2011博鳌房地产论坛：专访北辰实业董事会郭川

　　观点地产新媒体：北辰实业的项目集中在北京和长沙，现在越来越多的开发商开始进入二三线城市，除了长沙外，公司还打算在哪些二三线城市拓展？选择地区有什么标准吗？

　　郭川：从社会发展角度看，2009年以来，国家为实现区域的协调发展，先后批准了长株潭、珠三角、海峡西岸等14个区域规划，数量超过此前30年的总和，同时还提出要进一步推进西部大开发、振兴东北地区等老工业基地和中部崛起三大区域战略。此外，在“十二五规划建议”中也明确要“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”，未来这些区域将在加快基础设施建设、加大财政转移支付力度等多项措施的作用下，逐步进入快速发展期，并为房地产行业提供巨大的发展空间。

　　从行业发展趋势看，“全国化发展”已经成为国内大型房地产企业在最大合理范围内比较机会成本、扩大市场机会、分散市场风险、实现可持续发展的必然选择。当下房地产市场，一线城市调控力度进一步加强，市场观望气氛明显，而在具有发展潜力的二、三线城市，交易仍然保持相对活跃，因此全国化市场布局有利于企业有效应对政策调控。

　　公司自2006年A股上市后，就确定了“立足北京，拓展京外”的全国化战略，长沙仅仅是公司按战略实施计划的第一步。未来，公司将根据土地储备的实际需求，在京内寻找投资机会的同时，积极观察宏观调控下二、三线城市房地产市场的变化和发展规律，择机增加土地储备，实现公司可持续发展。

　　观点地产新媒体：近日发改委发布通知，支持地方投融资平台公司和其他企业发行企业债进行保障房融资，您怎么看？北辰实业现在的保障房进展如何？未来将如何参与保障房的开发？

　　郭川：去年下半年开始，政府不断加快推进住房保障体系建设，加大保障房的建设力度。今年上半年，随着保障性住房建设全面展开，政府通过加大投资力度、增加土地供给以及加速施工进度等措施，进一步加强对保障性住房体系的建设力度。

　　针对保障房项目建设过程中的资金缺口，此次发改委发布的通知，其表像是通过支持建立地方投融资平台和鼓励企业发行企业债进行保障房融资，实质就是通过建立更加丰富的筹资渠道，进而以相对较低的资金成本，在帮助地方或企业筹集保障房建设资金的同时，提高资金使用效率，降低财务成本，从而提高保障房项目的收益水平。

　　对于北辰实业而言，公司早在2007年就已积极投身到保障房的开发建设领域。2007年8月，公司通过招标方式，取得了北京市朝阳区常营乡总建筑面积达44万平方米的双限房项目，2010年9月北辰福第项目如期实现业主的大规模入住，截至目前已为3541户中低收入家庭解决了实际住房问题。

　　作为一家大型国有控股房地产类上市公司，公司在发展过程中始终牢记作为一名企业公民应当肩负的社会责任，公司有能力也有义务承担起保障性住房的重任。目前公司已经具备了丰富的保障房项目开发建设经验，未来公司将密切关注保障房项目的投资机会，并根据各保障房项目的具体情况，在平衡好企业社会责任和股东利益的同时，积极参与保障性住房的建设。

　　观点地产新媒体：有观点认为，持续的宏观调控将使中国的房地产行业发展速度减缓，行业也势必会出现大洗牌，您认同这种说法吗？您认为北辰实业应当如何应对政策调控带来的影响？

　　郭川：近年来房价的持续非理性高涨，导致政府在短时间内连续出台了系列调控政策。从政策解读过程中不难发现，调控内容从对需求的抑制，到促进供给的增加，从大力供应保障性住房，到通过贷款政策调整而抑制投资、投机性需求，所有的宏观调控政策，其根本目的不是要降低中国房地产行业的发展速度，而是意在通过调整房地产商品供应结构，缓解市场供需矛盾，抑制房价涨幅过快，从而保证未来中国房地产市场的平稳健康发展。

　　经过数次宏观调控的“洗礼”，今天的房地产市场，准入门槛已经大幅提升，市场竞争日趋规范，以往房地产市场“以小博大，以无博有”的竞争时代已不复存在，提高自身产品打造能力和资本运营能力逐渐成为房企竞相追逐的目标。其中，产品打造能力决定企业的运营，资本运营能力决定扩张速度。这两个能力就好比企业发展的两个轮子，促使企业不断地发展和提高。

　　在产品打造方面，北辰实业一贯坚持为客户提供高性价比的产品，并始终将“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命融入项目的开发建设过程。公司坚持“诚信为本，品质为先”的理念，打造高性价比的建筑产品，使物业价值不断提升，并在产品打造过程中，根据自身物业种类丰富的特点，逐步形成了“物业开发+物业投资”的经营模式。事实证明，这种区别于纯房地产开发企业的“稳定+增长”的经营模式，有利于企业规避政策调控带来的风险，提高公司抗风险的能力。

　　在资本运营方面，北辰实业1997年发行H股，2006年相继发行A股和企业债券，2008年发行公司债券，多次资本市场的直接融资为公司经营规模的扩大、综合实力的提升打下了坚实的基础。作为国内目前唯一一家A+H股地产类上市公司，未来公司将充分利用两地上市和业务结构独特的优势，根据政策走向，积极探索包括REITs在内的多元化、多渠道融资模式，力争在房地产开发企业之间“资本运营”的竞争中取得先机。