袁钢明：楼市“回暖说”是蛊惑 刚性需求被迫上钩

　　焦点二：刚性需求确实存在？

　　袁钢明：刚性需求被迫上钩 “回暖”之说是蛊惑

　　我不认为是这样的。因为在买不起房子的时候也可以采用租房的办法，而且在当前房价涨得太离谱的时候，他可以再等一等。因为现在国家调控政策一波比一波紧，而且最近限购政策已经看到效果了。在这个时候，刚性需求更加关注价格的走势，在这个时候如果价格下落的话，他会更加的等一等；而如果价格上升的信息出来，他就慌了，他就顶不住了，这就是刚性需求可怕的心理。这个时候出现各种各样的信息，刚性需求都会产生一种恐慌心理，所以我怀疑现在有些报道或信息是在两军对峙的时候传来的。

　　它已经产生了诱导大家去买房这种效果，比如好几次都是刚出现调控的时候量降价格也降，这时大家更加不买了，但是过了一段时间价格突然上涨了，这是房地产商的阴谋诡计或者所谓的销售策略。他们一看观望，就更加让房价上涨，反其道行之，用房价上涨来引你上钩，所以现在又到了这个关头了，调控措施限购措施过了一段时间，如果没有效果反而房价上涨得更高，这时候刚性需求就被诱迫上钩了。

　　而且这个新闻的标题也有问题，怎么能说房价上涨是“回暖”呢？回暖是一个称赞性的语言，这种泡沫的上涨完全是恶浪回潮，怎么能说这是回暖呢？把它称赞为市场回升，当做正气的回升，这显然是蛊惑，一种错误的引导。

　　刘晓武：非限购城市成交量放大很厉害

　　袁教授这个观察角度特别有意思。一般来说，房地产市场的成交量和价格是有一个比例关系的，一般是量在价先，有什么样的成交量就有什么样的价格。比方说成交量继续萎缩或者停顿的话，价格会收缩。在一定的时期内，如果调控政策继续，价格就会松动。

　　实际上袁教授提出这么一个观察角度，是不是成交量被有关的一方刻意放大了，导致现在房地产市场重新回到以前的轨道，我觉得这是一个很有意思的观察角度。另外我想补充的是，成交量确确实实在前四个月稳步回升，这还是有一定的合理性、基本面的支撑的，这是一个。另一个，我们可以分析目前成交量放大主要是非限购城市放大得特别厉害，特别是三线、四线城市，县级市、地级市一般定价不是很高的楼盘基本上受捧盘，我们在下面调查确确实实就是这样的。

　　但是从我掌握的数据来看，实际上在前三个月成交量上涨的结构中，三、四线非限购城市销售的旺盛是全国成交量仍然正增长的主要原因。非限购城市的成交量上涨是非常旺盛的，还是有需求的，非常重要的原因一是现在居民的收入在增长，可以撑起非限购城市需求的增长。二是跟目前调控政策推进得不是很严格、执行得不是很严格有关系——很多底下的城市一些信贷措施、限购措施，特别是保障证明还有纳税证明，还是有操作空间。给一个多少钱，就可以取得相关的证明，只要你有资本金，只要你有相关的首付，他还是可以给你运作的。在这个环节中出一些纰漏，有一部分投机性的需求还是存在的。