房地产调控力度不减 存货压力渐增酝酿价格暗战

    同样，中原地产发布的《2011上半年度报告》显示，在上半年市场遇冷的情形下，重点城市整体销售率并不理想，库存逐月上升。6月，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛六个重点城市的存量同比增加了22%。

    另一研究机构中国指数研究院的数据显示，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月。

    世联地产(002285.SZ)则预计，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量，并于明年一季度楼市供销差将达到顶峰。

    万科董事会秘书谭华杰是较早关注到下半年存货现象的业内人士之一。他分析指出，目前的存货水平不算高，但下半年会逐步上升。

据谭华杰测算，2007年以前，开发商手上存货的平均“可售月数”为6个月，到2008年行情极度低迷时曾上升至1年，但经过2009和2010年的快速消化，该数字一度下降到三四个月。“目前可能还达不到半年的量，但下半年可能会略微超过6个月这个正常值。”

    去存货战略各不同

    现实中，在不同的开发商眼里，存货有着完全不一样的含义，并不是所有的开发商都会因为存货增加而促销。

    例如有些追求较高毛利率的开发商会选择减缓开工速度来应对成交量的下跌，而周转型公司则会加大销售力度。

    谭华杰表示，价格并不是由存货决定，而是由市场决定的。对于以万科为代表的“周转型”开发商来说，随行就市是长期策略，任何促销都不应该被冠以“降价”。

    但是在业内人士看来，行业整体存货水平的上升，必然增加开发商降价的动力。

    广州中原地产投资部总经理黄韬便透露，追求快速周转为目的的开发商已经开始了“去存货”的促销策略。他对广州市场的分析是：“从7月初开始就有发展商调价，幅度约5个点，但这是一个开端，未来将愈演愈烈，直到整体呈现10个点左右的降幅。”

    广发证券的沈爱卿也认为，存货增加的背景下，房价会于第三季度出现松动，主要发生在一线城市和一部分二线城市。

    以广州为例，有数据显示，7月以来的每周一手房签约均价都呈现逐周下降趋势。搜房网数据监控中心发布的信息称，上周广州一手住宅网签1313套，环比涨20%，均价10170元/平方米，环比降5.88%，连续三周下跌。

    顾云昌指出，在宏观政策的影响下，上半年全国多数城市的楼市表现平稳，价格环比、同比下跌的城市数量不多，但持平的城市数量增加，上涨的城市幅度也有限。“这说明宏观调控的效果已经出来，但通胀背景下希冀房价大幅下跌也不现实。”

他预计，到三季度可能会出现更多城市的房价上涨势头得到遏制，局部区域下跌。而前述“十里银滩”等案例，可被视作开发商试探市场的信号。