限贷政策要持续到明年 除了降价开发商别无选择

　　除了降价，开发商别无选择

　　摘要：今年下半年到明年全年的6个季度，我认为房地产行业并没有什么明显的机会，有些开发商得考虑要不要继续在这个行业中干下去了。

　　博鳌论见之访谈

　　论经济环境

　　任钟伟北京师范大学金融研究中心主任

　　今年下半年到明年全年的6个季度，我认为房地产行业并没有什么明显的机会，有些开发商得考虑要不要继续在这个行业中干下去了。

　　南都：怎样看调控至今的房价变化及走势?

　　钟伟：不考虑品质和区位的变化，今年名义房价至少下降5%-10%，即新盘的价格。房地产生产周期比较长，要两年，所以上游的流动性的收紧体现到房价的影响，至少需要一年以上时间。从7、8月到今年年底，除了降价，开发商别无选择。

　　现在为什么还没有降?一是开发商手里还有钱，流动性暂时还能支撑。我们估计到2010年底的时候房地产开发企业资金富余的量大概有2.5亿-3亿元，能够支撑他们混个一年左右。第二，之所以他们现在对市场还有信心，是因为他们以为某些政策是短期政策，比如限贷、限购。经过研究，我们认为限购政策不可能是短期政策，限购政策肯定将：第一，长期化，时间会拉长;第二，普遍化，可能三四线城市也会被覆盖;第三，规范化，不再各地不一样。

　　南都：是否还有更严厉的政策?

　　钟伟：更严厉的政策就是而今政策的长期化。

　　南都：那么，你认为房地产市场会是怎样的走势?

　　钟伟：今年下半年到明年全年的6个季度，房地产行业并没有什么机会，开发商一定不要心存幻想。

　　南都：那就是要降价快销?

　　钟伟：考虑一下在房地产行业内还有何优势，考虑一下未来中国的战略新兴产业中有什么机会，再看还要不要做房地产开发行业。我觉得手头1亿-10亿元资金的小开发商，已经必须认真考虑还干不干这行了。

　　赵晓北京科技大学教授

　　限贷政策要持续到明年

　　保障房过去地方政府非常不喜欢，总是抵制，但是现在我们看到很多的地方政府开始喜欢保障房的建设，因为他们发现可以通过这样的机会更大规模地进行拆迁，并从中获得好处。

　　南都：你在报告中说紧缩性的货币政策即将结束，那么像限贷这样的政策什么时候能结束?

　　赵晓：没错，如果仅从物价来看，紧缩货币政策已经差不多了，而且我判断可能物价涨幅在见底后会出现一个整体物价的回落。但限贷会持续很久，明年之前应该不会结束。房地产市场有一个政治因素，限贷这种政策大层面会持续进行。

　　南都：去年你说十年九调控，越调越涨，现在你如何评价调控效果?

　　赵晓：现在来看这次调控还是起到效果了。中国经济现在是双高的特点，经济高速发展，物价高速上涨。在这“双高”之下，房价基本是平稳的。5月份一手房有20个城市出现了下降，二手房有34个城市是下降的。在物价高速增长原材料都在涨的情况下，房价没涨，所以叫它政策市。

　　国家对房地产的调控接下来不用出台什么大政策了，只要坚持继续执行就可以起到效果啦。

　　南都：有一种说法是中国房地产的黄金十年已经结束了，你同意吗?

　　赵晓：中国城市化至少还有15年的路要走，还有很多的改善型需求、享受型需求。我觉得即便中国房地产的一个黄金十年已经结束，新的一个黄金十年也即将开始。下一个黄金十年将进入“后一线城市”时代，二三线城市将成为新的增长点，特别是100万人口以上的城市，会迅速增长为200-300万人口，房地产的空间很大。

　　叶檀知名财经评论家

　　应控制投资收益而非调整供需问题

　　现在贫富差异很大，房屋成为富裕阶层的投资工具，它显然跟金融更相关，而不是跟土地更相关。所以，主要应该对房地产投资收益进行控制，而不是调整供需的问题。

　　南都：这次到场的很多开发商都在强调政府应该放开土地供给的问题，对于这个问题，你怎么看?

　　叶檀：今天会议上，无论谈土地供需、商品房或者保障房的问题，还是主要着眼在供需关系这个问题上。

　　但我认为应对房地产投资收益进行控制，而不是调整供需的问题。

　　南都：怎么控制投资收益更有效?

　　叶檀：房地产在交易过程的资产利得如果超过一定水准的话，应该要征税，就是资产利得税，使得房地产投资收益保持一个平均收益，而不成为暴利。否则在财富效应之下，越来越多的人投入这个房地产市场，房地产功能成为投资而不是居住。

　　南都：你认为这个利得税征收多少是合理的呢?

　　叶檀：从前两年看，隔一年交易价格就翻倍，显然太高了，从这个方面来考虑，资本利得税20%是合理的。

　　南都：今天论坛有个有趣的现象，像哈继铭、赵晓这些经济学家认为房地产总体向好，而以任志强等为代表的开发商，态度明显没有去年调控刚出台时那么轻松，为什么会出现这种差异?

　　叶檀：开发商是最敏感的，但是从现在土地的流拍也好，房地产的交易也好，都可以看出，虽然5月全国的交易量有所反弹，但是库存房的量也更多。所以，可以说现在开发商的资金压力是最大的，而且他们的融资成本越来越高，房企的现金流非常紧张，我认为他们现在(负债率)是负600%到负1000%，这样的现金流情况，会使房地产开发商出现洗牌。

　　南都：货币政策是否会继续收紧?

　　叶檀：年内会加息，但是加息的频率会非常少，有一到两次，它要考虑到负债成本，有些地方政府的平台跟大企业的融资成本，会相差很多，所以不会进入加息周期。