2011年上半年楼市低迷收场 库存压力大于2008年

    2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情，上半年以低迷收场，但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地成交量相对较少，房企拿地谨慎。由于库存持续攀升，买方介入热情不高，下半年企业销售压力越来越大，资金更为紧张，降价促销或将是大势所趋。然而，正是在市场低迷之际，龙头房企凭借规模优势和灵活的销售策略获得可喜的销售业绩，市场份额进一步扩大。

　　今年上半年，调控政策、房产税接踵而来；住宅成交量、土地出让金连连下跌；开发商、购房者等楼市各方势力拉锯。全国楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年。在2010年楼市调控启动之后，今年上半年的调控力度有增无减，一揽子房地产政策的出台显示出中央政府调控楼市的坚定决心。

　　2011年已过半，虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落，但全国多个主要城市商品房库存量已达到高位，库存压力、资金吃紧日益加剧，给下半年房价下行增加了更多的可能性。虽然5、6月份全国楼市销售情况有所好转，但业内预计普遍担忧下半年市场并不乐观。

　　上半年楼市成交总体低迷

　　房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧，使得今年上半年市场总体低迷，多数城市成交量下降。在中国指数研究院监测的20 个主要城市中，北京、重庆、南京、海口等9 个城市成交量下降，且多数降幅明显，其中海口成交量降幅最大，在60%以上；其余11 个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在10%以内，成交仍在低位。

　　而8个重点城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面积同比略有上升，北京、重庆、南京3 城市成交面积皆低于去年同期水平。

　　分析整个上半年的楼市行情可以发现，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别是一、二线城市的调控细则大都在2 月中下旬及3 月初陆续实施，故3 月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4 月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于2010年5、6 两月楼市受4 月新政影响成交量迅速下跌，故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷，但同比有所上涨。

　　成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌，但根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看，今年1月底“国八条”出台后，2月—5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少，环比下跌的城市个数在增加，房价快速上涨的势头得到明显遏制，一系列调控政策的效果逐步显现。

　　库存压力或大于2008年

　　更为显著的变化是，经历了上半年的成交胶着后，北京、广州、上海、南京等全国主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。

　　国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到2011年6月26日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示，北京商品房可售套数达到771908套，同比上升21%；上海可售套数为52545套，同比上升27.7%；而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市，可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中，只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。

　　巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为，虽说2010年销售并不差，行业利润比热闹的2009年仍增长了10%以上，但由于2010年开发商购地热情高涨，使得2011年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现，在销售额下降8%的情形下，2011年行业资金缺口在7883亿元，接近2008年水平；只有销售额增长5%以上，资金流才可能转负为正；若销售额跌幅超过10%，那么行业资金缺口将超过2008年水平。

　　周涛预计，2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好，库存压力甚至超过2008年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。