加息、公积金贷款利率上调等接二连三的连环政策出台，而各地也纷纷出台限购细则，房掌柜调查显示东莞有近七成网友希望“东莞对深圳客限购”。

　　邓小敏亮出了自己的观点：东莞没必要限购。“我认为以目前的东莞楼市价格水平和价格增长速度来看，东莞还没有加入限购城市的必要。东莞的楼市现在还处于一个理性的发展水平”。

　　据了解，目前明确将要实行限购的城市达到36个。而青岛、长春、上海、南宁、成都、济南、贵阳、北京、哈尔滨、南京、广州、太原、天津等13个城市出台了限购细则，住建部也初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单。

　　“目前珠三角加入限购的城市已有深圳和广州，对比一下其他几个二级城市，佛山、珠海、惠州的楼市价格水平和增长速度都要比东莞高”，邓小敏表示，如果要限购，以上几个城市还没加入限购城市的情况下，东莞就没必要限购。

　　对于东莞楼市2011上半年的走势，邓小敏也给出了自己的判断：上半年的东莞房价不宜盲目看空，而且今年一定不会重演2008年的走势——

　　一、过去15年有且仅有金融危机才有房价下跌，即1997年和2008年；二、今年的资金面并不是全面紧缩，这是跟2008最根本的区别，另外中国已步入大消费时代，参考发达国家的发展过程，未来中国的信贷总额只会不断上升，中国处于重工业后期，相比日韩当年近20%的增速水准，中国目前的信贷增速不算过高；三、中国房屋价值占到家庭财富的63%，如果房价大幅下跌对中国经济的打击将是毁灭性的；四、以十年来看一个经济周期的话，从释放流动性的2008开始，今年也就第三年，符合周期小回调的标准，但离一个大的经济周期还远，2008金融危机之前的一轮经济周期起点是1998年。

　　邓小敏还分析，春节假期后，国家再次加息，而1月份的CPI受春节和干旱等影响，达到了4.9%，这还是调整了权重后的统计数据，CPI的加速上涨开始，经济政策也将进入加息周期。“相比限购政策，我们从去年就坚持认为加息才是唯一对市场产生威胁的政策。浮云一般的‘限购令’、‘限价令’之类的价格管制政策，只会带来存量需求上升和社会福利净损失，将酝酿着价格和成交量在未来报复性上涨的可能”。