瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　第一篇 宏观环境

　　一、全球经济

　　黄金、美指、原油

　　2011年上半年形势可谓复杂，大宗商品原油和黄金价格轮番上涨，之后反复震荡。新一轮欧债危机，导致全球金融市场动荡加剧。在美国、日本等发达国家量化宽松政策的持续影响下，全球通货膨胀的压力进一步加大，新兴经济体不得不通过不断的加息来抑制通胀。后金融危机时期全球经济的复苏面临层层考验。严重的欧债危机令上半年黄金价格大幅上涨，避险情绪明显。但随着国际油价的下跌，金价在后两月出现震荡盘整态势。6月末希腊通过紧缩计划和执行方案，欧债危机走出最困难境地，未来黄金或再难出现如此高的记录。美第二轮量化宽松政策，令美指半年内大幅下跌，但随着QE2的如期结束，加上6月美国经济数据较好(PMI从5月份的53.5升至55.3)，美指短期内有反弹的可能。

　　二、国内经济

　　1、上半年国民经济运行态势良好，但增速开始放缓，通胀压力增大

　　2、股市：在半年末终于迎来反弹的曙光

　　由于半年来的股市一直未能景气，大批资金逃离股市，进入房地产领域。6月下旬开始，沪指开始震荡反弹，6月30日，沪指以2762点半年收官，或将开启新一轮反弹态势。

　　3、通胀压力增大，5月CPI同比上涨5.5%，PPI同比上涨6.8%

　　4、6月PMI50.9%，创28个月新低，连续4月回调，中小企业生存现困境。

　　5、进出口：1-5月累计出口额同比增加25.5%，进口额增加29.4%，增速有放缓趋势。

　　6、新增信贷：1-5月新增信贷总额2.85万亿元，同比减少29.4%，银根收紧明显。

　　7、5月70大中城市新建商品房价格：涨势依然明显

　　环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。

　　同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。

　　三、楼市政策：货币政策紧缩明显

　　1、新国八条力度空前 效果在一线城市隐现

　　年初的国八条提出二套房首付6成，贷款利率1.1倍，各地必须出台房价控制目标，普遍实施限购令等，力度前所未有，自去年调整以来，房地产调控已经走过三轮，各种手段几乎用尽，然而效果仍不明显，只是一线城市出现房价增长幅度放缓，而二三线城市，涨势依旧。

　　2、行政手段的极致：史无前例的限购令

　　本轮调控最明显的特征是将行政命令手段用到极致，在无法对土地交易制度做根本改革的情况下，从购买终端对消费需求进行限制。但由于并不是全部限购，致使购买力从限购区域向周边未限购区域外溢，造成周边市场房价走高，供需两旺。

　　3、地方政府奇怪的对策：608个城市的房价控制目标

　　虽然中央政府决心坚定，但地方政府对此态度却非常奇怪，从3月各地政府出台的房价控制目标可以看出，长期依靠土地收入的地方财政收入体系使得地方政府在对待房地产调控上无法表现出积极的态度。房价控制目标和GDP挂钩让普通百姓倍感荒谬。

　　4、六次上调存款准备金率 银行贷款额度紧张

　　5、两次加息，7月第三次加息，房贷利率升至10年来最高，叠加效应或将显现

　　6、房产税横空出世 税费改革迈出第一步

　　多次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收的税率标准和实施的方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革的第一步。由于各地经济发展不一，商品房市场多元分化，房产税还不具备在普遍开征的条件。

　　7、上半年房地产政策一览：

　　四、一线楼市动态

　　北京：上半年住宅成交同比降15% 楼市成交萎缩明显

　　根据北京房地产交易管理网的数据统计，北京市今年上半年住宅总签约43705套，比去年上半年的51869套，下降了15.7%。今年5月，北京楼市的成交均价为21972元/平米，而6月为21199元/平米，环比下调3.5%。而自今年春节后，楼市的成交均价一直徘徊在19000元-22000元/平米，均未超过今年1月22921元/平米的相对高点。

　　上海：上海上半年新房成交低迷 全年土地收入或负增长

　　上海楼市在纠结与低迷中走过了上半年。上半年上海商品住宅成交面积为385万平方米，同比2010年上半年增加8.45%，环比2010年下半年减少37.90%;全市商品住宅成交均价为21930元/平方米，同比2010年上半年上涨了4.38%，与2010年下半年基本持平。从土地出让金来看，上海上半年土地收入为454亿元，尚不足去年全年的三成。今年上海土地收入或现负增长。

　　广州：6月一手房价11357元 创年内新低

　　据阳光家缘网签数据显示，6月1日至6月29日，广州一手住宅成交面积为81.78万平方米，环比升0.5%;成交套数为6893套，环比降1.1%;均价为11357元/平方米，环比降5%。均价创今年以来月度新低，而且也是自去年9月以来，连续10个月内的楼价新低。此外，6月份广州成交套数前十的楼盘，仅有2个万元盘，比5月份减少了两个。

　　深圳：深圳新房价半年跌6%

　　根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年深圳全市共成交16548套新房住宅，成交面积1407775平方米，成交均价18800元/平方米，同比下降6%。

　　五、东莞市政规划

　　1、东莞中心城区启动新一轮五年规划

　　东莞中心城区将进行新一轮的规划编制，市委常委会审议并原则同意启动《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》编制工作。新一轮规划主要包括东城、南城、莞城和万江四个街道，总用地面积为231.1平方公里，规划期限是2011年至2015年。规划内容包括：明确我市近期发展重点和实施时序，确定城市近期的发展规模、发展方向和空间布局。其核心内容包括：按“宜居城市”考核要求建设公共服务设施网络，完善城市综合服务功能;推进绿道、公交等绿色交通系统建设，构建城市“绿色生活网络”等。

　　2、“坪新清”片区将建成“四位一体”合作样板

　　4月18日下午，深莞惠三市党政领导聚首东莞召开第五次联席会议，审议通过了13项近期工作重点。《深莞惠边界地区坪新清片区规划开发合作框架协议》等五个合作协议同时签署。在珠江东岸一体化进程中，深莞惠将推出一块“实验田”——三市合力推动边界地区的坪地、新圩、清溪片区规划开发和协调发展，目标是将其打造成全球典范的生态知识新城和管理体制高度协同、产业经济高度融合、社会文化高度认同、自然生态高度和谐“四位一体”的珠三角合作样板。

　　3、三大枢纽站凸现 东莞渐入轨道时代

　　在《东莞市近期建设规划(2011-2015)》编制中，为提升主城区的首位度，将加大主城区与三大枢纽站的联系，其中将打通3条通道进一步拉近东莞站(石龙)与主城区的距离。还有一个多月，东莞将诞生高铁。与此同时，东莞轻轨R2线试验段正在紧锣密鼓地建设中，目前勘探路段已延伸到东莞大道。途经东莞的穗莞深、莞惠城际轨道也在加紧建设中。由此，虎门站、望洪站、东莞站等三大枢纽站也凸现而出。

　　4、东莞拟投60亿开建沿海公路 预计2014年通车

　　2000年就通过省政府批准立项的东莞沿海公路，时过11年后再现“生机”，不过原先计划部分有变动。日前，市交通运输局公布消息称，沿海公路已经正式启动相关工程，沿海公路工程包括沿海公路主线和中洪支线两部分，总投资超过60亿元，计划今年12月开工，2014年年底建成通车。

　　第二篇 2011年上半年东莞房地产市场总结

　　一、土地市场

　　1、土地供需两旺 商住用地量创历史新高

　　2011年上半年东莞市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万㎡，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万㎡，同比大幅增加68%;12宗商业金融用地，占地25.38万㎡，同比减少29%;45宗工业用地，占地162.49万㎡。

　　在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下，东莞住宅土地市场可谓逆势而上，上半年200多万㎡体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地的放量正好赶上广深限购、限价带来的机会，加上城际轻轨带来的机遇，许多本土和内地开发商更加看好东莞这块价格“洼地 ”。上半年商住用地成交量为194.63万㎡，远远超出往年同期水平，甚至超出08年全年商住用地成交量，与09年和10年全年成交量相当。商住用地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降11个百分点，为1747元/㎡。

　　2、商住用地供应比率阶段性上升 达08年以来最高点

　　2011年上半年商住用地供应量占土地总供应量的52%，自08年以来首度超过5成。根据东莞市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，06年以来东莞年度商住用地供应量基本在200万㎡出头，07年达到最大为271.4万㎡。商住用地供应比率自08年以后大幅回调，08-10年间一直处于40%以下，今年上半年有较明显的回升，再次突破50%。商业用地虽上半年增加推地的总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应17宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了20个百分点。

　　3、节后住宅土地市场渐趋理性 多半商住地以底价成交

　　2011年上半年东莞土地市场供应商住用地201.65万㎡，成交194.63万㎡，同比分别增加68%和85%。从月度来看，1月份东莞商住用地供需最旺，共供应14宗，合计59.3万㎡，成交17宗，合计144.7万㎡，溢价47%，无流拍土地。2月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价187%，而樟木头地块因无人问津第3度惨遭流拍。至此3月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另一方面上半年供应的商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。但流拍土地较少说明了东莞市场普遍被看好，前景乐观。

　　4、住宅用地集中放量 楼面地价稳中趋升

　　对比2010年，2011年上半年东莞商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额74.27亿元，同比剧增54%，楼面均价1747元/㎡，同比下降11%。从月度看，上半年每月楼面地价都在1500以上运行尽管6月商住用地溢价率上半年最低，但鉴于6月成交的商住地多位于松山湖、塘厦、东城、万江等楼市活跃区域，尤其是松山湖和塘厦等有多宗地块成交，土地起拍价都比较高，故6月也是楼面地价最高的月份，为2149元/㎡。

　　5、商业用地宗数增多体量减少 均价同比升20%

　　上半年商业用地供应量为25.38万㎡，成交量为15.71万㎡，同比分别减少29%和40%。但从供应和成交的宗数看，上半年同比分别增加6宗和3宗，可见商业用地供应的规模在减少，比较容易消化。从价格方面看，今年上半年商业用地的区域价值普遍被看好，均价方面比去年有所提升，去年上半年的均价为1381元/㎡，今年提升至1660元/㎡，上升20个百分点。

　　虽然今年还未出现去年9月份总部基地集中拍卖的情况，但基于产业转型仍然是东莞未来一段时间内的重点工作，政府正积极引导，商业地产在东莞仍然有较大的发展空间。

　　5、塘厦成供地大户 松山湖万江凤岗等热门区域领跑全市地价

　　依托邻深地缘优势，塘厦房地产市场受热捧，与之唇齿相依的土地市场也成为市场追逐的对象，上半年共成交7宗商住用地，合计52.36万㎡，占商住用地成交总量的27%。万科、碧桂园、珠江投资和观澜晋景等房产大鳄纷纷布局塘厦市场，但未来两年内众多产品将集中上市，到时竞争日趋白热化阶段，消化能力有待考验。沙田市场年前推出5宗连体地块，佳兆业地产小幅溢价将其一并收入囊中实行规模开发。道滘蔡白村两宗大体量商住地被香堤雅境建造有限公司溢价236%竞得，折合楼面地价2326元/㎡，轻松改写该地区最高楼面地价。松山湖、万江和凤岗等房地产热门区域仍然是开发商争抢之宝地，商住用地楼面地价分别为2652元/㎡、2510元/㎡和2407元/㎡。商业用地主要分布在松山湖和与之临近的大朗区域，科技园区的建设促进了其商业配套的完善。

　　6、外来房企风头盖过本土开发商 广系深系房企争先布局东莞

　　上半年东莞住宅土地市场上频现外来开发商身影，无论是来莞的企业总数还是拿地的规模都史无前例。经过前半年的争抢，本土开发商的阵地已经失守，外来房企超越本土成为住宅土地市场上份额最大的股东。累计1-6月份外来房企在莞圈地109.25万㎡，占商住用地成交总量的56%，主要分布在塘厦、凤岗、清溪、黄江、麻涌、樟木头、大朗、万江等邻深近广和房地产热闹的镇区。外来房企此番来莞风头正劲，意图明确，所拿地块不但具有地理位置上的优势，且性价比较高，平均体量约5.46万㎡，平均楼面地价1899元/㎡，整体溢价仅12%左右。

　　元月份碧桂园在塘厦市场与万科携手拿下石潭埔社区地块，吹响了外来开发商尤其是广深开发商在莞攻城拔寨的号角，随后又相继拿下了平山村地块和石潭埔又一地块，大大巩固了其在塘厦市场的龙头地位。万科似乎与之达成共识，也同样拿下了石潭埔社区临近的两宗大体量地块，大有瓜分塘厦市场之势。凤岗、清溪、黄江等深圳北镇区也受到了深圳开发商的青睐，纷纷叫价住宅用地市场。佛山钜隆则继去年三度拿地之后继续在麻涌有所斩获。佛山凭借“广佛同城”优势价房地产价格一路高歌，但众多地产大鳄纷纷抢驻已经使该地区进入充分竞争状态，而处于价格洼地的东莞则是许多穗系开发商寻找的下一个“佛山”。曲线入莞的恒大集团则频频有所动作，在收购百悦尚城和富通“围仔高价地”之后，旗下深建房产又在万江拿下拔蛟窝优质地块。

　　7、凤岗地块摘王 住宅楼面地价前十松山湖占五席

　　盘点上半年成交的商住用地，楼面地价前十名的地块半数位于松山湖区，园区内优质的山水资源是决定其地价的主要因素，受政府引导和转型的需要，该区出让的土地总量近年来一直高居全市首位。凤岗镇三联村昌盛北路西侧地块以4045元/㎡的楼面地价摘得上半年“高价地”的宝座，溢价率为237%。东坑镇井美社区地块以3264元/㎡紧随其后，轻松刷新该镇最高楼面地价，溢价率为243%。而溢价率最高的是道滘镇蔡白村地块，溢价率为253%，楼面地价为2446元/㎡，无疑也是水乡片区最高的楼面地价。

　　二、新增供应

　　新增概况：上半年253万㎡商品房入市 比去年同期增加7%

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年上半年东莞新增商品房253.19万㎡，比2010年上半年增加7%，。其中商品住宅新增229.52万㎡，同比增加16%，基本符合瑞峰置业市场研究部在2010年末的预期。非住宅新增23.67万㎡，同比减少36%，表明上半年非住宅入市减少。

　　从近几年的数据对比来看，尽管2011年上半年的住宅新增供应量没有超过07年和08年的同期，但是比09年和10年的同期要高，市场景气度不减。

　　1、新增供应走势：3月冲高，其余月度低位运行

　　2011年上半年东莞住宅新增供应呈现出与前几年不同的走势，3月因限购传闻使得众多开发商提前推货，致使3月淡季新增供应量达到68.88万㎡，创近5年同期最高。也致使随后三月，新增基本处于低位运行。

　　2、新增供应区域分布：寮步大幅放量 松山湖非住宅最多 石碣跻身前五

　　2011年上半年新增供应主要分布在寮步、南城、松山湖、虎门、石碣、万江、黄江等区域，相对集中，前十名镇区的住宅新增供应量总计179.17万㎡，占全市住宅新增供应量近80%比重。寮步镇上半年大幅放量，新增住宅40.62万㎡，众多项目均推出较多货量，如星城国际花园、怡丰映月明轩、香缤雅苑、玉兰花园等盘均有数百套房屋入市。南城楼盘众多，一向入市货量较多，上半年推出住宅30.09万㎡。松山湖上半年新增住宅18.4万㎡，主要是两大盘长城世家和万科松山湖·悦，而松科苑推出的大量办公和商铺，使得松山湖上半年非住宅供应量居全市首位。

　　3、新增商品房类型：洋房和别墅比重上升

　　2011年上半年共新增洋房190.62万㎡，19544套，面积占总供应量的75%，别墅36.4万㎡，占总供应量的15%，公寓的供应量非常小，只有3.35万㎡。商铺和办公产品各有10万多㎡入市。别墅类产品，则以双拼和联排为主，两种类型分别占40%的比重，独栋别墅只占8%，有着优质山水资源的独栋别墅更是日益稀缺。

　　4、新增住宅面积区间：刚需户型比重下降 大户型比重上升

　　2011年上半年新入市产品中，70㎡以下产品比重增加是因为上半年市场上推出众多合并户型。70-110刚需户型比重比去年降低，而超过150㎡的大户型洋房比例比去年上升2个百分点，考虑到较多的合并户型，市场上大户型洋房的比例更高。今年有新品入市的森林湖兰溪谷、鼎峰尚境、翡丽山、君山等多为大户型。别墅的比重也有所上升。上半年有金地湖山大境、花样年江山、葡萄庄园、凯旋公馆、御海蓝岸、颐龙湾、御园、丰泰城橡树郡等别墅大盘入市。

　　三、成交

　　二线城市逆势上涨 密集调控之下 上半年东莞商品房成交量价齐升

　　经历了2010年史上最严厉调控，进入今年，尽管调控力度并没有放松，但是因为东莞最终没有限购，加上广州和深圳持续限购对东莞构成的利好，东莞商品房成交量大幅回升，上半年住宅成交275万㎡，同比增加51%，几乎赶上09年的成交量。非住宅成交50.49万㎡，同比增加67%。

　　1、住宅月均成交量45万㎡ 超过08年和10年同期

　　2011年上半年东莞住宅成交275.04万㎡，月均成交45万㎡，超过08年和10年同期。2011年1月份延续去年的销售热度，住宅成交量达55.04万㎡，创近四年来的新高。新国八条实施后，2月份仍然成交21.59万㎡，超过08年和10年同期。3月份，因东莞限购传闻，致使众多楼盘提前推货，3月呈现供需两旺的局面，提前进入黄金旺季，随后的4、5、6月，成交量都处于较高位置。上半年新开盘楼盘大多都能开盘3个月内消化7成。除主城区外，寮步、松山湖等区域成交量都颇高，支撑整体成交量上升。

　　2、住宅成交价：同比上升9.7%，月度均价基本在8000元/㎡大关之上

　　尽管2011年国八条更为严厉，比如二套房首付提高至六成，利率上浮1.1倍，存款准备金率和利息也一再上调，银根明显收紧，但是得益于自去年8月份以来的成交量大幅回升，众多开发商回笼资金顺利，抗跌能力上升，故而进入今年，众多楼盘入市新品价格上调，住宅成交价格不仅未见下降，反而节节升高。上半年住宅成交均价8181元/㎡，比去年同期上升9.7%，符合瑞峰置业去年年报中价格上升10%的预测。价格如此高的原因在于，今年入市新品大户型洋房和别墅产品比重增加，且较多产品附带非毛坯修，产品结构变化促使价格调整。原因之二是深圳客和广州客入莞比例比去年增加，近深近广区域成交价格上升。原因之三是政府多轮调控效果不明显，致使民众期待心理疲劳，放弃观望，出手购买，促使春节后东莞楼市量价齐升。

　　3、非住宅成交：商铺和车库签约较多

　　上半年非住宅签约50.49万㎡，同比增加67%，比09年同期增加151%，尽管其中有旧盘(如大朗毛织中心)集中签约导致部分月度非住宅成交量创新高，不可否认的是上半年非住宅成交量依然十分可观，其中商铺成交量较高。得益于本轮调控未将非住宅纳入调控范围，亦得益于东莞诸多商贸中心对商业的推动，去年以来，商铺成交量开始走高，持续热销至今，根据开工量和市场监控的待入市新盘数量，未来市场上商铺供应和成交将会继续走高。

　　4、住宅区域成交：第五城和松山湖发力 石碣、黄江、洪梅渐热

　　上半年有十个镇区住宅成交量超过10万㎡，有11个镇区住宅成交均价超过8000元/㎡大关。南城区依然延续去年大热的势头，以35.95万㎡继续位居榜首。排在前十名的镇区均为本地消费者和深圳客较为关注的热点镇区，显示出了深圳限购后购买力外溢对东莞的显著影响。热点镇区优质个盘均成交不俗。得益于星城国际花园、香缤雅苑、怡丰映玥明轩、鼎峰尚境等个盘的支撑，第五城寮步以26.05万㎡位居第二，但是由于经济适用房玉兰花园的拉动，整个区域住宅均价只有6763元/㎡。松山湖的均价去年最高，今年依旧，主要得益于高端个盘的支撑，如万科松山湖·悦、鹭栖湖、万科金域松湖、长城世家等盘均价超过9000元，且成交量较高。去年瑞峰置业市场研究部预测会升温的石碣、洪梅、黄江等镇区，今年成交排名果然上升较快，已经跻身前二十名之内。

　　5、楼盘前十名

　　6、各类型成交

　　7、各区供需状况

　　据瑞峰置业市场研究监控数据显示，2011年上半年南城合计住宅成交2949套，成交面积约35.95万㎡，与2010年上半年持平;成交均价为9194元/㎡，同比微涨1.6%。南城区上半年月度消化量均超过5万㎡(2月适逢春节假期除外)，4月、6月受到个盘开盘影响(中信森林湖兰溪谷、万科翡丽山、世纪城国际公馆四期、金域华府二期等)成交冲高至7万㎡以上。月均成交6万㎡， 491套，以绝对优势蝉联区域住宅成交面积榜首。均价方面，得益于中心区的位置优势及高端楼盘的支撑，企稳8500元/㎡。

　　在供应方面，住宅新增2192套，约30.09万㎡。3月、4月份是新增供应放量的月份，主要是因为3月盛传“限购令”或将在东莞实施，开发商出于对出台的担忧，加快出货速度，如中信森林湖兰溪谷、中信凯旋公馆、万科翡丽山、中信凯旋国际、金域中央、世纪城国际公馆四期、香树丽舍等。5月开始新增供应有所下滑，但住宅成交却保持平稳的状态，暗喻着3、4月新增供应逐渐被消化，如果下半年供应跟不上需求的话，南城区住宅价格预计会再度走高。预计下半年新上市的楼盘有百悦尚城二期、天利中央花园、中央财津、景湖豪郡、东骏朗晴居等。

　　据瑞峰置业市场研究部数据显示，2011年上半年东城区合计住宅成交1245套，累计成交面积约15.47万㎡，同比减少约4万㎡，下降20个百分点;成交均价为10688元/㎡，比2010年度9303元/㎡上涨了14%。2011年上半年东城住宅成交均价过万的原因，主要是受到中信御园的支撑，如6月份中信御园零成交，价格立刻回落到7210元/㎡。

　　从新增供应来看，2011年上半年新增供应住宅共853套，面积约11.02万㎡，主要集中在3、4、6月份，其中3月份新增别墅中信御园41套，面积达到2.84万㎡， 4月供应达到最高，主要是新盘黄旗山1号入市及新世纪星城加推新品所支撑。从目前供需情况来看，东城新增货量有待消化，下半年应该以消化存量为主，预计新上市的楼盘有联华半山湖、怡丰公寓、天骄御峰花园。

　　2011年上半年莞城区合计成交住宅437套，累计成交面积约6.13万㎡，比2010增加3.14万㎡，同比去年上涨幅度高达到100%;成交均价为8693元/㎡，同比上涨17%。从成交情况来看，2011年上半年住宅成交呈现量价齐升态势，旧盘花城广场、富盈东方华府、田禾塞纳河畔等项目去货速度相对加快，再加上新品高价地广场翰林轩的支撑，莞城上半年成交量尚算理想。据统计莞城目前住宅存量仍约有9.6万㎡，消化压力大，下半年预计入市的有莞城高价地项目龙光·君御旗峰豪园。

　　2011年上半年万江住宅成交共1645套，累计成交面积约15.81万㎡，比2010年上半年5.27万㎡增加约10.54万㎡，同比涨幅高达200%;成交均价为7044元/㎡，同比上涨17%。主要是阳光海岸晶岸、富通天邑湾、滨江公馆、上东国际、葡萄庄园、深业欧景城等项目扎堆供应支撑，而葡萄庄园的别墅以25000元/㎡的价格入市，从而使得整个万江区上半年的成交均价上涨，突破了7000元/㎡的大关，对比09年5067元/㎡，10年6047元/㎡一年上一个台阶。

　　据瑞峰市场研究部监控数据可知，松山湖住宅成交共1491套，累计成交面积17.37万㎡，比2010年上半年的12.87万㎡增加4.5万㎡，同比上涨了35%;成交均价为13109元/㎡，同比下滑3.58%。松山湖日渐完善的环境吸引越来越多的人在此置业，2011年上半年松山湖在售的以万科虹溪诺雅、锦绣山河、万科金域松湖、长城世家等项目为主，而万科金域松湖的入市使得松山湖的成交均价有所回落，主要表现在4月、6月份。

　　新增供应比较充足，2011年上半年松山湖新增住宅共1611套，面积18.04万㎡，主要新增项目是万科金域松湖、万科虹溪诺雅。预计下半年松山湖盛世山湖名居、保利红珊瑚、光耀集团项目、嘉宏集团项目等会陆续入市，打破光大、万科两大地产大鳄独占的格局，预示未来该区域竞争渐入白热化。

　　2011年上半年寮步住宅共成交3002套，成为区域成交套数第一名。累计成交面积26.01万㎡，比2010年上半年5.17万㎡剧增20.84万㎡，涨幅为403.09%;成交均价为6763元/㎡，涨幅为12%。供应方面，2011年上半年新增住宅套数共4101套，面积为40.62万㎡，供需比为1 ：1.56。去年寮步被确定为“新城中心”东莞第五城，市政配套和交通上都将会有质的提升，区域价值逐渐被购房者认可，这使得寮步住宅成交节节走高。主要项目为星城国际花园、香缤雅苑、怡丰映玥明轩、鼎峰尚境、菁英时代、花样年君山等，高端楼盘的入市原本推动寮步成交均价冲破7千，但由于经济适用房玉兰花园的集中成交，从而抚平了区域均价。

　　011年上半年虎门住宅成交共1439套，成交面积约14.98万㎡，涨幅也达到了120%;成交均价为10340元/㎡，比2010年度8070元/㎡上涨了28%。上半年虎门港住宅成交量价齐涨主要得益于地标广场、虎门国际公馆、万科紫台、丰泰观山碧水、丰泰东海城堡等项目支撑，万科紫台、丰泰观山碧水等高端楼盘更助推虎门均价首次破万。虎门今年新供应的产品大部分已被消化，下半年销售压力相对减少，而下半年会入市的项目有龙泉豪苑，京仕柏豪庭。

　　2011年上半年塘厦住宅共成交1077套，累计成交面积约10.51万㎡，比2010年上半年的8.27万㎡增加2.24万㎡，上涨了27%;成交均价为11184元/㎡，比2010年度9561元/㎡上涨了17%。塘厦上半年主要成交项目有德州丹堤轩、城蕊首府、万科棠樾、金地博登湖、那湖湾，而价格破万主要是万科棠樾所支撑的。

　　从新增供应来看，2011年上半年塘厦住宅新增供应共1131套，面积约12.23万㎡，主要集中在5、6月份，新增项目主要有万科棠樾、那湖湾、阳明渡假山庄、德州丹堤轩、城蕊首府等。由于万科、碧桂园、观澜晋景等各大房企在塘厦纷纷布局，产品将在两至三年内相继入市，潜在供应量较大，白热化竞争局面将会来临，为减少销售压力，下半年去货速度有待提高。

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，凤岗在去年十二月经历推货高峰，今年上半年供应明显减少。消化也以去年年底存量为主，上半年住宅共成交1436套，面积约14.51万㎡，比2010年上半年12.13万㎡增加2.38万㎡，上涨了19.6%;成交均价为8551元/㎡，比2010年度的7535元/㎡上涨了13.8%。价格上涨主要得益于由大运城邦、卧龙山、蓝山锦湾等高端楼盘。

　　2011年上半年长安住宅共成交824套，累计成交面积9.3万㎡，比2010年上半年的3.46万㎡5.84万㎡，上涨了168%;成交均价为10024元/㎡，比2010年度8808元/㎡上涨了14%。

　　长安今年上半年新增供应为零，成交以消化存量为主，主要成交是去年11、12月份上市的项目，如沃多夫、长安花园、新世纪宜居、莲湖四季豪园等;价格上涨则是由沃多夫、莲湖四季豪园的成交所支撑的，预计下半年入市的项目有长安万科大厦、客天下。

　　2011年上半年常平住宅共成交1254套，累计成交面积约11.55万㎡，同比上涨36.5%;成交均价为6399元/㎡，比2010年度的6252元/㎡微涨2.3%。去年第三季度常平市场集中放量，上半年成交也是以消化去年的存量为主，主要成交项目有盛都花园、东田丽园、霞晖花园、常平天御、葵花里、蔚蓝城邦等。5、6月份成交价格突然飙升，主要是蔚蓝城邦及万科琥珀郡新品带动。

　　四、供需对比：供需比0.8 供应偏紧 需求旺盛

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年上半年东莞市场住宅新增供应量229.52万㎡，住宅成交量275.04万㎡，新增供应和需求比例为0.8，小于2010年的1.0。自去年调控以来，被压抑的需求在今年得到反弹，除2月份之外，上半年几乎没有淡季，市场呈现供不应求的局面。

　　五、存量和消化周期

　　库存减少 消化周期缩短

　　由于上半年供应偏紧，需求旺盛，东莞市场住宅存量呈现逐月减少的趋势。2010年末住宅量447.85万㎡，至2011年6月末，住宅存量减至405.55万㎡，反弹的旺盛需求，在快速消化库存。正是因为供求比缩小，市场供不应求，所以上半年众多楼盘提高价格，亦未对市场购买需求造成影响。自2009年至今年2年半的时间内，东莞商品住宅的存量就呈减少趋势，充分说明，尽管经历了三轮史上最严厉的调控，东莞市场的需求依然稳定，价格持续上升，这是支撑东莞市场的最稳定因素，也是众多开发商敢于提价的原因。

　　存量区域分布：

　　存量消化周期：9.7个月，比2010年末减少2.7个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年6月末东莞市场住宅存量405.55万㎡，月均消化量41.68万㎡，月均消化量在过去12个月呈逐渐增大的趋势，由36.01万㎡增大到41.68万㎡，在不增加供应的理论情况下，9.7个月可以消化完毕，比2010年末减少2.7个月，消化周期缩短，预示未来短期内库存压力不大。

　　六、市场营销手段创新

　　1、二三级联动

　　在2011年上半年年度市场东莞营销手段创新中首重要提到是“二三级市场联动”销售，这种诞生于07年的营销模式在今年发挥到尽致。今年1月份起，来自深圳、广州的二手中介机构开始频繁进入东莞市场，通过二三级市场联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。丰泰观山碧水、丰泰东海城堡、卓越蔚蓝城邦、菁英时代、沃多夫、世纪城国际公馆、城东世家、江南第一城、富盈东方华府、富通天邑湾、丰泰旗山绿洲、精英世家等近二十个楼盘都采用了这种模式，范围从近深片区蔓延到城区。

　　从反应的效果来看，这种模式并不是每个楼盘都适合。原因有一是参与二三级市场联动的二手机构一般在东莞没有店铺，大多是采用地铺的模式，一定程度上会影响楼盘的形象;二是适合松山湖及近深片区的项目或是深圳开发商开发的项目，城区项目来不一定占有优势。

　　2、联合销售

　　09年光大地产旗下的项目锦绣山河引入中原、世联两家代理商，与自身的销售队伍进行联合销售，是东莞首个采用联合销售的项目。而在今年开始，采用联合销售的楼盘不断增多，如万科紫台、万科翡丽山、中信御园、中信凯旋国际、中信森林湖、葡萄庄园、达鑫江滨新城等。

　　联合销售能够深度挖掘各大代理商的资源，能击破单家代理商长期代理而形成的惰性，使项目获得更快速度的销售;同时联合销售也带来一定的问题，如为争抢客源而发生争吵而影响楼盘形象或出现恶性竞争的情况等。 因此采用联合销售的公司必须拥有非常强的制度，能规范到各个环节，才能保证在管理上做到游刃有余。

　　3、广系开发商

　　09年开始广系开发商开始进军东莞市场，到2011上半年已经有了突破性的进展，碧桂园、恒大地产、敏捷地产等大牌开发商一一进入并频繁拿地，打破以深系开发商主导的局面。如碧桂园今年一举拿下塘厦两宗优质地块，与深系开发商万科直接对衡;恒大地产今年以接近底价的价格获得万江地块，并收购了富通的莞城地块，在东莞热门区域逐步布局。

　　4、明星营销呈多样化

　　楼市的供需两旺催生众多明星进入楼市捞金，2011年上半年延续去年的明星热，众多演艺界和体育界的明星陆续来莞，主打明星营销的楼盘多为大盘。由于东莞地缘优势，所请明星的大多为港台明星。但由于明星不同，带来的效果和人气差别很大。部分年度营销事件：

　　星城国际请来黎耀祥

　　盈拓郦苑要来汤宝如

　　香缤雅苑请来郭晋安

　　皇庭一号公馆请来欧阳震华和郭可盈

　　葡萄庄园大手笔请来罗大佑等群星

　　鼎峰尚境开盘举办齐秦演唱会

　　御海蓝岸开盘请来关之琳助阵

　　丰泰观山碧水产品发布会请来古巨基

　　江滨新城新品认筹请来草蜢乐队

　　花样年君山请来李克勤和何韵诗助阵客户答谢会

　　5、外围销售逐渐兴起

　　今年以来，新增的现象是外围销售逐渐兴起，不仅代理公司逐渐开展外围销售代理，很多地产网络媒体也开始涉足这一领域。外围销售代理的兴起表明珠三角房地产市场呈现出相互渗透交流的局面，不仅开发商开始进入异地取得项目，销售代理也开始相互渗透。然而外围销售的成本较高，一般适于大型高端楼盘。

　　6、主题会所出现

　　2011年4月23日，中信凯旋国际肖邦音乐会所开放，东莞市场第一个主题会所出现。在很多楼盘会所一味追求大而全、追求高端，致使门可罗雀，维护成本高，经营状况每况愈下的情况下，主题会所是非常创新经营理念，也是未来很多会所可以借鉴的做法。

　　七、潜在供应

　　整体状况：新开工放量创三年新高 支撑下半年供应量

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年上半年商品房累计新开工面积总量530.78万㎡，其中住宅新开工面积总量413.03万㎡，同比增加29%;非住宅新开工面积总量117.75万㎡，同比增加70%。非住宅新开工量猛增，原因是住宅市场不断受到政策打压，使得不少开发商看好非住宅市场，加快商铺、写字楼等产品的开工进度。

　　从08年上半年以来，新开工量创三年新高，原因一是2010年成交土地猛增，而国家政策规定拿地之后必须两年内进行开发，否则会面临高额的土地闲置费及被收回的风险，因此去年拿地的开发商大部分都选择在今年动工;二是尽管去年以来调控政策频出，但东莞楼市成交受到影响不大，大部分开发商看好后市。而三年最低是09年上半年，只有191.29万㎡，原因是08年遇到全球经济危机及金融危机，楼市销售持续低迷导致资金回笼速度缓慢，开发商对09年的楼市比较悲观，放缓开工进度也在情理之中。 但09年楼市回暖却不约而至，库存和新增很快被消化，开发商抓紧开工，使得09年下半年开工面积反弹回升，并一直延续至今。

　　1、上半年月度新开工量波动比较大 4月为上半年最高

　　据瑞峰市场研究部监控数据显示，2011年上半年月度新开工量波动比较大。其中1月份新开工面积总量84.59万㎡，主要开工的项目是东方银座、中信森林湖兰溪谷、水岸豪门、东江豪门等;2月份遇到春节假期量达到年度最低为9.36万㎡，只有江山花园、新世纪上河居两个项目;3月春节过后走出低谷为86.98万㎡，环比上涨83%;4月由于开发商看好后市，达到年度最高为158.18万平㎡;5月由于处于传统中的旺季，开发商忙于促销出货，出现比较大幅度下滑仅有49.29万㎡;而随着6月份淡季的来临开发商从促销中闲过来，及对下半年楼市乐观看好，再度跃升至142.36万㎡，以高端洋房和别墅产品为主。

　　总体来说，2011年上半年尽管楼市严厉调控政策频出，但东莞全市的新开工面积量并没有随着调控而减少，甚至达到了08年以来的最高位，足见开发商对东莞房地产市场的信心。同时如此大的潜在供应量，也暗喻着东莞楼市下半年消化压力将加大。

　　2、新开工类型：洋房占63% 别墅比重上升后市竞争激烈

　　2011年上半年东莞市商品房新开工洋房总量为333.33万㎡，占总量63%;别墅新开工面积为60.36万㎡，占全市新开工11%;公寓19.34万㎡，占4%，商铺10.65万㎡，占2%;办公32.22万㎡，占6%;车库71.93万㎡，占14%。

　　从新开工类型来看，2011年上半年新开工的项目主要是洋房、别墅为主，其中别墅是08年以来新开工体量最大的时段，主要集中在黄江、厚街、松山湖、樟木头、南城、塘厦、沙田等区域，原因是在政策调控之下东莞别墅价格不跌反涨，升幅接近三成，而且“禁墅令”的实施使别墅成为稀缺产品，这样一来无疑成为香饽饽。于是开发商纷纷加快别墅产品的开工进程，2011年下半年东莞别墅市场将会迎来激烈的竞争，如何突出产品的特色从而突围而出，应是开发商着重考虑的因素之一。

　　3、新开工区域分布：南城强势领跑各镇区 厚街跃进第二名

　　从各个区域的新开工情况来看，南城住宅新开工量101.9万㎡，强势领跑各镇区，其次厚街、松山湖、常平、万江、黄江、凤岗、塘厦等都在20万㎡以上。其中市区(南城、东城、莞城、万江)、松山湖五大区域住宅总量为172.2万㎡，占全市总量的42%。临近深圳(塘厦、凤岗、虎门、大朗、黄江、樟木头、常平)七大镇区住宅总量为129.49万㎡，占全市总量的31%。其余镇区住宅总量为111.32万㎡，占27%。而寮步、长安、大岭山、石龙、石排、谢岗、桥头、清溪、洪梅、高埗、望牛墩等区域新开工量为零。

　　市区、松山湖和临近深圳的区域是开发商今年上半年重点布局的区域，受投资者青睐的寮步、长安、大岭山等区域的住宅开工量为零，原因是近年来住宅地块供应相对减少，不过在下半年这种状况将会有所改变，如寮步的中惠熙元卡丽兰、广源海悦花园;长安的万科长安中心、鸿艺集团客天下等项目将会动工。

　　从2011年新开工的进度预计下半年会有别墅产品新上市，项目将有黄江的江山花园、金地湖山大境，厚街的海逸豪庭、湖景1号，樟木头的尚峰桃园，南城的万科翡丽山、富盈东方华府、万科金域华府，塘厦的新世纪亦居、万科棠樾，沙田的湖景花园，松山湖的万科·松山湖1号花园，锦绣山河·锦园，虎门的万科紫台等。

　　而洋房新上市的项目将会有常平的富盈城市银座、东田山畔华庭;凤岗的水岸豪门、聚福豪园;南城的新中银金色华庭二期、百悦尚城二期;厚街的伟柏商住楼、汇景公馆;道窖的水岸丽城;茶山美丽湾畔花园;东城盈彩美地二期;塘厦迎宾豪苑，麻涌大步花园(三期)等。

　　东莞房地产市场小结：

　　1、土地市场： 2011年上半年商住用地迎来一波放量热潮，商住用地供应201.65万㎡，成交194.63万㎡，同比分别增加68%和85%，一年后东莞市场必将迎来住宅供应的大幅放量。商住用地楼面地价相对平稳，成交以底价和小幅溢价居多，平均楼面地价1747元/㎡，同比下降11%，开发商拿地渐趋理性。塘厦、沙田、道滘成为今年的供地大户。今年，更多外地房企进入东莞，风头盖过本土企业，除传统深系外，广系开发商渐多，如敏捷地产，惠州的光耀地产和四川长虹入莞也是本年度重要事件。

　　2、供需：上半年供需两旺 成交量价齐升

　　2011年上半年新增253万㎡，同比增加7%，其中商品住宅新增229.52万㎡，同比增加16%，基本符合瑞峰置业市场研究部在2010年末的预期。上半年住宅成交275万㎡，同比增加51%，月均成交45万㎡，几乎赶上09年的成交量。非住宅成交50.49万㎡，同比增加67%，上半年住宅供需比0.8，比2010年有所下降。

　　住宅成交均价继续上升。上半年住宅成交均价8188元/㎡，同比上升9.7，基本符合瑞峰去年的预测。上半年南城水濂山板块、东城黄旗山板块、松山湖板块、横岗湖板块等区域的众多高端项目推动了全市住宅价格的上扬。

　　3、存量面积：库存减少，消化周期缩短

　　2011年6月末东莞市场住宅累积存量405.55万㎡，比2010年末减少42.3万㎡。在无新增供应的理论情况下，9.7个月可以消化完毕。消化周期开始缩短，预示短期内市场仍然向好。

　　4、新开工量：新开工量创近3年新高

　　2011年上半年新开工商品房530.78万㎡，其中住宅新开工面积总量413.03万㎡，同比增加29%;非住宅新开工面积总量117.75万㎡，同比增加70%。非住宅开工量大增，未来市场供应趋多。

　　第三篇 2011年下半年市场预测

　　预测一、宏观政策：

　　紧缩的货币政策持续，下半年会加息一到两次，房企资金链受考验

　　上半年央行六次上调存款准备金率、两次加息，仍然未能遏制通货膨胀，5月CPI同比增长5.5%，PPI同比增长6.8%，而由于天灾等原因导致食品价格上涨，多方预计6月CPI将会更高。除了国内的原因，发达经济体宽松的货币政策是众多新兴经济体通货膨胀压力增大的重要因素之一。欧洲主权债务危机随着希腊紧缩计划和执行方案的通过，已经走出最困难境地，未来希腊问题将会退居二线。美国的QE2虽然如期结束，但是并不意味着宽松货币政策结束，持续的低利率，美元贬值和人民币升值，致使利差因素在未来或将主导市场，中国仍然面临输入型通胀的压力。所以下半年央行应该会加息一到两次。7月6日央行已经宣布，自7月7日开始，上调存贷款基准利率0.25个百分点。部分房企的资金链面临重大考验。所以面对下半年的局势，要保持谨慎乐观的态度。

　　预测二、土地

　　土地出让会再度增加 出现高价地几率不大 流拍或将增加 仍会有外地房企入莞

　　2011年上半年商住用地出让195万㎡，创近四年来的新高。而进入7月，已经有95万㎡土地预告入市，其中商住和商业用地约84万㎡，非常值得市场期待。上半年供应的商住用地占总供应量的52%，二线城市加大商品房用地的供应的特征非常明显。不过由于今年银根收紧，新增信贷减少，房企最重要的资金筹集来源被限制，同时，贷款利率增加致使还款压力增大，众多房企不得不在加快回笼资金的同时，努力拓展其他资金筹集渠道。所以下半年，开发商拿地会更加谨慎，底价和小幅溢价土地将会增多，出现高价地的几率不大。由于近期土地供应增多，很多房地产市场不是非常活跃的镇区都将有大量土地上市，区位条件和地块条件不是特别优质的地块，流拍的可能性仍然存在，而且宗数可能增加。

　　上半年众多外地房企入莞，东莞的雄厚的经济实力和轨道交通带来的可预期的前景，令很多开发商看好东莞。下半年，由于仍有大量优质地块入市，或将吸引更多外地房企进入东莞市场。一线城市曾经有过的激烈竞争将会逐步在东莞上演。

　　预测三、供需

　　新增供应量：上半年东莞新开工住宅413万㎡，非住宅117万㎡，预计下半年将会有280万㎡住宅入市，全年新增住宅供应量将会达到或超过500万㎡，符合瑞峰置业去年年终的预测。

　　成交量：下半年住宅成交量或将和上半年持平 全年住宅成交量将达550万㎡上半年供需两旺，下半年预计推货仍然增多，下半年前两个月应该会延续上半年的热销劲头，但是由于紧缩货币政策持续，普通买家持币观望将会增多。同时3月限购传闻，致使开发商提前推货，市场部分消费力被提前消化。四季度，月均成交量或将下降，新增供应和需求比或将由上半年的0.8增大到1.0，所以下半年住宅成交量或将与上半年持平，全年住宅成交量达到550万㎡，基本符合瑞峰置业市场研究部去年年终报中所做的预测。

　　预测四、房价短期内依然会上升，四季度将视政策走向变化

　　产品结构变化：由于上半年新开工商品房中，别墅产品60万㎡，创08年以来新高，预计下半年别墅供应比重会进一步上升，主要别墅盘有沙田的御海蓝岸、金地的湖山大境、清溪的御泉香山、花样年江山、锦绣山河锦园、湖景壹号庄园、颐龙湾等别墅大盘，同时高端洋房下半年也入市较多，所以下半年东莞住宅成交价格依然会呈现结构性上涨，部分月度的价格同比涨幅会在10%左右。而东莞政府制订的2011年房价控制目标是8.5%，若下半年的房价上涨幅度超过控制目标，则东莞部分镇区或将面临限购或者限价的可能。

　　预测五、大户型洋房或将面临销售困境 写字楼仍有空间

　　自去年以来，东莞市场豪宅销售呈现热潮，二次改善型需求(即大户型洋房和别墅)得到满足，本土高端消费力基本得到释放。豪宅市场短期内或将产生观望。若房价控制目标被打破，东莞部分镇区限购，将会对深圳和广州的外溢购买力形成抑制。目前预期上市的豪宅产品入市较多，且预期价位不低，大户型洋房尤其是合并户型洋房可能会面临销售困境。由于新城中心CBD和鸿福路商圈的带动作用，沿鸿福路和沿东莞大道边上写字楼仍面临较大的需求空间。松山湖园区内的写字楼同样面临畅销的前景。

　　预测六、南城、厚街供应量增多，区域内同质化产品面临竞争将会更为激烈

　　上半年南城区洋房新开工约95万㎡，厚街镇别墅新开工29万多㎡，后市新增货量较多，同区域内产品同质化严重，将会面临激烈的市场竞争。

　　预测七、不是所有的区域都适合建设城市综合体

　　根据瑞峰置业市场研究部监控动态显示，东莞市场上较多在建项目和规划项目定位做城市综合体，密集调控下，众多城市综合体突然爆发，不排除部分项目未经过充分论证和讨论即定位上马。其实城市综合体对城市的交通配套、人流、经营管理等等方面要求较高，东莞市场目前成功的项目不是太多，城市综合体的发展尚处于试验阶段，若一个区域的城市规划本身都停留在前科学时代，对城市综合体的建设还是应对谨慎为好。