加息之矛无法独行 政府弃行政手段楼市调控很难

　　融资成本继续上升

　　每加一次息，都会大幅增加开发商的融资成本。加息对房企融资的影响并不仅体现于银行贷款，而是同时伴随其他融资渠道成本的飙升。

　　西班牙银行研究发现，银行贷款是传统房地产开发商最主要的资金来源之一，房地产相关贷款也是银行的主体高回报低风险贷款。然而，近年

　　来在中央一系列宏观调控下，银行对房地产贷款日趋严格(保障房贷款除外)。虽然房地产商也通过发债和扩充资本金等方式筹集部分资金，但是规模仍然较小。陈世渊指出，通过分析发现，利息支出对房地产商并不是个问题，房地产商现在的主要问题是拿不到贷款。加息对房地产商已经严峻的贷款环境基本上没有很大的影响。从供给上讲，房地产商短期内依旧会面对资金困境，大量积压存货使得拿地热情会保留在较低水平，商业房地产开发亦会维持在低位。

　　信托公司却会因为加息而再度提升房地产企业的融资门槛。2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，超过总量的40%。其平均的年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。

　　但越来越多的迹象表明，即便房地产信托收益已远超其他信托品种，房地产信托的收益还在攀升。6月下旬，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。据悉，该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%已无悬念。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。

　　信托业内人士邓举功告诉本报记者，很多开发商都缺钱，信托公司也会视企业资质区别对待。据其透露，大国企一年期的信托融资成本在14%-15%，民企通常是20%左右，而中小企业达到了30%。邓举功告诉记者，信托公司的融资成本是最接近市场真实利率的。现在有很多开发商都在求助信托公司，发行新的信托把老的信托置换了。

　　另据一位不愿透露姓名的信托公司高管透露，去年，监管层还对房地产信托的发行睁一只眼闭一只眼，但今年，随着房地产信托业务量的大幅度增加，银监会频频预警房地产信托的风险，部分公司需要逐笔申报房地产信托融资，一些企业因为申请周期加长，不得不放弃。而某些信托公司更是被叫停了房地产信托业务。

　　开发商的融资环境继续恶化，导致出现的局面是，自有资金的大幅度增加。全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，以往开发商自有资金正常的水平是在35%左右，其他是银行贷款和融资，但现在开发商的自有资金占的比例已经超过60%了。

　　21世纪不动产市场发展中心副总裁林蕾指出，房地产信贷政策是决定房地产市场运行最重要的因素，此轮加息给房地产开发商及整个房地产市场以“紧缩”的信号，将进一步增加房地产企业的负担。

　　房贷之重

　　银行业内人士表示，若不考虑存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。沉重的利息已经明显抑制了需求。

　　据21世纪不动产预计，加息所带来房贷成本增加之时，不少拥有多套住房的房主或将选择将房源释放出来，投入存量房市场中出手，一定程度上将增加存量房市场的供给。

　　链家地产市场研究部首席分析师张月认为，7月7日起央行加息后，负利率程度减小，在长期的购房成本增加及价格预期的影响下，势头渐起的高档住宅市场成交有所萎缩。

　　根据链家地产市场研究部统计，中高端二手住宅成交量比6月同期下降5%，是今年4月、5月同期高档住宅连续2月上涨后的首次下降。张月认为，此前在深度负利率状态下，近期购房者对于中高端住宅的关注度有明显的提升，链家在线十大热点楼盘已经发生明显的变化，其中均价3万以上的项目由5月的2个增加到5个。大部分客户由于中高端住宅较好的保值、增值特性，利用有限的购房名额为资金寻求出路。但7月6日宣布加息后，负利率程度将逐渐减轻，对中高端客户的心态会产生一定影响，刚刚见涨的成交势头将被逐渐熄灭，中高端市场购房者心理预期产生较大变化，将首现观望态势。