二线城市推地力度加大 商办用地成交量占比提升

　　【2011上半年度报告】写字楼新闻稿之三

　　在各家知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，地方政府也加大了商办用地的供地力度。据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，2011年上半年，15个重点城市的商办用地成交面积1139公顷，与去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。其中北京、上海、广州、深圳、成都、杭州这六个经济发达城市的商办用地总成交面积为420公顷，与去年同期相比下降39%，占比从2010年的53%下降到37%，二线城市逐步进入商办用地推地高峰。

　　商办用地成交占比攀升 杭州首超住宅

　　2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%，2010该比例上升为21%，2011年上半年商办用地所占比例上升到25%。其中六个发达城市商办用地占商品房用地供应的比例2010年和2011年上半年均保持在35%左右。2011年上半年，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州商办用地所占比例分别为33%、35%、42%、8%、39%、60%，杭州商办用地成交超过了住宅用地成交。

　　部分城市商办用地放量 未来消化堪忧

　　从2007年到2011年上半年，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击，近期上海、成都写字楼租金上涨缓慢的一个重要原因便是写字楼市场的供大于求。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平，因此深圳、广州的写字楼租赁市场最近一年表现较好，而杭州写字楼市场在逐步消化之前过多供应的基础上，写字楼租金也明显进入了上升通道。

　　上海、深圳经济水平对租金支撑能力佳

　　对比四大城市高端服务业(金融业、房地产业)增加值以及当地甲级写字楼租金水平，上海、深圳的高端服务业对甲级写字楼租金的承受能力相对较好;北京、广州的租金水平则处于合理水平;杭州的租金水平略高于其高端服务业的发展水平。

　　未来租金走势预测：稳中有升升幅放缓

　　在空置率持续处于较低水平的影响下，北京、深圳甲级写字楼租金近期出现了快速上升;从高端服务业对写字楼租金的支撑能力来看，两地的支撑力也表现较好;另外，短期内北京、深圳潜在的写字楼供应量并不大。因此我们预测北京、深圳甲级写字楼租金下半年仍有一定上升空间。

　　上海、广州目前的空置率处于相对合理的水平;高端服务业对租金的支持能力也相对较好;但是由于前几年写字楼开发量较大，因此潜在的甲级写字楼供应量偏大。因此我们认为上海、广州甲级写字楼租金下半年将呈现稳中有升。

　　杭州写字楼空置率今年上半年有所改善，但是目前写字楼租金水平与高端服务业相比依然偏高，同时写字楼的潜在供应也较大;成都的空置率则明显偏高，同时未来的写字楼的供应处于较高水平，虽然经济发展较快，但供大于求将是成都近期写字楼市场的常态。因此我们认为杭州、成都甲级写字楼租金下半年将保持平稳。

　　未来价格走势预测：回报率分化明显价格仍将上行

　　随着越来越多的投资者关注商业地产市场，上半年写字楼价格出现了明显上涨，我们认为，下半年主要城市的写字楼成交量将继续上升，写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势。

　　分城市来看，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金回报率出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金回报率已下降到4.3%;杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，回报率依然仅有4.3%;而广州、成都两地的租金回报率目前仍在较好水平，分别为6.0%和7.7%，我们认为广州、成都的甲级写字楼价格仍有较大的上升空间，而深圳由于预期甲级写字楼租金仍将快速上涨，因此价格也将明显上涨;杭州由于未来租金上涨预期较小，因此价格下半年将保持稳中微升。