“五一”黄金档期前夕 各开发商推货拿地两不误

　　五一前夕 开发商推货拿地两不误

　　瑞峰置业4月第四周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　刘明康：将开展新一轮房地产贷款压力测试

　　19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求银行业金融机构开展新一轮的房地产贷款压力测试。刘明康要求，各银行业金融机构要深刻审视重点领域风险，加强风险防范的主动性、前瞻性、有效性。

　　房价跌50%纳入房贷压力测试  房贷占比可能下调

　　新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30％、利率上调27个基点；房价下跌40％、利率上调54个基点；房价下跌50％、利率上调108个基点的情况。商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。

　　楼市调控督查接近尾声  发改委称各地不要抱幻想

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作将陆续完成。穆虹说，当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在，有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。

　　三大轨道线在望洪枢纽换乘

　　穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、市域轨道R1线的接驳换乘站，将设在望牛墩镇和洪梅镇交界处，即望洪枢纽站。望洪枢纽站的建设可以进一步提升我市水乡片区的综合服务功能，同时也有利于提升望牛墩、洪梅两镇在区域中的地位，从而增加它们对区域的辐射能力。望洪枢纽站建成后，将成为东莞水乡片地区的重要节点，是水乡片的门户。

　　深莞惠签署五大合作协议 联合推进13项重点工作

　　18日下午，深莞惠三市党政领导聚首东莞召开第五次联席会议，共同商讨合作重点，并审议通过了13项近期工作重点。《深莞惠边界地区坪新清片区规划开发合作框架协议》等五个合作协议同时签署。

　　“坪新清”片区将成莞深惠“四位一体”合作样板

　　在珠江东岸一体化进程中，深莞惠将推出一块“实验田”——三市合力推动边界地区的坪地、新圩、清溪片区规划开发和协调发展，目标是将其打造成全球典范的生态知识新城和管理体制高度协同、产业经济高度融合、社会文化高度认同、自然生态高度和谐“四位一体”的珠三角合作样板。

　　二、土地市场

　　1、上周成交信息：盈拓石碣再度拿地  四川长虹置业进驻樟木头

　　上周(4月16日-4月22日) 东莞市国土资源局共有两宗商住用地进行交易，编号分别为2011G037和2011G022.其中，石碣地块位于该镇南堤滨江路，临近东江南支流，周边配套齐全，如东莞银行石碣支行、广东发展银行、华润超级广场等一应俱全。最终经过77轮激烈竞拍，被东莞市盈拓实业有限公司以1.6亿夺下，折合楼面地价为2219元/㎡，溢价率达68%。目前，该企业已经拥有在售项目盈拓郦苑，占地约2.5万㎡，位于石碣中学北侧，而上周出让地块则位于石碣中学东侧。另一宗地块则是此前曾三度流拍的樟木头地块，本次拍卖一扫往日“无人问津”的局面，参与竞拍的三家开发商都表现出强烈的拿地意愿，最终经过36轮激烈的抢拍，溢价6000万，四川长虹置业有限公司以2.56亿将其收入囊中，折合楼面地价1567元/㎡。至此，今年至今推出的商住和商业地块全部成功交易，明显好于往年同期，体现了各房企对东莞房地产市场较强的信心。

　　2、本周待拍土地：清溪再推商务金融用地

　　本周(4月23日-4月29日)东莞市国土资源局仅一宗商业用地进行交易，地块编号为2011G038，位于清溪镇三星社区。近年来清溪住宅市场迎来春天，上月顺势推出第一宗商业地块并成功交易，本周清溪镇趁胜追击，继续推出体量相仿的商业用地，为清溪房地产市场注入新的商业气息。

　　3、上周出让公告：东城打破城区沉寂  推出今年第一宗地

　　上周东莞市国土资源局仅最新公布一宗土地出让信息，编号为2011G047，位于东城区东城南路东安小区旁，体量较小，属于商业性质。这是东城继08年4月土地市场交易以来再次推出地块，同时也是今年城区首宗推出的地块，起始楼面地价为2703元/㎡。

　　4、上周出让预告：72万㎡土地将入市  商住用地占28%

　　上周东莞市国土资源局网站公布了最新的土地出让预告东土交（预告）[2011]5号，预告显示将有72万㎡的土地入市，包括3宗商住用地，体量均较大，合计约20万㎡，约占28%，分别位于南城、黄江和麻涌，预计6月底7月左右上市。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量： 开发商继续加快节奏

　　五一假期前夕，东莞开发商继续加快推货节奏。上周共有6个楼盘加推，3个新盘上市。合计新增商品住宅992套，面积为12.4万㎡，环比增幅为6%。其中新上市项目分别有汇景集团在沙田镇开发的御海蓝岸，该项目首推洋房144套，别墅49套，类型囊括独栋、双拼及联排别墅。东城高端项目黄旗山1号亦于上周备案上市，首推两栋洋房及一栋底层商铺，洋房合计2.6万㎡，共300套。非住宅上周新增1.2万㎡，其中塘厦骏豪商务中心是供应主力，新增办公56套，约1万㎡。

　　2、成交情况

　　2．1商品房整体签约情况 ：签约量略有下降

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞商品房共签约1240套，面积约12.1万㎡。其中，商品住宅签约976套，面积约10.7万㎡，环比分别下降23%和21%。住宅签约均价为8050元/㎡，环比下降5.3%。非住宅本周签约264套，环比下降15%，签约面积1.58万㎡，环比上涨62%。五一营销节点即将来临，预计下周及往后一段时间签约量会保持在高位水平。

　　2．2住宅成交量价走势：量价齐跌

　　根据商品住宅量价走势图显示，上周商品住宅签约量价均有一定程度的下降。全周合计签约住宅976套，面积约10.7万㎡，签约均价8050元/㎡，环比上周量价齐跌。

　　2．3区域住宅成交：南城稳居第一   虎门新项目支撑靠前

　　上周南城签约145套，签约面积月2万㎡稳居榜首，签约主力中信森林湖52套、景湖时代城25套，世纪城•国际公馆12套。虎门以签约94套，面积约1.3万㎡排行第二，主要依靠地标广场的签约68套。寮步、松山湖、樟木头等继续排名靠前。

　　2．4商品房各物业类型签约情况

　　2. 5个盘成交排名：新项目业绩不俗  樟木头两项目上榜

　　上周常平盛都花园签约144套排名榜首，该项目是公寓办公综合体，签约套数含办公及商铺。虎门地标广场上市第二周保持良好的销售业绩，上周签约68套排名第二。樟木头两项目中惠香樟绿洲二期和富盈山水华府两项目上榜。

　　2. 6周末楼盘活动：楼盘活动继续升温  以认筹、开盘及样板房开放为主

　　上周周末楼盘活动继续升温，主要集中在城区，其中以南城楼盘活动最为活跃。活动形式不拘一格，除认筹和开盘加推产品以及样板房开放外，还有艺术培训机构入驻和各种优惠活动。本周将迎来五一黄金周，楼盘活动也会随着营销节点的到来达到高峰，目前各商家正在加紧筹备之中。

　　3、新开工工程：新开工放量  茶山新项目开工

　　上周共5个项目取得开工许可证，合计开工量为30.7万㎡，环比增加20万㎡，增长百分比为187%。其中住宅新开工约26.9万㎡，非住宅新开工3.8万㎡，分别环比增加164%和690%。在各项目中，茶山美丽湾畔花园属于新开工项目，开工类型为洋房和车库，上周合计开工面积4.4万㎡，预计明年入市，目前茶山在售项目仅一个。

　　总结：

　　1、银监会召开了今年第二次经济金融形势通报会，提出银行业金融机构开展新一轮房地产贷款压力测试的要求，并将房价跌50%纳入房贷压力测试范围。本地方面，水乡片区传来利好消息，三大轨道线将设换乘站望洪枢纽站，水乡片区的门户或将打开。另外，深莞惠达成共识，“坪新清”片区将建成为莞深惠“四位一体”合作样板。

　　2、上周石碣沿东江优质地块77拍被盈拓实业拿下，樟木头3度流拍地块终于成功嫁出，溢价6000万，四川长虹置业成为东家。外地房企再度入莞，凸显东莞洼地价值。最新土地出让预告出炉，3宗商住用地体量较大，地理位置较优越，值得期待。

　　3、上周新增供应量继续保持上升趋势，共有6个项目加推，3个项目新上市。预计随着五一假期的来临，开发商的推货节奏将会加快。

　　4、上周商品住宅签约量略有下降， 全周全月976套，面积约10.7万㎡，环比分别下降23%和21%。住宅签约均价为8050元/㎡，环比下降5.3%。南城继续企稳签约榜首，个别加推项目如中信森林湖、景湖时代城签约业绩理想，反映市场气氛热烈。

　　5、五一假期前夕，楼盘活动再度升温，营销手段呈现多样化，本周周末适逢五一，将迎来营销高峰。

　　6、茶山新项目美丽湾畔花园新开工，将为该镇房地产市场注入新鲜血。