二、“新莞人”首置支撑二手楼市发展,外来需求为楼市注入新动力
虽然东莞没有严厉的限购政策,但受信贷收紧影响,投资需求以及多次置业需求仍然受到抑制。据合富置业数据显示,2011年上半年东莞首次置业者的比例约七成,较以往的六成有所增加,外地买家的比例高达八成左右,较以往的七成比例增加。由此可见2011年上半年东莞二手楼市的买家结构较以往有所改变,主要由在东莞工作、做生意、生活的外地户籍(俗称“新莞人”)首次置业买家、本地改善型买家以及少量受广州、深圳限购令影响而外溢的外来需求支撑。在一线城市严厉政策调控下,深圳、香港、广州等外来需求将会持续增加,这在一定程度提升了东莞楼市的活跃度,为东莞二手楼市的稳健发展注入了一股新的动力。
2011年上半年东莞二手投资客的比例不高,基本保持在一成左右,绝大部分为港澳台、广州、以及国内其他省份的外地户籍投资需求,一般青睐东城、南城等配套成熟或市政利好的区域。此外,也有部分投资客青睐商铺、写字楼等商业物业,个别广州、深圳的投资客购入优质别墅产品。
三、一手二手楼市互动作用有所增加
3、4月份东莞楼市各方对东莞限购预期加剧。受此影响,东莞多个一手新盘提前开盘,部分新盘加大优惠促销的措施,加紧推货。一手住宅供应量、成交量均大幅增加。新盘让利促销加上二手税费负担较重、二手房贷难度较一手住宅大以及一、二手价差缩小等因素,二手客源一定程度上被分流,同时对二手楼价产生一定的压制作用。
5、6月份东莞“限购末班车”效应减弱,开发商让价快速走货的积极性明显降低,一手楼价逐渐高位企稳。受此影响,部分原先对一手楼市有所期待的买家逐渐回流二手市场,寻找性价比较高的二手物业。由于一、二手同质单位仍有一定的价差,加上需求刚性、交易气氛良好等因素,部分买家追价入市,也有部分买家认可较高放盘价的优质物业,出手果断。
2011年上半年东莞一手、二手楼市互动效应比以往增加。
四、二手楼价稳步上扬,主城区楼价升幅较大
东莞合富标准指数显示,剔除楼龄、朝向、非毛坯、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后,2011年6月东莞合富标准指数为633点,较年初约上涨7.8%,涨幅与2010年下半年8.7%的涨幅略小,高于2010年上半年4%的涨幅,同比去年6月份上涨了17.2%。
从区域看,南城、东城两区区楼价的涨幅相对较大。
东城是东莞配套最成熟,居住氛围最浓郁、商业最繁荣的区域,由于需求旺盛,一手供应不足,一手楼价快速上涨等因素,加上有“东莞天河城”之称,打造成东莞最高端商业圈层的东城世博广场正式面世。二手楼价上涨明显。
南城是目前东莞城市建设的重点,也是未来城市扩展的新区域,片区定位以高端为主,因物业升值潜力较大而受到自用、投资买家的青睐。受轻轨建设、家乐福等大型超市进驻等市政建设提速的影响,南城区二手楼价一直稳中有升。
总的来说,楼价上涨较大的片区仍然集中在城区中心板块,充分显示了中心区物业较强的保值和升值能力。
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