2011博鳌房地产论坛：新鸿基地产从香港到上海

　　观点地产新媒体：目前上海国金中心各方面的租金收入如何？

　　邓维聪：目前写字楼的租金水平大概是14-16元/平方米/天。至于商场由于大小、楼层的不一样，租金也有所不同，贵的话可能达到几百块，有的可能租赁的是低层项目，但抽成却很高，并没有一个标准。

　　酒店方面，目前的价钱也超过2000元/晚。我们希望服务式公寓是全上海最高端的公寓项目，现在的陆家嘴是上海的金融中心，财经、金融、保险机构纷纷进驻这里，聚集了大量的精英，但却缺乏真正顶级的服务式公寓项目，预计未来我们的服务式公寓的租金至少是350元/平米/月。

　　我们希望将上海国金中心打造成一个现代化大城市的中心，能带给大家一个吃喝玩乐的新经验，相信我们会一步一步做到。

　　观点地产新媒体：上海一般的服务式公寓的租金水平大概是多少？

　　邓维聪：就上海而言，比较高档一点的服务式公寓的租金大概为250-300元左右，350元以上的比较少。

　　目前来看，服务式公寓的市场前景非常好，我们在徐家汇的名仕苑入住率达到99%。一方面外地人也开始多了，另一方面，这类型的产品在市场上开始有点不足，很多人预订都预订不到。

　　观点地产新媒体：近期相关数据显示，上海写字楼今年前两个季度租金持续攀升，需求强劲，您是如何看待目前上海的写字楼市场的？

　　邓维聪：上海的写字楼市场很特别，和北京有点相像，不会突然地出现大规模的供应，但是却能在短时间内把这些供应消化掉，供需是成比例变化的，市场一般都能实现供需平衡。

　　除非未来上海突然间拿出一块地，盖了很多写字楼，使市场的供应突然增多，导致供需比不平衡时，市场的价格才会回落。但从现在的情况来看未来几年的供给，一定依然很有市场，而且是很健康、很平稳的市场。

　　当然，这还要视乎租客本身的行业是否做得好，例如上海的金融业、离岸中心是否做成，这也会对市场造成影响。陆家嘴的商业投行要扩大，前提要生意好，如果没有生意，它怎么可能扩大？

　　一个很简单的例子，香港ICC中一个投行就租下了十多层，而上海ICC一个投行最多只是租赁三层，这说明未来上海的潜力非常大。除非未来国家的政策或经济市场出现较大的变化，否则上海的商业房地产市场不会有太大问题，整体来看，上海的商业地产市场依然是上升的。

　　观点地产新媒体：眼下的商业地产正在狂奔的路上，随着大量的资金涌入商业地产，人们开始担心，商业地产会出现泡沫危机，对此你有何看法？

　　邓维聪：坦白说，我不相信国内很多的房地产开发商可以做商业。

　　单单一个普通的写字楼项目，建筑费至少要1.5万元/平方米以上。如果是一般的地段，以7、8千元/平方米的地价计算，建筑成本至少要2.3万元/平方米。如果一栋写字楼是10万平米，那么建筑成本就是25亿，这至少要10年才能回本。但是，有谁能真的做得到？

　　对国企来说，资金不是大问题，但对于私人企业，就有点难度。新鸿基地产也是摸索了十年，才有一个稳定的资产负债表、才有足够的钱来持有这些项目。

　　另外，上海商业项目的投资回报率不如香港，只有2%至4%，这也导致现在投资的人变少。回报率太低他再卖出去的话就没有机会了，这样就出现了很多的问题。

　　其实商业地产开发不同于一般的住宅项目开发，单单建一个普通的写字楼，当中就包含很多学问，不是想做就能做得来的，现在很多开发商连选址都出现很大问题。

　　现在不少企业在很多二三线城市声称建CBD，但是真正的CBD其实很少。英国这么大也只有伦敦，日本也只有东京，美国的芝加哥已经没落，只剩下纽约。

　　土地资源就这么多，用完就没有了，要等100年或是几十年以后再重新来过的，这就危险了。幸运的是，现在政府的能力很强，就以上海为例，它真的很努力做好世博园，我相信世博园未来会做得很好，包括商业的比例、住宅比例、配套方面等，因为这是上海市中心最后一块可以令上海市骄傲的地。