莞系地产：后知快觉边走边学 转战异地谋求发展

     1999年，在四环路东侧出现了一大片红色坡屋顶别墅群，耀眼别致，而更引莞人关注的还有“泗水归源”的园林设计、高大圆柱门廊的正门。尽管这并非光大地产进入地产界的首秀之作，但景湖花园之于光大和东莞地产界，都算是惊艳。

    据光大集团研发中心副总经理陈忠回忆，为了给景湖花园寻找漂亮的外衣，他们穿梭于东莞、珠三角，甚至苏杭的名盘园林之间，景湖花园算是各种精品的结晶。留给最深记忆的，便是那片红色坡屋顶，而这则为香港新世界花园留给东莞的印迹。

　　就是那片屋顶，激活了包括光大、宏远、中信等众多设计师的灵感。不过，与新世纪地产相比，这些开发商对港系地产的承袭，只能算作妙手偶得。

　　接手新世纪花园2期后，新世纪地产便开始深入香港、深圳等地，参观学习当地的人居模式和建筑风格，并迅速将其应用于产品建筑。1999年12月，新世纪豪园1期开盘。在产品户型上的跨越式创新，让东莞地产界兴奋不已。这算是“青出于蓝而胜于蓝”的见证。

　　学习并能超越，此间的“莞派地产”后知快觉，边走边学，东莞人对新事物的仿效与超越，已经从普通行业延伸至地产行业。

　　历史有时表现出相当的机缘巧合。1999年4月，中惠房地产开发有限公司，正式宣告进军房地产开发市场。几乎同时，广东世纪城集团开始专注于房地产开发投资。

　　其间，最为人瞩目的便是后来被统称为东莞房地产开发“四大家族”的光大集团、中信东莞公司、新世纪集团和宏远集团。另外，包括联华国际、中惠地产、高田地产、丰泰地产、黄河地产、三正在内，都被认作为莞派地产的新势力。

　　这些金光闪闪的名字，在开发早期，表现出强烈的学习创新精神，其楼盘建筑风格与营销技法都“千盘千面”，而今却因创新乏力，风格雷同，营销技法也乏善可陈。

    转战异地求发展
 
　　无论是早期的步步高、花园新村，还是中期的景湖花园、东泰花园，乃至目前的森林湖、锦绣山河，“莞系地产”所承担起的城建任务比任何一个派系都重要得多，毕竟遍布全东莞的各个镇街，莞系地产凭借着规模性、本土性、模仿性、创造性，在20多年的东莞商品房历史中，堪称最具“善变求新”一大派系。

　　先学香港，学深圳，此间又活学活用，或自我坚持改造升级。在目前的楼市风云下，莞系地产渐渐失去了学习的对象，而坚持自我也并非“商人逐利”的技法。于是，随波逐流的“莞系地产”已经融入到众多地产开发商“无性格”的大集体中。

    产品打造

　　零星开发 边建边学

　　事实上，早从20世纪80年代末至90年代初，东莞房地产市场商品化萌芽就出现过一段短暂辉煌。而像步步高、创业新村、花园新村等一批具有商品化色彩的住宅小区，就算作东莞商品化住宅中的最早产品。

　　记者在花园新村踩盘发现，尽管称作花园，但井然有序的小区已年久失修，植被也少人管理，原本封闭小区，现在也变成开放式的。据了解，当时东莞大多数楼盘的开发主体非常单一，有的甚至是建筑商承包而建；另外，买房消费市场也没有真正放开，购买人群都被限定为公务员阶层，整个市场相对比较封闭。

　　这一特点，直到1991年，东城房地产开发公司联合几大投资商一起开发东城中心，才真正掀开了东莞房地产开发市场化的大幕。

　　高田地产副总经理翁其怡回忆，1994年，高田地产江滨花园开始预售时，销售的是期楼，那时中信与光大也开发出相应的楼盘，当时东莞楼盘整体而言是低水平开发。

　　在东莞从事地产工作10多年的新中银地产销售部经理陈洁华回忆说，在当时，东莞很多楼盘都是零星开发，并未形成规模，市行政文化中心广场附近在售楼盘有健朗花园，在万江，有滨江花园，在莞城，有花园新村的一两个小型楼盘。

　　建筑风格

　　近学深圳 远学全国

　　在姚丽军看来，东莞本土开发商学习能力很强，早期“港系地产”就是这样被淹没在“浓郁的学习氛围中”，“对于好的东西，东莞的开发商仿造能力非常强。”

　　看到好的建筑风格，东莞的发展商不惜重金，就邀请园林规划师去模仿，然后加以升级。

　　2000年左右时，东莞出现了不少的高质量的楼盘园林，购房者对此非常感兴趣。还有的业主，更是要求小区最好能封闭式管理，有良好的居家环境。为聚集人气，中信地产就曾投入1000余万对东泰花园1号街区进行整改。这也成就了中信地产最早的“公园管家”的理念。

　　翁其怡记得，金月湾花园当时邀请了香港贝尔高林担纲园林设计，园林每平方米成本价差不多1500元左右，整个园林高田为此耗资近3000万元。该花园引进了电子锁、指纹锁、红外线防盗装置、直饮水系统等，这些设计在当时的东莞都是领先的。

　　付出也有回报。金月湾花园一天销售一亿元的惊人业绩也因此创下。

　　营销推广

　　偶有奇招闪现 大半偷学高手

　　对于营销推广，张炳光在2000年的奥运之年，在盈彩美地的表现可圈可点。

　　在“盈彩美地群星迎九运首届大型晚会”上，盈彩美地将16位奥运冠军请到售楼现场，人气爆棚。正是通过现场人气引导，消费者才发现了阵容强大的园林和几套样板房。

　　值得一提的是，盈彩美地还创新性地采用了当时市场上颇为陌生的“认筹”营销技法。这样的营销技法正是来自于张炳光团队。

　　更吸引消费者的是其独特的户型。盈彩美地在当时采用三错层复式结构，客厅4米多的层高，从客厅往上走是卧室，往下走是厨房和卫生间。虽然这种户型在深港房地产市场并不少见，但还是稀缺之物。另外，港式全封闭式管理，人车分流，为业主创造了良好的室内外居住环境。即将开盘前，盈彩美地采用了当时东莞购房者非常陌生的“认筹”这一营销手法。据当事者回忆，这样的效果震惊了东莞地产界，开盘当天，盈彩美地推出的200套单位卖出180套，一时传为佳话。

　　而后，深圳开发商群体入莞，眼花缭乱的营销技法又让东莞开发商茅塞顿开。当年，万科对松山湖一号的营销定价，彻底让“莞系地产”开发商洗脑。

　　前景观察

　　这段时间，“莞系地产”代表峰景地产隐退东莞房地产市场的传言在业界频传。峰景地产的前身即为东城房地产开发公司。1991年，后者曾联合几大投资商一起开发东城中心，掀起东莞房地产开发市场化的真正大幕。

　　就是这家颇为拐点性的企业，在市场面前，却成为对手口中的食物，幸亏这次吞并的攻方位东莞另一家开发商。

　　“莞系地产”发根于东莞，在20多年的发展中，在学习模仿中成长，而狭窄的空间内，最不易生产出“创新”的思维，走出去，才会有大发展。

　　而今，包括光大、世纪城、联华在内的众多“莞系地产”正在充当2000年代“深系地产”的角色，异地求生。如此生存环境下，“莞系地产”能否出现自己的生存法则，将拭目以待。