2011博鳌房地产论坛：新鸿基地产从香港到上海

　　观点地产新媒体：与其它房地产开发商的合作，是否也是一个很好的方式？

　　邓维聪：其实，合作并非完全因为资金问题，这背后还有很多原因。例如合作理念相同，或者在一些意向区域，由于谨慎考虑，所以我们可能会与当地的开发商合作。

　　他们的人脉和政府的关系、对当地市场的了解，是我们最值得学习的地方，而不是因为他们有钱，我们并不缺钱。如果想发展内地市场，加快发展速度，合资不失为良策。

　　但在这过程中，最重要的是怎样与合资对象相处，从对方身上学到应该学的东西，怎样让对方感觉同样有所裨益。这是很难做到的，但我们和华润的合作一直都很好。

　　从2006年到现在，我们跟华润的合作也有五年时间。因为我们合作的两个项目体量都比较大。

　　观点地产新媒体：在跟华润合作期间，你们双方是怎样分工的？

　　邓维聪：我们的队伍都是大家一起挑选出来的，由于总经理是华润派过来的，所以日常工作是由华润负责。资金方面、产品方面、销售方面都是大家商量策略的，应该这样说，策略性是我们大家一起决定的，但是执行是由合资公司执行，华润负责多一点。

　　在整个项目的开发过程中，我们也有参与，将来产品怎么样出租、怎么样包装，我们都有给意见，但到了后期营运，我们参与就非常少了，因为如万象城就已经做得很好了，各方面已经上了轨道，我们就管账。

　　这么多年，我们对华润都没什么意见的，老实说，任何一个合作赚到钱了就没有事了。幸运的是，我们两家公司在在某个程度上都是匹配的，人手方面也是不错的，在合资的过程中，大家都是很开心的。

　　观点地产新媒体：展望未来10年，新鸿基地产在内地的发展有何打算？

　　邓维聪：先不说10年，未来5年，我们的任务还是非常艰巨的，我们未来5年要完成的是在上海完成ICC、滨江凯旋门等项目；苏州的三个项目还有南京的项目都要在未来五年内完成。

　　另外，从未来策略讲的话，新鸿基地产依然会偏重大的城市，例如上海、北京、广州、深圳，除非有很有潜力的二、三线城市。在大城市里面，我们的主力都是做市中心的商业、写字楼、公寓这些，但是我知道这是很难找的，但难找也要找。

　　观点地产新媒体：你们在拿地方面，是否有一个标准？

　　邓维聪：标准就是要好地。好的地当然价钱要高一点，不好的地当然就不买，滨江凯旋门当年我们是最高的标价。拿地方面新鸿基地产很谨慎，宁愿拿不到也不要把自己做跨。我们有个规定，借贷率是不能超过某个百分点。

　　在我看来，负债率为40-50%还是健康的，因为收租物业的占比也很大。不过，新鸿基地产规定的借贷率要比该数字低。

　　当市场出现变化，受到资金的制约，开发商容易在质量上有所下降，但我们很怕这样，因为会影响招牌。

　　观点地产新媒体：未来新鸿基地产是否会更多地偏重持有物业？

　　邓维聪：不是的，我们会在持有物业和出售物业之间取得一个较好的平衡，但还要看地方。