深圳楼市调控效力有待深化 需求未明楼盘宜促销

　　需求预期未明确，正是楼盘促销时

　　2011-6-22

　　受限价政策影响，近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即卖完。这一现象说明楼市组合拳已经开始显现威力。但从全国范围来看，世联地产研究认为，调控政策的执行依然是个短板，楼市调控的效力还有待发挥，预计下半年楼市在供应放大的情况下，开发商促销的力度将更大，价格松动的幅度也将扩大。

　　调控效力有待深化

　　年初出台的“国八条”是中国楼市调控史上的最强音，世联地产研究将其调控要点概括为“三限一保一堵”(见下表)。受其影响，今年1-5月全国商品住宅的成交面积仅同比增长9.1%，是2005年至今同期的次低，仅高于2008年同期。分城市来看，一线城市的北京、上海、深圳三个城市1-5月商品住宅成交量同比分别增长-24%、13%、1%;二线城市的杭州、天津、长沙及成都 1-5月商品住宅成交量分别同比增长-22%、1%、-6%及10%;而三线城市受限购影响，成交量走势分化，受限购的佛山、苏州和厦门的1-5月商品住宅成交分别同比增长36%(5月同比增长-8%)、12%、-19%，而未限购的东莞同比大涨50%。不仅如此，从上述城市1-5月各月的成交量走势来看，一二线城市成交量整体呈现企低的态势。这说明楼市调控的效力已经开始显现。

　　但从具体执行上来看，世联地产研究认为，楼市调控的效力还有待进一步深化。限贷和限购的执行已达中央政府的要求;限价由于与当地经济发展目标挂钩，演变成“涨价令”，在限价政策要求下出台的“房价备案制”及“一房一价”等相关政策，各城市均出台相应地方细则，但执行一般，在开发商层面并没有完全落实下去;保障房的情况更不理想，截至5月底，开工率却不到四成;堵阴阳合同，是针对二手楼转让行为，是为堵塞楼市投资投机者的后路，通过据实征税加大投资投机者的投资成本和难度，从而实现楼市理性发展，但目前仅深圳和新余已出台相应措施。

供应增多，预期改变

　　根据世联地产的研究显示，新开工面积滞后1.5年的走势与销售面积的走势趋于一致。而据国家统计局的数据显示，2009-2010年全国新开工面积分别同比增长15.7%、40%，这意味着今年下半年将迎来楼市供应的高峰期。然而，据部分城市的新增预售量来看，其1-5月的同比增长率普通偏低，比如：北京、上海、深圳、杭州1-5月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%，这意味着上述城市的开发商推盘并不积极，那下半年楼盘可能会集中上市。若是开发商继续像上半年那样消极应对，在保障房大量上市后，将越不利于存量的消化。