调控措施严厉高价地渐褪色 中海北京高价地被迫贱卖

　　高价地抉择

　　中海并非个案。

　　调查显示，北京今年二、三季度即将推出的新盘中，有不少是曾经的高价地项目，包括远洋、中建、中铁、保利等央企和上市公司在2009、2010两年高价摘得的高价地块。这些地块在当初激烈的竞地过程中至少令地价翻了一倍，最高的溢价率高达467%，楼面地价普遍超过了15000元/平米，开发成本接近3万元，成本已经突破了当前主流购房客群能够接受的价格上限。如今，这些高价地项目正面临着究竟是保价，还是保量的艰难抉择。

　　“保量，意味着低价开盘，虽然影响了企业利润，但有能力购房的客群大大增加，不过最终能否以价格换得销量还需要市场检验。保价，意味着在营造项目的高端形象的同时，也能确保一定的利润，但销售周期将被拉长，各项成本累积，同样会摊薄利润。在两难境地下，这些曾经的高价地在项目上市前遭遇着空前的定价难题。”亚豪机构副总经理任启鑫称。

　　这些曾经的高调高价地项目，如今基本上表现出缄默的态度。他们对本报记者几乎无一例外地表示，由于高价地是敏感话题，不愿就此接受采访。

　　也受此困扰的北京润枫领尚销售公司总经理郑德强说，目前，60%-70%的投资客选择了观望。大公司如果可以不动高价地项目就能完成销售任务，他们就会千方百计调动子公司的项目完成既定销量。这种情况下，高价地可以暂缓销售甚至不销售。但润丰地产只能追求快销。

　　将于近期开盘的润枫领尚项目也曾在2009年地价溢价率排名前十。郑德强透露，项目已在报批中，价格还无法透露。但他表示，尽管地价核算成本已经达1.5万元/平方米，但他们准备将首批产品定位为刚需产品，“能走就行，薄利多销。”

　　高价地神话就此终结？

　　国土部部长徐绍史3月2日在内部会议中再次强调，要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应最大化转化。

　　这是否意味着高价地神话就此终结？

　　谈起高价地，郑德强不无感慨地说，在以后的拿地过程中，地产商应该会更加理性了。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，土地财政的历史不终结，高价地的历史就不会终结，就像GDP每年都要迭创新高一样。

　　2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，超过当年全国财政收入的30%以上。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，高价地售价回归理性，表明调控前公开竞拍方式获得的地价存在暴利，其中有投机的因素。土地拍卖价格不是刚性成本，市场不是由卖家决定的。而此前的地价推动房价，房价再反过来推动地价，更多的是炒家投机链之间的累计加价，产业链之间的加价。而一旦市场预期发生变化，投资需求被剔除，高价地项目就有可能被套牢。这些企业在今后的拿地过程中，势必要更谨慎。