政策预期促东莞楼市主动出击 成交反弹价格平稳

　　（合富辉煌东莞）2011年4月东莞楼市监测报告

　　（摘录）

　　土地市场分析

　　【数据来源：东莞市国土资源局】

　　商住地成交冷淡

　　1、本月总体供求价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市4月份总体供应土地面积约47.6万平方米，总体成交面积约56万平方米，成交金额约7.4亿元，平均地面单价约1317元/平方米。

　　2、本月总体供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照地块挂牌出让起始时间进行统计，2011年4月份东莞全市土地总体供应12宗，供应面积约47.57万平方米，面积同比2010年4月份供应16.06万平方米增加31.51万平方米，环比3月份供应52.25万平方米减少约4.68万平方米。供应宗数同比10年同期供应6宗增加了2倍，与3月份供应的12宗相等。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月份各类型用地供应分别为：1宗普通仓储用地，面积为28891平方米；商务金融供应2宗，面积为60727平方米；供应3宗工业用地，面积为115940平方米，供应量排名第三；供应2宗科研设计用地，面积为120531平方米，供应量排名第二；商住用地供应4宗，总面积为149588平方米，供应量排名第一。

　　本月供应的4宗商住用地全部来自镇区，其中樟木头供应66666平方米，是流拍三次后又重新拿上市场挂牌，中堂镇供应1宗，面积为13464平方米，石碣镇和大朗镇各供应1宗，分别面积为32773平方米和36685平方米。

　　本月商住用地供应细目表

　　3、本月土地总体成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市4月份全市成交了10宗地块，总面积约56万平方米，其中工业用地成交约12.5万平方米，占总成交量的22%，科研设计用地成交约31.4万平方米，占总成交量的56%，成交量排名第一，商务金融用地成交约0.83平方米，仅占总成交量的1.4%，其余为商住用地，面积约11.3万平方米，占总成交量的20.6%，成交量排名第三。

　　4、本月商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市4月成交了3宗商住用地，总面积约11.3万平方米，成交总金额约4.72亿元，总体楼面地价约1759元/平方米。

　　4月份清溪镇成交1宗普通商品住房用地，面积为13680平方米，地块位于清溪镇清凤大道东侧，容积率为2.4，被深圳创展置地实业发展有限公司以5600万元竞得，溢价率达62%，折合楼面地价约1706元/平方米。石碣镇4月份成交1宗普通商品住房用地，地块位于石碣镇南堤滨江路，地块位置优越，于东江边上，面积为32773平方米，容积率为2.2，被东莞市盈拓实业投资有限公司以1.6亿元竞得，溢价率高达68%，折合楼面地价约2219元/平方米。另一成交地块位于樟木头镇樟罗村西城路西侧，面积为66666平方米，容积率为2.45，被四川长虹置业有限公司地块以2.56亿元竞得，折合楼面地价约1567元/平方米。该地块已经三次遭遇流拍，本次终于成功“出嫁”。

　　5、4月份土地出让预告

　　4月份市国土资源局发布了2次土地出让预告，总面积约91.5万平方米，其中普通商品住房用地约33.3万平方米，商务金融用地约6.1万平方米，工业用地约25.4万平方米，科研设计用地约13.7万平方米，普通仓库用地约13万平方米。

　　4月份出让预告中有6宗普通商品住房用地，总面积约33.3万平方米，6宗地块分别来自长安咸西2104平方米；横沥村尾1宗，面积高达95118平方米；黄江三新1宗，面积为64395平方米；万江拨蛟窝1宗，面积为45401平方米；南城西平1宗，面积为40968平方米；松山湖D-B14-02位置公告1宗，面积为84602平方米，容积率为2.0.万江和南城地块是今年城区出让的头两宗商住地，特别值得关注的是南城区西平地块和松山湖地块，容积率仅2-2.2，将来项目可开发部分别墅产品。

　　住宅市场分析

　　总述

　　政策预期促楼市主动出击 成交反弹 价格平稳

　　今年东莞楼市走势很大程度受政策预期影响，这是区别于往年最突出的地方。3月，东莞受两大政策预期影响：“房价控制目标”和“限购”。全国房价控制目标普遍与GDP同步，东莞政策为“房价涨幅不超过8.5%，这一预期增强了购房信心，置业者“期望房价下跌”最终破灭。由于政策趋于明朗，部分观望客户开始释放需求。随着3月佛山限购后，市场盛传“3月底东莞即将限购”，这一预期导致相当一部分楼盘主动出击，加快推盘步伐，加大推货量，将原计划“五.一”开盘提前至3月.最终事实为3月东莞未出限购，虽然3月政府相关领导站出辟谣，但市场对于限购的预期只增不减。“五一东莞即将限购”另一个传言又起来，4月份楼市受这一预期影响，开发商主动出击，出货意愿明显，尤其为4月下旬东莞市委书记默认东莞有可能限购后，楼盘纷纷提前开盘。政策预期最终导致“五.一”新盘较少，要么已经提前在3-4月开盘，要么工程进度未能赶上“五.一”。由于东莞3-4月尚处于“供应补给，需求释放”阶段，成交量得到大幅反弹，在供求关系支撑下，价格保持平稳。

　　“限购末班车”效应促使3-4月供应井喷 成交大幅反弹

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，“限购末班车”效应促使3-4月供应井喷，供应量达118万平方米，创历史最高。且历史经验来看，“五一”前通常为政策频繁出台期，故“五一”行情通常提前在3-4月，今年成为突出。今年3-4月销售量达百万平方米，同比去年大幅增加，仅次于最高峰09年。政策预期打乱传统“淡旺季”，导致出现“淡季不淡，旺季不旺”现象。今年房价同比去年上涨较快，房价越过“7字头”，直接从2010年的“6字头”跃升至2011年的“8字头”

　　房价平稳在警戒线“8200元”上下

　　政府官方定义2010年东莞住宅均价为7600元/㎡，按照住建局的控制目标，即今年房价警戒线在8240元左右。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-4月住宅均价已达8228元，这意味着接下来的8个月房价不允许有任何涨幅。而从市场监测来看，今年东莞将新增大量高端项目，房价冲破警戒线可能较大，下半年调控或面临加码。2011年4月全市一手住宅均价约8191元/平方米，环比略有回落，主要表现在结构性回落，即4月高端产品如别墅成交比重减小，以及4月个别低价楼盘大量成交，导致整体均价下降。如常平盛都花园以均价不到800元/平方米成交273套。 自2010年10月以来，东莞住宅均价一直平稳在警戒线“8200元”上下浮动，房价在高位盘整。

　　前4月成交量及价格创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年1-4月东莞全市住宅新增供应面积160.1万平方米，创09年以来最高。1-4月全市住宅签约面积约178.0万平方米，创历史最高，与09年同期基本持平。需求面积超过供应面积18万平方米，说明目前市场需求仍较旺盛，市场仍处于“增加供应，激活需求”阶段。前4月均价8228元/平方米，创历史最高。除09年调整外，近几年东莞房价整体涨势为每年涨1000元。如07年以“5字头”为主，08-09年停留在“6字头”，10年以“7字 头”为主，11年以“8字头”为主。

　　库存量缓慢增加  但目前仍处于“低库存”水平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至4月30日全市一手住宅库存面积仅约431万平方米，在长达一年时间，东莞住宅库存基本维持400-430万平方米之间，消化库存时间不到一年，处于较低水平。虽然目前库存量较去年10月底有所缓慢增加，但整体仍处于“低库存”水平。目前“低库存”的现状为房价提供支撑，将一定程度削弱房产新政东莞房价影响程度。随着下半年供应的增加及政策的持续紧缩，预计库存水平将有所提高，供求压力将相应增大。

　　供求比平缓增大  但仍处低位  短期内房价仍以平衡为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自08年11月始，长达两年多时间，东莞住宅供求比基本处于下行轨道，2011年2月底，供求比低至1.06：1，创07年11月以来最低。4月底供求比约1.065：1，虽然较2月份略有回升，但仍然处于低水平，预计短期内房价走势仍以平稳为主。从08-2011年供求比与房价走势可看出，供求比与房价呈“剪刀”格局。当供求比持续上扬时，房价则表现下行调整；当供求比持续减小时，房价则处于上行轨道。

　　产品供应失衡

　　2011年1-4月东莞全市120平方米以下户型供应比重仅67％，相比去年减少8个百分点．在刚需为主流的市场环境下，今年产品供应严重失衡，刚需产品供应比重不增反减，造成刚需产品供应紧缺，刚需受到压抑未能有效激活．

　　分区域来看，东莞市区刚需户型供应最为紧缺，二房户型一房难求；相对而言，镇区刚需户型供应较为充足．

　　合拼户型遭遇严峻的销售压力

　　在“限购”的紧缩政策环境下，合拼户型遭遇严峻的销售压力．同样为4月份开盘项目，非合拼户型与合拼户型销售状况却天壤之别．非合拼户型开盘月销售率在74％之上，而合拼户型开盘月销售率在30％以下．在持续紧缩的政策环境下，合拼户型或将面临一较大的价格下行压力．

　　东莞全市及市区整体供求特征

　　（一）全市一手住宅整体供求价

　　4月成交同比增加两成，价格平稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年4月全市一手住宅供应面积约48.3万平方米，约3942套，面积同比增加12.6%，环比萎缩约三成。3月在政策预期影响下，市场集中放量，4月供应井喷现象有所回落。4月全市一手住宅签约面积约为53.9万平米，约5248套，面积同比增两成，环比增13.7%；4月全市一手住宅签约均价达8196元/平方米，同比大幅上涨约21.5%，环比略1.5%，主要原因为结构性下降，即4月别墅成交比重减少，以及个别低端项目大量成交所致，如常平盛都花园以均价不到800元/平方米成交273套。

　　（二）市区住宅月度供求价

　　需求平稳，整体价格结构性回落

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年4月市区新增住宅供应约17.6万平方米，同比减少14.6%，环比减少29.6%.市区在过去的较长一段时间处于供应短缺，是价格上涨较快的重要因素之一。由于供应节奏滞后，需求受压抑，市区成交量整体未能有大突破。4月市区住宅签约面积约14.2万平方米，无论同比还是环比均不相上下，表现为需求较平稳。4月市区整体住宅均价约9130元/平方米，环比3月下降5.8%，主要表现为结构性下降。4月市区别墅成交量较3月份大幅减少，尤其是价格标杆大盘中信御园成交量高位回落，市区整体均价得以回落。

　　2011年4月东莞市二手楼市分析：

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示, 2011年4月东莞市二手房成交14.3万平方米共497套勇夺本月二手房成交“状元”，常平镇以签约面积约14万平方米，共441套产品得名“榜眼”，而“探花”之位则是被以签约面积约12.8万平方米，签约套数368套的东城区获得；

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示, 2011年4月东莞市二手房签约总金额以南城区约1.73亿元稳压冠军位,东城区以约1.65亿元的签约总额夺得季军,而亚军则是以签约总额约1.27亿元的常平镇获得；

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示, 2011年4月东莞市二手房签约单价主要以3000－4000元/平方米为主；而签名排名中继续以松山湖区最高，均价：10972元/平方米，接着是道滘镇签约以均价8107元/平方米(主要为别墅产品成交拉高均价)排名第二,而南城区则以签约均价5546元/平方米名列第三；