东莞楼市今年主售存货 五一楼市或将迎来促销潮

一波还未平息，一波又来侵袭。

在多方支撑因素尤其是在政策刺激下，2009年预期东莞整体成交量同比有所回升，主要以消化存货为主。业内认为，为应对金融危机压力，实现资金的快速回笼，今年五一期间，东莞楼市将掀起新一轮的促销潮。

市场：存货占全年供应量逾三成

来自合富辉煌和瑞峰置业统计数据显示，2009年，东莞市将有35个新盘（如深业·御泉山、达鑫龙庭等）上市；加上去年330万平方米的新开工面积和库存量，今年东莞住宅可售货量将有超过三成是去年剩下的存货。同样，东莞中原地产的数据也表明，2008年，东莞全市余货量超过3万套。2009年由于新增供应大幅缩减，总体供应上以累积的可售存量为主。

在去年大量存货积压的现状下，今年的新增供应量明显减少，同比减少30%左右。值得关注的是，2009年东莞市商品住宅新增供应仍将以洋房产品为主，主要集中在南城、东城、寮步及常平等区域，像南城主要是以东莞大道沿线为主，而老城区莞城商品住宅供应总量略有减少，或将出现单盘引领区域市场的现象。

品牌策划人宋桥林认为，2008年存货太多，主要是因为供应量远远超过了市场的需求量。在2007年东莞楼市整体繁荣的情况下，开发商盲目乐观，在2008年普遍把推货时间提前，大量产品涌向市场后，卖方市场逐渐向买方市场转移，购房者观望，成交量萎缩，造成了目前后市消化压力依然大的局面。

产品：中小户型将占主流

2009年东莞哪类户型的房子更畅销呢？中惠熙元董事会秘书李健认为，首先，东莞市场的产品供应丰富、类型较多，主流以中小户型为主，大户型会慢慢减少。2009年东莞楼市还是以自住、改善型为主，开发商提升销售量的关键在于产品的创新和空间的使用价值。无论大小户型，90平方米以下的户型本身的设计、性价比显得尤为重要。其次对于别墅、面积较大的产品来说，对于有需求和能力的客户来说还是会入市的。

“由于现在经济处于恢复阶段，这个时期中，总价较低的产品购入成本低、月供负担轻会比较受欢迎。”高田地产副总经理翁其怡表示，东莞的新兴中产阶级消费基础非常庞大，即白领购房需求较大，与国家对房地产的90/70政策导向相吻合。2009年，中小户型的产品会较多涌现，市场调节作用也会逐步体现出来。

据东莞中原研究部统计显示，按照供需比例对比分析得出，2008年新增商品住宅的成交户型主要以三房为主，两房、三房的成交占比合计高达61.38%，较其供应比重要高出许多，说明两房、三房户型较为畅销；而作为投资性产品为主的小户型一房、单身公寓总计成交占比仅为6.73%，也表明东莞市场的置业需求以自住为主。

突围：加大促销力度刺激入市

还是印证了那句真理：市场上“只有卖不出的价格，没有卖不出的房子”。

虽说2009年存货销售量达330多万平方米，但实际对于东莞市场来说，形势也不算特别严峻。比如中信德方斯的一些单位，虽然是属于存货，但产品的质量、设计等各方面大多也还是不错的，之所以没能卖出去，主要是受市场环境的影响，以及价格过高的原因所造成的。如果开发商能够进行降价促销，这些产品的销售还是不成问题的。

在采访中，不少业内人士均表示，东莞楼市陷入成交量萎缩的僵局，关键还是一些商品房的价格没有真正降下来。五一是楼市销售存货和新货上市的“承接点”，在面临下半年新盘上市的压力下，开发商或将在五一期间加大促销力度，尽快“消灭”存量房。

东莞某大型房地产企业负责人向记者坦言，从春节至今的楼市来看，销售情况依然不容乐观，目前最主要的还是销售去年剩下的单位，如果近两个月销售情况依然不乐观，不排除会在五一期间采取较大力度的促销策略。

东莞中原研究部经理车德锐认为，楼市什么时候再会掀起优惠降价潮，关键取决于开发商对楼市的态度，积极采取让利措施，做到适销对路，定会吸引部分买家入市。“从目前东莞楼市来看，买家的关注点仍在房价上，只有楼价一步降到位的楼盘，如丰泰城、万科城市高尔夫等楼盘，一定会吸引买家出手的。”

“楼价的变化往往会给置业者的心理带来较大变化，如果开发商选择慢慢卖，楼价平稳或者降幅很小，已经观望一段时间的刚性需求买家看到楼价稳定也会出手，但是难以激活楼市的新需求，楼市仍将保持僵持的态势。”新中银花园建造有限公司销售部经理陈洁华表示，如果开发商的促销比较可观，对置业者刺激较大，就会有新的需求进来，楼市会显得比较活跃，可以加快市场走出低谷的进程。

建议：选择适合自己的房子

金融危机之下，究竟该如何投资？陈洁华建议，“上半年应该尽量谨慎考虑投资，不要随便出手，下半年选择投资地产和投票会好一些。”

对于市民如何理性置业，李健分析认为，消费者首先要找到合适的物业。对于东莞市场来说，是比较早进入调整期的，2008第四季度成交量稳步回升，但价格没有上升趋势，这是比较健康的现象，也是比较合理的。对于投资者来说，要看自己的实际支付能力。有置业需求的话，根据自身经济条件选择好房子，是个好时机。

星彦地产东莞公司副总经理周会川则指出，“在金融危机下，要坦然面对危机，学会放下。他对置业者提出三点建议：首先，把总价作为第一要素，不要透支买房。第二，减少贷款额，减少压力。第三，多留现金以备不时之需。”