合富置业：2011年上半年东莞二手楼市分析报告

　　五、一次性付款买家比例攀升，调控政策与购买力等多因素影响所致

　　受房贷门槛不断提高影响，二手买家一次性付款比例不断上升。合富置业数据显示，2011年上半年东莞二手住宅一次性付款的比例逐渐上升，年初比例不足两成， 6月份上升到五成。

　　一次性付款比例增加主要与二手房信贷难度加大，月供成本提高、部分业主不愿接受银行按揭， “卖一买一”的买家有所增多、一次性付款购买总价较低物业的理财型买家有所增多等因素有关，既是房贷收紧影响的结果，也反映了东莞购房者强劲的实力。

　　六、业主心态总体较强硬，业主对楼市后市预期较高

　　受通胀加剧、业主变现需求不大、主城区二手供需偏紧、一手楼价高企、东莞市政建设提速以及需求旺盛等多种因素的影响，上半年东莞二手业主的心态较强硬，议价空间较小。城区部分优质单位的业主惜售心态较重，部分业主甚至出现返价现象，返价幅度集中在5%~10%。此外，由于银行房贷难度加大，有部分业主不愿接受银行按揭。业主心态强硬，反映了业主对东莞后市的信心，同时也增加了二手交易的难度

　　七、预计下半年东莞二手楼市保持交投活跃，楼价以平稳为主，重点关注政策是否限购

　　下半年经济平稳、通胀依然在高位、购房需求旺盛等基本因素不会有太大变化，这决定了下半年东莞二手楼市的运行基本将延续上半年的态势。

　　从整个房地产市场看，一手新货供需逐渐回复正常，且一手楼价处于高位，仍然存有一定上升空间，这对二手市场有一定影响。

　　从需求因素看，下半年是置业旺季，二手楼市的首次、改善的置业者将会增多。如果政策比较稳定，本地户籍、“新莞人”买家后市预期应会保持稳定，他们下半年入市意愿会逐渐提升。而一线城市普遍限购，如上半年那样，少量深圳、香港、广州等外来需求将转移到东莞二手楼市。

　　总的来说，如果没有特殊因素，下半年东莞二手楼市仍将保持平稳活跃的态势，二手楼价则以稳中有升为主。不过，由于楼价高企、贷款难度加大、贷款门槛提高、一二手楼市的客源有所重叠等因素，买家决策入市、筹集资金、贷款申请等环节的时间将会有所加长，预计未来二手住宅的交易周期将会有所拉长。下半年东莞楼市的政策走势是最大看点，即大家关注的是否限购成为最大的不确定性因素，也是影响下半年东莞整个楼市阶段性走向的关键因素。一旦限购，市场交投、价格出现短期调整的几率较大。