2011博鳌房地产论坛：新鸿基地产从香港到上海

　　观点地产新媒体：有消息称，由于商业地产持续走好，新鸿基地产有意将上海环贸广场的70多套住宅项目改作服务式公寓，该消息是否属实？

　　邓维聪：环贸广场共有三栋，其中两栋是写字楼，一栋是住宅，但是不卖的，只用于出租。

　　这块地是住宅契，本身是70年的产权，但是虽然是住宅，我们从没有想过要把它卖掉。老实说，60多个单位，找60多个董事、CEO来住这是很容易的，不过，这么好的地我们是不会把它分割的。因为70年产权，所以市场的人士误解了。

　　整体来说，我们觉得所谓的商业地产，一定不能全部都是写字楼，全部都是商业化，一定要有一些住宅，有相关的配套。

　　不过因应每个城市的不同情况，有些城市可能只有商业项目或住宅项目。因为商业项目都是长久性，还是需要现金流，把住宅出售后，可以使现金流实现流通。但是全国可以这样做的城市比较少。

　　另外，新鸿基地产还有一个理念，就是不单讲钱，还要看看是否有这么多的精力去做。如果战线拉太长，让部分战场失利，那我宁愿不打那么多战，保住现有的战场。

　　毕竟新鸿基地产的品牌已经有几十年的历史，这是公司最大的资产，我们不能让它受损。宁愿赚少一点，也要把工作做好。

　　观点地产新媒体：但是如此一来，新鸿基地产在国内的扩展步伐就会慢很多。

　　邓维聪：这见仁见智，其实我们的发展速度一点都不慢。就华东区域，我们拥有的面积就达到300万平方米以上。但我们在这个区域已经很久没有卖过住宅，此外资金也没有那么大。商业地产方面，我们在考虑下一步怎么走。

　　新鸿基地产在香港三个成功的商业模式——IFC、ICC及沙田新城市广场，我们都可以复制到内地，不过，虽然我们在香港很有经验，但是来到这里，规划、人事等各方面都不一样，还需要时间磨合。

　　目前我们的第一步已经完成，现在是第二步ICC，接着就是等第三步。表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢，300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？

　　新鸿基地产发展的步骤、策划始终都是一样，和大部分的发展商差不多，只不过唯一不同的就是我们在租售比例上差不多是保持一半一半的比例。集团在香港每年的租金收入约100亿，几乎占到总利润的一半，另一半则是卖楼所得。

　　这个模式已经有很多年了，如果住宅有什么问题，我们都有一个租金的收入利润。

　　新鸿基地产从1980年左右开始一路发展起来的，但我们在香港盖了新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等需要历经30年才能做出来。在上海，步伐可能会快一点。

　　同时，我们同样会发展住宅项目，比如说滨江凯旋门、苏州金鸡湖别墅湖滨四季等，无锡、杭州也都有住宅项目。

　　滨江凯旋门是我们的重头戏，但是目前房地产市场很一般，存在着太多未知之数，我们想做的未必可以做到，但我们也会尽力跟着政府的政策走。当然，某些方面和商业上有些抵触，这也需要我们去磨合。