楼市限购令扩面在即 开发商面临新政策围追堵截

　　“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”7月12日，国务院召开的常务会议针对下半年房地产调控作出部署。会议要求，已实施住房限购措施的城市要求继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。同时要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

　　一时间，市场反应强烈。在不少分析人士看来，这是楼市调控即将深入扩大的信号。那么，调控的深入将给当前的楼市带来怎样的变化?

　　据多家媒体报道，与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住建部已经开始草拟新一轮的限购城市名单。

　　一时间，“房价上涨过快的二三线城市”成为了各界关注的焦点。在记者采访中，不少业内人士认为，“新国五条”并没有提出新的实质性的调控政策，更多的是对以往政策的重申，有关限购令的表态重在强调下半年调控政策不放松，届时限购范围将扩大，部分开发商的销售将受阻。

　　限购范围扩大

　　尽管去年至今，房地产调控政策不断，但是房地产开发依旧保持较高的增长速度。国家统计局数据显示，上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中6月份，全国商品房销售面积11487万平方米，环比大幅上升43.0%，同比上升24.9%。

　　业内人士表示，目前实行限购令的城市大概有40多个，主要集中在一二线城市，当被限购的城市房价涨幅受到控制的时候，众多开发商被逼退至二三线城市甚至三四线城市，受到挤出效应的影响，二三线城市的房价出现了“过快上涨”的局面。

　　数据显示，今年1月-5月，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市至少有33个，均为二三线城市，其中未限购的岳阳、丹东、吉林等地涨幅一度居前。

　　天同——金驰智业机构的总经理黎宁分析认为，涨幅较大的二三线城市都表现出一个特点，就是集中围绕在核心城市周围。从今年上半年房企的销售排行榜不难看出，楼市的上涨势头已由一线城市转向了二三线城市，龙头房企如万科、恒 大等，相当部分的销售业绩来自二三线城市，他们从很早就开始在全国的非重点城市布局。

　　二三线城市房价的上涨引起了监管层的注意，在7月12日的国务院常务会议上，要求房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。随后，有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快熟上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。

　　调控深入

　　“目前调控处于关键时期，一旦放松，闲散资金会再次进入房地产市场，那么此前所做的努力将前功尽弃。”黎宁表示，正如国务院的表态，部分城市房价上涨过快，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。虽然实施细则尚未出台，但是国务常务院会议给市场传来一个信号，下半年调控仍要继续。把更多的二三线城市纳入调控范围，表明了国家持续调控的决心。

　　在福州房地产专家王阿忠看来，在楼市限购、限贷等严厉的调控政策之下，更多的开发商和投资客开始往三四线城市转移，带动了这些地方房价的快速上涨，影响了全国地产的调控效果。“调控的主要目的就是为了防止泡沫。”王阿忠表示，泡沫一旦破灭，对整个经济产生的影响比较大。另外，调控还有其他目的，比如对整个国民经济产业结构的调控、住房消费的调整、城镇化问题等等，如果国民所有的闲散资金全部转化为钢筋水泥，这是非常可怕的，对实体经济将会产生破坏性的影响。

　　这一观点得到业内人士的广泛认同。在业内人士看来，限购范围扩大到二三线城市是中央释放出的一个信号，更多的是向市场表明，政策调控继续持续从严，不让地方政府有丝毫的放松。

　　逼紧开发商

　　在此之前，房地产调控给不同城市带来不同的影响，一线城市成交量放缓且稳定下来，而在开发商布局较多的二三线城市，开发商的抗压能力明显较强。统计数据显示，上半年房地产企业销售排行榜显示，万科、恒 大、绿地等龙头企业在强力政策频繁出台，限购城市观望气氛浓厚的背景下，依然保持了高速增长。但同时，大型开发商阵营的销售业绩也出现了明显的分化，均价较低且项目分布在三四线城市的企业，依然保持增长势头，其余被政策严打的城市交易量不见起色。

　　“对于像万科这样全国布局的上市企业及大型房企，一旦二三线城市也实施限购，那么他们的资金将进一步吃紧，销售难度加大，甚至会出现一些降价。”黎宁表示，万科上半年销售金额达到了644.2亿元，大部分销售通过高周转快速卖房的模式回笼资金，一旦限制了这类型企业的销售，尤其是在加息、存款准备金率提高的背景下，他们的资金将会进一步吃紧。而像本土的大中型房企，在福州周边或省内外都有项目的开发商，受到政策影响可能会比较大，这类企业目前都采取了相对较低的价格开盘入市、加速资金回笼的策略。

　　专家表示，个别房价涨幅突出的二三线城市将会首先被限购，下半年随着供应量的增加，开发商库存压力加大，调控政策不放松的前提下，楼市会出现降价促销等调整。