债券融资支持保障性住房建设 彻底打破融资瓶颈

　　今年保障房建设资金已经不是问题

　　2011-06-30

　　虽然半年过去了，但是针对今年 1000万套保障房的建设任务到底能否完成的问题，各界仍然争论不休。按照住建部公布的计划，1000万套保障房所需资金总额1.3万亿，其中5000多亿由各级政府筹集，8000多亿由社会投入和被保障对象筹集。为了解决保障房建设资金，政府正在努力推动社保基金、保险资金、公积金、土地出让收益等资金投向保障房建设;并且打开政府投融资平台债券融资之门，使得保障房融资难的问题逐渐被化解。通过对1.3万亿的具体筹集方式做了粗略的统计后，世联地产研究认为，今年保障房建设资金已经不是问题。

　　据住建部公布的数据，1000万套保障房中含有200多万套的限价房和经济适用房。我们知道，政府不但不需要为限价房建设投入资金，而且还能获得一定的土地收益。例如，“限地价，竞房价”、“限房价，竞地价”等土地出让方式就属于限价房的建设模式。经济适用房建设也不需要政府的财政资金补贴。经济适用房出售之后，政府就可以实现资金回笼;如果政府不愿意垫资，还可以通过BT建设模式，让项目承包方垫资建设。按每套房13万元成本，建设200万套计算，限价房和经济适用房所需资金总额为2600亿元。这部分投入应从1.3万亿元中剔除。所以，1000万套保障房真正需要投入资金为10400亿元。

　　据住建部公布的数据，由工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。那么，剩余所需筹集资金为7000亿元。

　　我们先来看看社会资金的筹集情况：

　　1、预计全年银行的保障房开发贷款新增2604亿元。央行数据显示，今年一季度保障性住房开发贷款新增651亿元。如果余下的3个季度保障房开发贷款均能保持这样的增速，那么全年通过银行贷款筹集资金约2604亿元。

　　2、社保基金投入160亿元。今年两会期间，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙对外表示，今年用于保障房项目的投资额可达500亿元。目前据不完全统计，社保基金已经投入或意向保障房建设的资金为160亿元，其中意向投入重庆100亿元，投入南京30亿元，投入天津30亿元。

　　3、保险资金投入270亿。上海保障房建设分别获得了太平洋保险40亿和平安保险30亿的投资;重庆市长黄奇帆在两会期间透露，中国人保和中国人寿将分别为重庆公租房建设提供贷款100亿元。

　　4、公积金投入59.3亿元。上半年，上海获得了15亿元公积金净收益投入，西安获得公积金贷款35.3亿元，江苏获得公积金贷款9亿元。未来如果公积金管理政策调整，公积金投保障房建设的资金将会大幅上升。

　　5、国企投入30亿元。延长石油集团为陕西省保障房建设投入资金30亿元。

　　以上五项资金合计3123.3亿元。那么，剩余所需筹集的资金3876.7亿元。

　　我们再来看看政府资金的筹集情况：

　　1、全年中央政府补贴1030亿。目前，财政部已经下拔中央补助保障性安居工程专项资金617亿，占全年预算59.9%。

　　2、土地出让金净收益的10%，约1160亿元。以去年土地出让金收入2.9万亿元为标准，按净收益为总收入40%计算，投入保障房建设的资金为1160亿元(计算公式：2.9万亿元*40%*10%)。虽然房地产行业宏观调控可能导致今年土地收益不如去年，但是考虑到去年投入保障房建设的土地出让金净收益远没有达到10%的标准，如果将去年土地出让金净收益未投入部分继续投入保障房建设，就能与今年土地出让金净收益的减少大抵相消。

　　以上两项资金合计为2220亿元。计算至此，剩余所需筹集资金为1686.7亿元。

　　由于缺少统计数据，我们还没有将地方政府的财政资金和地方债券所筹的资金计算进来。如果将此两项计入，地方政府有能力筹集剩余所需的1686.7亿元资金。据财政部称，2011年地方政府债券将发行2000亿，保持前两年的规模，并优先投向保障房。6月17日，已由财务部代理发行504亿元。发改委在6月9日制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，并要求优先投向保障房建设。此举将会彻底打破保障房的融资瓶颈。

　　考虑到这是不完全统计，不排除部分已经确认筹集的资金由于缺乏公开的数据无法被计入的可能。虽然这样的计算方式比较粗略，但基本能反映保障房资金的筹集状况。

　　由此可见，面对今年保障房建设的资金问题，政府虽然有压力，但是这已经不是问题。接下来的保障房建设，应该更多关注保障房的土地供给、质量监督和公平分配。