史上最严楼市调控一周年体检 开发商群体亚健康

制图：刘翥君

　　“‘史上最严厉’调控已满周年，新华社发文称房地产市场正在从量减转向价跌的关键时刻。而购房者依然疑惑：‘今年房价到底会不会跌？会在什么时候下跌？’早报针对楼市主角开发商的现状做了一次全面详细的‘体检’，发现一部分开发商在销售、土地储备、资金链等方面已存在较大问题，因此后市面临较大降价压力。”

　　成交腰斩 促销成风

　　4月截至25日上海商品住宅成交48.2万平方米，同比下滑52.5%。截至4月1日，上海及周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，其中一楼盘的降价达到78万元。

　　“史上最严厉”调控一年以来，成交量出现急速下滑。德祐地产提供的数据显示，今年4月份（截至25日）上海商品住宅成交面积48.2万平方米，此前两个月成交面积均低于40万平方米，而2010年4月该数字为101.4万平方米，下滑幅度达到52.5%。价格维持在2.3万元/平方米左右。

　　德祐地产对调控以来的楼市进行跟踪发现，2010年4月20日“新国十条”出台，5月份上海商品住宅成交量为31.1万平方米，下滑幅度达到69.3%，随后连续三个月成交量均低于40万平方米。虽然2010年9月、10月、12月出现大幅反弹，成交量重回100万平方米以上，但到了2011年，受限购令、房产税、加息等政策叠加影响，2011年2月、3月、4月份成交量再次跌回低谷。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼介绍，2011年1月上海新建商品住宅成交量较去年同期大幅增长50%。然而受到新出台紧缩政策影响，今年2月份交易量跌至2004年7月以来历史新低，较2010年同期大幅减少50%。今年3月成交量虽比1月增加了一倍多，但仍比去年同期减少了50%。虽然出台紧缩政策致使交易量大跌，但上海商品住宅成交均价变化不大。

　　值得注意的是，目前北京、深圳两大一线城市已现“量价齐跌”。北京市房地产交易管理网数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现19个月以来首次同比下降。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；成交均价也跌破2万元，为19424元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　开发商销售连创新高的局面也发生逆转。富力在今年一季度实现销售收入约59.4亿元，实现销售面积约36.6万平方米，分别同比下降20%和42%。截至今年一季度末，富力全年400亿元销售目标仅完成15%。

　　绿景地产今年一季度实现销售收入482.89万元，同比下降70.61%，今年一季度公司亏损1957.09万元，公司表示亏损主要是由于销售收入减少所致。嘉凯城今年一季度实现营业收入8.9亿元，同比下降35.57%，亏损1.12亿元，利润下降是销售房屋收入结转营业收入减少所致。

　　降价促销的氛围也越发强烈。统计数据发现，截至今年4月1日，上海及上海周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，占在售楼盘近四成，其中一楼盘的降价达到78万元。

　　上海搜房网数据监控中心截至今年4月25日统计，上海市2011年5月打折优惠楼盘共计122个（含别墅），其中42个楼盘以直接打折的方式进行优惠，大多数折扣在9.7-9.8折，也不乏8.8折的；其他促销方式包括总价或单价直减少、送车位、送非毛坯修、送契税、现场抽奖等。

　　不过人们不解的是，为何大型龙头房企今年一季度的销售业绩依旧华丽？万科、保利、金地今年一季度销售面积分别同比上涨144%、30%、45%，销售金额分别同比上涨135%、72%、82%。

　　国泰君安证券地产分析师张伟明表示，调控之下，房地产企业业绩将根据供货节奏，二、三线城市分布情况和产品定位几个因素出现明显分化。供货节奏快，二、三线城市项目分布较多、且产品中高端项目占比较少的房企，受调控政策影响较小。