中原2011上半年东莞房地产市场分析及后市展望

　　报告提要

　　供应面：2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%，主要受限购预期的影响，使得开发商提前推货释放。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。别墅、洋房供应再创新高;非住宅供应较少，消化存量为主。中大户型供应放量;四房、合拼户型明显增加。

　　库存量：截止2011年6月30日，东莞商品房存量为533.26㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行，库存量减少，缓解了后市出货压力。

　　成交量：上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升 56.41% ,主要是限购预期时期，购房者担心限购后买不到房或一步到位而仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。

　　供需分析：2011年上半年商品房供应257万㎡，成交324万㎡，供应偏紧，供不应求比较严重。七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。

　　价格面：上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%，房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。下半年部分开发商存量较多，完成全年的任务目标较重，因此预计价格或有调整的空间。

　　后市展望：

　　经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡;下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。

　　下半年住宅潜在供应量结构性失衡，供应区域性分化现象将会明显。

　　全年住宅成交预计突破600万㎡大关。

　　下半年房价或出现“28”分化。

　　东莞高铁时代将启动，“地铁盘”将迎来新的发展机遇。

　　大运会效应，将为楼市营销制造契机。

　　下半年深圳客户入莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加密切。 

　　(1)、新增供应分析

　　2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年上半年全市共有83个项目有新增供应，总供应面积为257.96万㎡，比10年同期上升8.25%，比09年同期上升15.82%.，创近三年来同期“新高”，这其中有以下几个方面的原因：一是受3-4月份限购预期的影响，使得开发商担心限购政策的出台，被迫提前推货回笼资金;二是通胀时期，抗通胀别墅、商铺等大资金产品深受置业者的青睐，开发商推货积极性也高;三是大户型集中上市，大户型面积大，整体套数来说相对较少。

　　6月份商品房新增供应面积为40.90万㎡，供应套数为3715套，面积环比上升5.90%，同比上升81.33%;其中住宅以洋房、别墅供应为主，公寓供应为一片空白;洋房供应面积为28.62万㎡，供应套数3108套，供应项目共12个：鼎峰•尚境、丹缇轩、中惠•珺庭、汇景•御泉香山、新世纪星城三期等;别墅项目有8个：花样年•江山、葡萄庄园、万科•麓湖别墅、金地•湖山大镜、万科城五期等。

　　限购预期趋紧，促使2011上半年新增供应小幅增加。

 

　　从2004年至今的新增供应半年度走势看，2004年-2008年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达803万㎡。自市场2008年进入市场调整期以来，新增供应持续减缓，2008年全年新增供应677万㎡，而2009年主要以消化库存量为主，因此新增供应仅有473.50，2010年是政策调控年，供应有所放缓，全年供应545.96万㎡;2011年上半年供应257.96万㎡，相对往年同期看有所增多，但是相对需求看，仍偏紧。

　　一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2008-2011年上半年供应区域看，一线区域供应占主导，但整体趋势看，有所下降由之前的78%下滑至64.90%;二线区域整体比较稳定，维持在20%-30%之间;三线区域由于房地产起步较晚，后期随着交通网络逐步完善，外来开发商看好其发展前景频频拿地开发，近几年供应有所放量，由之前的1.90%增加到10.55%。

　　别墅、洋房供应再创新高;非住宅供应较少，消化存量为主。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2011年上半年东莞新增供应以洋房为主角，占到整体的75.37%，总供应量为194.43万㎡，供应套数为19600套，供应的主要项目有：鼎峰·尚境、地标广场、星城国际花园二期、万科·金域松湖、中信森林湖·兰溪谷等，这些供应量较多的项目基本上是大盘、品牌、中大户型为主;别墅总供应面积为37.89万㎡，共1217套，面积比10年同期上升97.24%;公寓供应总量为4.98万㎡，供应量也有减少，仅三个项目且都在镇区，整体表现比较稀缺，供应项目有：棕榈泉五期、金桂华府二期、盛都花园。商业物业的商铺、写字楼在今年上半年供应相对较少，主要是消化前期的存量;但后市潜在商业物业较多，且综合体性质的占多数。

　　中大户型供应放量;四房、合拼户型明显增加。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2011年上半年新增住宅供应中等户型供应占市场整体比重较大，但与10年同期相比有下滑的趋势，其中 61-100㎡的中等户型(两房、三房)供应下降明显，这主要是跟产品供应结构有很大关系，由于去年中小户型供需两旺，而后期中小户型产品由于工程原因供应缓慢，造成市场上供应“青黄不接”;而中大户型供应比重增加突出，这里面既有101-140㎡首次型三房，也有141-180㎡多次改善性需求的四房;从户型结构上看，四房、复式、别墅及合拼户型(占比23%)比去年同期都有不同幅度增加，四房及合拼户型都可以算作大户型，集中供应的区域在城区，其中南城大户型扎堆入市，竞争也很大;而别墅的供应主要是受通胀影响，开发商借势推货，再加上东莞山水资源较丰富，因此别墅产品也会应运而生。

　　(2)、库存供应分析

　　商品房存量为533.26㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年6月30日东莞商品房的累积可售存量为533.26万㎡，环比5月份下降1.08%。上半年可售存量逐月都有不同幅度的下降，这主要有以下几点原因：一是受限购预期影响，使得成交量整体大于供应量;二是由于通胀压力作用，使得非住宅去货速度比往年加快，存量也随着减少;三是上半年调控政策的影响，很多开发商项目推迟到下半年供应，新增供应的减少也会减少库存量。下半年从预计的潜在供应量看，许多项目由于工程原因也不能上市，因此供应仍较紧;但下半年出货机会点仍较多，因此预计后市库存量仍会在低位运行。

　　目前东莞住宅存量为386.06万㎡，环比下降0.88%，共32658套;其中洋房存量为290.70万㎡，环比下降2.07%，共26566套;公寓存量21.77万㎡，环比下降7.34%，共4181套;别墅存量73.59万㎡，环比增加6.43%，共1911套。

　　2011年6月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　(3)、市场成交分析

　　上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升56.41%

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年上半年东莞共有213个项目有商品房成交，成交面积为324.33万㎡，比10年同期增加56.41%，比09年同期增加9.93%;成交总金额为263.05亿元，比10年同期增加62.93%，比09年同期增加44.84%;其中商品住宅成交277.62万㎡，比10年同期增加53.81%，成交金额为232.12亿元，比10年同期增加72.06%，共成交26086套，比10年同期增加54.97%。

　　2011年上半年东莞市商品房成交总体情况： 

　　2010年上半年东莞楼市整体需求旺盛，1-2月份由于元旦及春节的影响冲高后应声下跌;3月两会后，全国性的限购政策执行落地，东莞受此影响，限购传言及风声此起彼伏，使得开发商及购房者忧心忡忡，结果是开发商提前推盘，购房者担心限购后买不到房仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高，6月份进入传统淡季，加上银根持续收紧，市场成交有所减少，客户观望心态严重;但对于后市，由于大运会，高铁、公积金政策等利好，因此下半年仍有出货机会。

　　一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从区域商品房成交情况来看，一线区域由于房地产发展至今，交易也比较成熟，因此成交量所占比重都大，但是从近四年成交趋势看，由于一线区域地块逐渐减少，供应跟不上，价格逐步走高使得需求有向二三线区域外溢，成交量所占比重逐年减少，由最高点72.23%减少至59.16%;而二、三线区域房地产发展逐步成熟，政府规划、配套等也日益完善，带动了购房需求的增加，成交比重也逐年增加。

　　七成以上区域全线飘红，南城领跑上半年东莞楼市。

　　从各区域成交情况来看，上半年，东莞成交的32个区域中有24个区域全线飘红，8个区域全线飘绿，占成交区域的75%;其中南城仍以39.88万㎡，位居全市各区镇榜首，但比10年同期下降11.71%;紧跟其后的是：东城、寮步、大朗、松山湖、万江等区域，整体来看城区及城区辐射到得镇区，“深圳北”区域成交取得不错成绩，原因一是城区供应多，购买力需求相对也较大;二是寮步、大朗等区域借助市政规划的利好，成交节节攀高;三是“深圳北”区域受深圳客户的需求拉动作用，成交翻番。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况(单位：㎡)

　　受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2011年上半年东莞商品房成交中，洋房成交为主体;但比重与去年同期有所下滑;而别墅的成交再传捷报，所占比重比10年同期高1.08%，说明在调控及通胀双重压力下，别墅抗通胀能力从来就是有增无减;公寓产品由于供应量较少，主要是消化存量为主。上半年调控政策一直不间断出台，但主要是针对住宅市场;而非住宅市场机会多多，商铺成交占比从去年同期的7.02%突破到了11.29%。

　　改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年上半年普通住宅成交中， 80-100㎡的中等户型成交比重增幅明显(其中有受合拼户型的影响)，其次是120-140㎡大户型，这些中大户型成交量比重增加，主要有以下原因：一是去年主要以中小户型量消化差不多，上半年供应大户型量较多;二是限购预期的影响，使得改善性需求担心，促使部分改善性需求一步到位，恐慌性提前入市;而中小户型供应量较少，因此成交自然乏力，超大户型由于总价较高、受政策调控影响且很多属于合拼户型，而这种大户型客户多属于多次置业，银行放贷较难，因此对大户型成交带来了很大的阻难。

　　(4)、供需分析

　　2011年上半年商品房供应偏紧，供不应求比较严重。

　　2011年商品房供不应求矛盾明显，整体供需比为0.8:1。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为237.30万㎡，占商品房供应面积的92%，成交量为277.62，供需比为0.85:1，同样供应不足;而非住宅情况供应不足现象更加突出，供应量比需求量的一半还少，说明在政策调控时期，非住宅去货优势非常明显。说明2011年上半年除了消化新增货量之外，存量消化的比重也较多，进而使得累计的存量在“低位”运行。

　　供需情况与09年同期相似，供需比高位回落。

　　从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至09年上半年的0.74：1，然而2010年上半年楼市调控政策趋紧，供需比上升到1.15：1，类似于2008年上半年形势，阶段性的供过于求犹存，进入2011年上半年由于限购预期及通胀压力影响，需求提前释放;而供应量偏紧，造成供需比高位回落，与09年上半年相似。

　　七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。

　　从全市各区域供求关系图标可以看出，2011年上半年东莞七成以上区域供求比小于1：1，其中有7个区域无新增供应，主要是消化存量为主，这些区域有：道滘、横沥、桥头、麻涌等，区域性供不应求现象较严重;九个区域供求比超过1：1，这些区域主要集中在镇区，城区基本处于供应偏紧状态。

　　各区域供求关系情况(单位：㎡)

　　5)、市场价格分析

　　上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%。

　　2011年上半年东莞各物业商品房成交均价情况(单位：元/㎡)：

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2011年上半年东莞市商品房均价为8111元/㎡，同比上升4.15%;商品住宅均价为8360元/㎡，同比上升8.95%;洋房均价为7241元/㎡，同比上升11.54%;公寓均价为8312元/㎡，同比上升22.34%;别墅均价为15900元/㎡，同比上升2.84%。

　　从物业结构性分析看，上半年住宅物业价格全新飘红，非住宅价格都有不同幅度下滑;住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。

　　6月份高档洋房成交良好，价格“稳中有升”。

　　量价结合分析，从成交量看，6月份传统的淡季，市场观望情绪严重，加上银根收紧，贷款额度有限使得成交量有所下滑;6月份普通住宅仅成交38.07万㎡，共4001套，整体成交下滑，个盘分化明显;成交中位价格为6336元/㎡，环比5月份“稳中有升”。从价格分析，整体价格处于平稳向上，但是个盘分化明显;一是非毛坯修项目开盘拉动，成交量较多对整体均价拉高起到很大的作用，这些项目有：万科·金域华府、万科·金域松湖等;二是高档大户型洋房成交量较多，这些项目有：地标广场、鼎峰·尚境、中信森林湖·兰溪谷等;三是深圳北区域房价持续走高，对整体房价向上提供支持，这些项目有：丹缇轩、中惠·珺庭、中惠·香樟绿洲二期、富盈·山水华府二期等;下半年东莞楼市潜在供应量较多，个别开发商任务仍较重，部分区域竞争激烈，因此价格或有所调整。

　　(6)、新开工情况分析

　　上半年新开工面积放量，创四年以来同期“新高”。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2007-2010年四年半中，2007年新开工面积为816万㎡，其中上半年开工较少，下半年开工面积放量，使得2008年新增供应放量;2008年新开工面积为637.2万㎡，上半年供应较多，下半年由于楼市不景气，开工进度有所减缓;2009年新开工面积579.35万㎡，创近三年来新低，其中主要是09年初楼市回暖，很多开发商急于资金回笼，没有把太多精力放在新开工上面，使得开工量为近几年最低点;2010年至今受政策调控影响，一线城市结构调整，二三线城市迎来了机会，外地开发商纷纷来莞抢摊市场，使得开工量节节攀高。

　　(7)、2011年下半年商品房潜在供需分析

　　(1)下半年供应分析：

　　2011年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2009—2010年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。

　　从目前统计的数据来看，2011年下半年全市住宅潜在供应量约为340万㎡，全市商品房潜在供应项目共计100个，其中55个新项目，待加推的项目45个。上半年住宅供应量为237.30万㎡，成交量为277.62万㎡，供需比小于1，市场除了消化新增量外，还消化存量;而对于下半年住宅预计潜在供应量为340万㎡，但从目前一些开发商进度及调控政策环境看，仍会有些项目不能如期上市，而下半年需求还是很多，因此预计下半年供应仍偏紧。

　　2011年下半年潜在供应量总体情况：

　　从城区和镇区的对比看，2011年下半年城区潜在供应住宅项目数共计28个，合计117.97万㎡，占总体比例为34.56%，其中全新项目17个，加推项目11个;镇区潜在供应项目72个，合计223.37万㎡，占比65.44%，其中全新项目38个，加推项目34个。可以发现，镇区全新项目众多，同时从供应的比重来看，镇区供应的压力相对较大。

　　2011年下半年住宅潜在供应量城镇情况(㎡)：

　　从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置，为69.98万㎡，其次是虎门、塘厦、大朗、万江等区域，这些区域的潜在供应均在20万㎡以上。

　　各区域住宅潜在供应量情况： 

　　2011年下半年东莞市潜在供应中，洋房供应占绝对主导，总量为306.47万㎡，共87个项目，占总供应量的89.78%;公寓潜在供应总量为6.51万㎡，仅4个项目，占总量的1.91%;别墅潜在供应为28.36万㎡，共有25个项目，占比8.31%。

　　各物业类型潜在供应量情况：

　　(8)、2011年上半年销售排行

　　万科快速领跑，续创东莞楼市佳绩。

　　上半年东莞开发商整体业绩完成良好，但个别开发商出现了分化。从成交前十名来看，2011年上半年开发商业绩与2010年同期相比八成以上开发商业绩出现了不同幅度的增加，万科地产以37.01亿元快速领跑，继续占据着东莞楼市成交第一的位置，成交金额同比上升了121.21%;但其完成了全年目标的49.34%，下半年出货的机会仍多，因此出货压力不是很大;亚军、季军分别被中信地产16.12亿元、新世纪地产10.70亿元夺得。但也有部分开发商业绩出现了下滑，这主要是由于供应较少及与其供应产品结构有很大关系;后市随着这些开发商新盘的上市，这种局面也会得到缓解。

　　2011年上半年开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　中小户型抢跑市场，万科•金域松湖勇夺上半年销售套数冠军。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2011年上半年普通住宅销售前十名可以看出，新盘、中小户型，价格低于区域价格的项目成交十分理想，其中万科•金域松湖以签约量984套勇夺上半年销售套数冠军，万科•松山湖悦以10.42亿元夺得销售金额第一，紧跟其后的丹缇轩主要是产品性价比较高，目前在塘厦市场能找到均价5000多的较少，深的本地及深圳客户的青睐;同时个别大户型项目在上半年表现也很突出，如地标广场、万科•松山湖悦等，这些项目要么是又价格优势，要么就是拥有独特的居住环境和处于成熟的市场片区。

　　2011年上半年东莞普通住宅项目销售排名前十名：(按套数)

　　2011年上半年东莞普通住宅项目销售排名前十名：(按金额)

　　后市展望：

　　经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡;下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。

　　2011年上半年，全球经济总体走势比较平稳;但局部仍存在一些难题：一是东北非局势一直动荡，日本地震和海啸引发的核泄漏事件迟迟未能妥善解决，欧债危机若隐若现，都为世界经济增长带来了不确定性;二是美日经济复苏问题，以美国为例，联储已宣布第二轮“量化宽松”政策将于6月底如期结束，有可能发债变相实施Q3;三是新兴经济体高通胀与紧缩政策问题。

　　中国经济上半年在增长与通胀之间周旋，央行奉行紧缩货币政策，半年时间存款准备金率6次上调至21.5%的历史高位，而对于房地产开发商来说资金链紧缩。在目前紧绷的信贷环境下，珠三角部分银行资金出现紧张情况，银行通过上调贷款利率放款，更有甚者银行在贷款时搭售理财产品或收取贷款服务管理费。下半年首先政府控制物价的信心丝毫没有动摇，CPI在经过6、7月的冲高回落，当控制物价有所成效后，银行收紧信贷的压力也减轻不少，资金趋紧的现象将得到一定程度的缓解，这对于楼市来说带来了利好。

　　下半年住宅潜在供应量结构性失衡将会明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年下半年住宅供应量约为340万㎡，加上截止6月30日可售住宅存量386.06万㎡，潜在供应量加上存量，市场可售总量约为726万㎡，而下半年出货机会点仍较多，因此供需比趋向于2:1，从静态上考虑供需趋向平衡。但是从结构性、区域等来看，下半年结构性失衡会将明显，一是大户型仍处于供过于求，而中小户型虽然在下半年有一波释放，但由于其单价在高位运行，预计对首次置业者来说仍有压力，因此其需求也会有所折扣;二是个别区域供应压力明显，下半年潜在供应区域排前五名的有南城、虎门、塘厦、大朗、万江、厚街，像南城的西平片区，虎门中心片区，大朗个盘及万江个盘供应压力明显，片区竞争压力也较大;但同时三线区域供应相对压力不大。

　　下半年出货机会点仍较多，全年成交预计创历史新高。

　　一是宏观政策面或有所放松，给楼市放款及开发商资金链缓解压力;二是目前库存量处于低位水平，目前供需比严重失衡，预计会给下半年楼市成交带来机会;三是公积金政策利好;四是大运会效应及东莞高铁效应带动;五是深莞二三级联动趋势的加强等等，这些都为东莞下半年楼市带来了出货的机会，因次预计下半年楼市比上半年成交量更多，全年商品房预计成交量将达700万㎡，创近历史新高。

　　下半年房价或出现“28”法则。

　　20%楼盘有可能上涨，这跟深圳投资客相关部分，由于佣金返点使得价格会走高。80%的开发商会会有所调整，这其中主要有上市企业，国企跟本土知名房企，从上半年东莞上市企业与国企完成全年目标情况来看，多数企业目标任务较大，而其存量仍较多，因此下半年要想完成任务目标，必须要适当调整价格策略出货。

　　东莞高铁时代将启动，“地铁盘”将迎来新的发展机遇。

　　东莞境内的首条高铁“广深港高铁虎门段”8月将通车，高铁设定时速为350公里，在今年深圳大运会之前开通至深圳北站，到明年6月，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港。虎门站是广深港客运专线、穗莞深城际轨道、我市轻轨R2线的交汇枢纽站。在省里的远景规划中，还有“中虎龙”即中山-南沙-虎门-龙岗城际轨道经过虎门。地铁自然有地铁经济，它不但改善了交通网络，同时也改变了当地的生活模式和城市发展模式;他带来了人流，商流、车流、货流等，地铁效应也会应运而生“地铁盘”，不仅会使虎门附近楼盘受益，同时也会辐射到厚街、沙田等周边区域。

　　大运会效应，将为楼市营销制造契机。

　　随着深圳大运会的日益临近，靠近龙岗的凤岗、塘厦、黄江等“深圳北”区域，也将迎来一个好的营销节点，可以利用其地缘优势、价格优势，主打大运会概念，承接深圳外溢的购房需求，给东莞楼市成交提供一个强有力的支持。

　　下半年深圳客户入莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加密切。

　　首先在外围的广深限购、限价影响深圳一手成交量，其次深圳二手房7月11日按评估价征税，交易税费成本的增加使得二手房市场观望严重，成交量也会下滑或转向受限价后，价格有所调整的一手房市场以及商业地产的商铺、写字楼等市场;但由于深圳一手房市场供应量不是很多，还是处于供不应求的情况，预计盘大的购房需求仍会外溢到期周边东莞、惠州等区域;同时深圳三级地铺业务量得萎缩也会促使深圳三级市场主动加大与东莞开发商密切合作，寻找共同的利益点。