东莞商业地产开发掀热潮 商业物业需求快速增长

　　【世联楼市新评】（2011 ）之二十九

　　商业地产开发热潮初探

　　2011-6-3

　　随着各大上市房企2010 年度财报的先后公布，不难发现2011 年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。比如：保利地产表示未来3-5 年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015 年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5 年再新建12 个商场，出租物业面积达到200 万平方米；中粮地产更是计划投资700 亿复制“大悦城”，占到总资产的30%；等等。虽然众多房企早就涉足商业地产开发，但除了那些专业开发商业地产的房企外，其他房企更多地把商业地产作为一个副产品，为其住宅物业的配套而开发。只有在今年各大房企才先后表示加大商业地产投资，视今年为商业地产的开发元年，因而形成今年特有的商业地产开发热潮，并被各界广泛关注。

　　世联研究认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观、中观环境改变及微观发展共同作用的结果。

　　宏观：产业结构升级，利好商业地产

　　“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”，并要求“加快发展服务业，促进经济增长向依靠 一、 二、第三产业协同带动转变”。商业地产开发的物业是第三产业的重要物质载体，因此产业结构升级所带来的服务业产值的增长，也必然会导致商业物业需求的增长。

　　从2004 年起，第三产业对GDP 的贡献率 超过了40%，其中2010 年达到了43%，再次超过工业对GDP的贡献率，在十二五期末，其增加值占GDP 的比例将达到47%。另外从支出法衡量的GDP 构成来看，消费需求对GDP 的贡献率在最近几年持续增长，尤其是2008 年世界金融危机爆发后，扩大内需成为经济增长的重要推手，这使得消费需求对GDP 的贡献率一举超过45%。上述指标的增长，都意味着对商业地产需求的增长。

　　其中第三产业中的零售业在近些年发展迅速，从2004 年起，全社会消费品零售总额开始加速增长，在2008 年同比增长达到29%。不仅如此，据韩国和日本的零售业的发达轨迹来看，只要人均GDP 达到3000 美元，将会迎来零售业的快速发展期（这一时期在日韩均超过20 年）。中国的人均GDP 在2008 年超过3000 美元，这至少意味着在2030 年以前，将是中国零售业快速增长期，在这段时期内，也必然会伴着商业物业需求的快速增长及商业地产的大发展。

　　中观：楼市调控的真空，城市升级改造的需求

　　2000 年后楼市的快速上涨导致政府的轮番调控，然而几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产。比如：限购令及限价令均因住宅市场而出；限 令要求住宅第三套停止贷款，而商业地产并无相关规定；住宅土地开发一般会要求符合“9070”规则，有些住宅项目会要求配建保障房、学校等公益物业，但商业用地开发少有此类限制；十二五期间，中央要求建设3600 万套保障房，与商品住宅市场形成竞争，而商业地产因“住禁商”规定并没有可竞争的替代品；等等。因此，楼市在经过多年的“商住倒挂”后，终于在近几年迎来商业地产的快速发展，并且改变了“商住倒挂”的窘境。

　　城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台，从以下四个方面即可见一斑：（1）城市更新改造。目前，几乎所有的大陆城市都在进行轰轰烈烈的更新改造运动，更新改造片区往往地段较好，一般都规划有大量的办公及商业面积。（2）中国式的国际化大都市建设要求。据了解，早在 2003 年中国就有183 个城市提出要建设国际化大都市。然而目前世界上称上国际化大都市的城市不多，比如：纽约、伦敦、东京、新加坡、香港等，这些国际化大都市的一个突出特点 是高楼林立，零售业发达。 所以商业地产的发展是国际化大都市建设的内在要求。（3）CBD 建设。CBD 是中央商务区的简称，除了是办公楼的汇集地之外，还规划有大量的商业，CBD 的建设内容除基建外，几乎全是商业地产。据了解，全国有40 个城市在研究或建设CBD，部分城市正在研究或建设多外CBD。（4）金融中心建设。目前已经有26个城市提出要建设金融中心，比如：北京上海要建设国际金融中心，杭州建设长三角南翼金融中心，武汉建设南金融中心，沈阳建设东北金融中心，乌鲁木齐建设中亚区域金融中心等。金融中心的建设意味要建设众多的金融企业总部及其营业网点，这又是对商业地产开发的内在需求。

　　微观：商业地产开发是房企可持续发展的选择

　　商业地产开发既是房地产业发展到一定阶段的产物，也是房地产开发企业实现可持续发展的必然选择。目前，众多开发商高调宣布涉足商业地产开发所形成的商业地产开发热，有四个方面的现实原因：

　　（1）商业配套开发之实。将商业作为住宅物业的配套进行开发，几乎是所有进行住宅物业开发的房企所必须涉及的，这一现状决定了房企不得不介入商业物业的开发，销售甚至经营。当然，房企亦可以选择与专业商业地产开发商进行合作开发，不过从万科与凯德置地合作的失败似乎说明，合作并不是最好的选择。

　　（2）产品结构调整之需。住房作为一种固定资产，其寿命的长期性、土地资源的稀缺性与企业的可持续发展是矛盾的，若不进行可持有性物业 （主要是商业物业）的开发，最终将不得不面临地产开发规模的缩小，甚至退出地产开发业务。 着房地产市场的发展，这种矛盾愈发尖锐。而商业物业因其具有可持有性，使得商业地产开发是房企中后期发展的必然选择。

　　（3）保障物业挤压之迫。十二五期间，中央决定建设3600 万套保障房以满足中低收入群体的住房需求。若这些建设目标如期完成，将意味着平均每年将有720 万套保障房入市，而2010 年商品住宅成交套数约900 万套，受部分商品住宅需求转向保障房的可能，在未来住宅市场里，保障房与商品住宅将形成平分天下的格局。这一现状，将会影响到目前商品住宅的销售，进而会影响到商品住宅的开发规模和速度。这迫使房企不得不提前介入商业地产开发。

　　（4）商业地产开发之热。部分房企商业开发经验的缺失，不得不面对城市核心区域写字楼、大型商场、酒店等商业物业开发机会的丧失。目前城市更新改造的火热，带来城市综合体开发的热潮。城市综合体项目往往都要求开发商拥有一定的商业地产开发经验或规模，又使得专注于住宅物业开发的房企不得不面对项目开发机会的一次次流失。尤其在一线城市，新增建设用地越来越少，更多倾向于存量土地的开发，众多旧改项目的综合性，使得在一线城市专注于住宅物业开发的房企面临可持续性发展的威胁。

　　综上所述，无论是从宏观产业结构的调整，行业的发展或城市的发展，还是房企自身可持续性发展的要求，都形成了商业地产开发的内在需求。