8月成交创今年新高 商品房价格回落超过20%

8月成交套数创今年新高。数据显示，8月份东莞新建商品房成交量为43.08万㎡，环比7月增长31.34%，同比下降24.62%； 其中住宅成交占比87.91% ，为37.87万㎡，共成交3840套，按套数计算的成交量创下今年以来月度新高。

市场

镇街大幅成交拉低全市价格

统计显示，2008年8月城区普通住宅价格5593元/㎡，环比下降3.75%；镇街普通住宅价格4679元/㎡，环比下降7.7%，镇街市场沉沦一段时间后，在金九银十来临之际先城区一步大幅降价出货，激发需求大幅释放。东莞城镇街的差异性较大，而房地产区域性特征明显，城镇街成交量的变动将影响全市房价的变化，镇街房价在下跌同时，亦带动全市房价的下跌。8月镇街的价格大幅下跌以此促进需求的上升，当月成交占全市的比重为64.2%，环比上升15个百分点，全市价格在镇街成交占主导的情形下大幅下滑。

在今年8月成交前十名楼盘中，有7个来自镇街，价格普遍在4000元/㎡左右。在市场比较萧条情况下，之前城区项目的降价行动，吸引了大量的消费者目光，导致镇街项目处于出货无门的尴尬境地，降价几乎成为唯一手段。东莞中原研究部认为，万科·金域蓝湾以跌出消费者心理预期的市场价格入市，在当月创造了销售辉煌，中惠旗下两大项目也大幅降价促进成交，镇街项目以接近成本价的价格销售，是市场萧条时期出货的无奈办法，部分开发商在依赖着这种方式快速回笼资金。

原因

奥运错峰营销激发刚性需求

2008年8月商品房的吸纳率相比7月有较大幅度的提升，提高了31.92%，成交放量明显。2008年8月东莞商品房总成交面积高达43.08万㎡，商品房均价5730元/㎡，环比下降20.4%，主要由于公寓、洋房、商铺的价格大幅下降所致。

业内认为，8月住宅市场成交呈现出高开低走的趋势。究其原因：第一，奥运会期间，消费者注意力分散，众开发商预期成交平淡，纷纷提前推货促销，以拉平月度销售任务，由于价格合理，产品可选性较高，因此造就了奥运前一周的楼市火热；第二，奥运会后的金九银十竞争将更为激烈，开发商的出货策略多为“能出多少就出多少”，避免把压力集中在金九银十，而且在目前的市场上，谁也不敢押宝一注，多采取多节点营销以分散风险，奥运作为一个营销节点，必然成为众开发商出货的时机；第三，购房者的购房计划受到奥运会的影响，购房计划提前到奥运会前落实，需求在奥运会前得到很好的积累与释放。

后市

奥运后楼市预期乐观

业内认为，奥运前市场最后探底，需求大幅，奥运后的东莞楼市预期乐观。

相关数据显示，传统的淡市中2008年8月东莞商品房总成交面积高达43万㎡，与今年5月传统旺季持平。商品房均价快速下探至5730元/㎡，环比下降20.4%，反映了在淡市中，只要价格回调到位，一样可以取得较好的销售业绩。在8月的成交总量中，镇街占比超过7成，可以看出，随着镇街房价的快速回落，购房者入市积极，需求大幅释放。

进入9月，随着奥运会结束，由于累积的供应需要集中释放，累积的需求也需要释放，再加上经历半年成交持续低迷，开发商的市场推广力度骤然加大，购房者的选择空间增大的同时入市意愿也开始回升，体现在市场交投上逐步活跃，成交放量明显。

东莞中原研究部经理车德锐认为，“金九银十”来临，作为全年最重要的营销节点，相信很多开发商已经做好了充分的准备，全力以赴，备战后市。“东莞市场经历将近一年时间的调整，市场发展走势已经基本明朗。房价回调幅度、销售业绩、销售利润等指标相信很多开发商都会去综合权衡，最终会找到一个平衡点，当每个开发商都找到这个平衡点之时，即是东莞楼市真正站稳之时。”