商铺“返租”卷土重来 业内：回报风险高需谨慎

　　记者调查发现，七八年前的“返租”商铺如今多处于空置状态

　　业内人士：“返租”出售回报高风险也高，购买需谨慎

　　眼下，商业地产越来越火热，为快速回笼资金，商铺“返租”的营销方式也再次卷土重来。记者调查发现，而今并存两种现象：一方面是商铺“返租”潮正在热闹重演；另一方面，上一波“返租”潮遗留下来的商铺却仍在大量空置。

　　业内人士提醒，商铺的回报主要靠前期的定位和后期的经营情况，“返租”商铺一般定价比市场价偏高，高回报也存在着高风险，购房者购买时需谨慎。

　　热

　　商铺“返租”热潮重演

　　在楼市政策调控之下，住宅的销售形势不被看好，而商铺的销售却越来越红火，不少楼盘以“返租”的方式出售商铺，这是商铺“返租”潮继2003年~2004年之后的卷土重来。

　　日前，记者接到一条销售短信，称东城聚福豪苑商铺正在出售，有10%的年返租回报。记者前往踩盘，其销售人员告诉记者，自去年6月起该楼盘已将租给国美电器的负一楼和一楼分割成700多套商铺进行销售，每套的价格约为20万~40万元。

　　今年以来，开发商再次将租给百佳使用的二楼一半以上的位置分割销售，售后即“返租”，前十年的返租金为每年10%，即一套20万元左右的商铺，每月可收租金1000~2000元。

　　销售人员还向记者出示了一份合同，其中注明“返租10年”、“3年内开发商原价回购”等条款。该销售人员称，在签开发商的这份合同两个月后，将会到房管局再次签另外一份房管局提供的合同。

　　“返租”铺回报直接“惹人爱”

　　记者在采访中了解到，除了东城聚福豪苑外，还有东城中心重新翻修的“星玺”也在进行“返租”销售，据称购房者购买后有两至三年的返租期，返租期内年收益回报率为8%，但需一次性购买两至三个铺位。

　　此外，已更名为皮具鞋业批发中心的虎门名购城同样也采取了“返租”销售的方式，希望以此吸引更多的购房者。

　　“返租”商铺为什么能够在市场上重演？东莞瑞峰地产副总经理姚丽军分析说，一般来说，商铺要“养”三五年才有回报，而购买“返租”商铺，回报是直接的。所以对于投资客来说，其初期的收入得到了保障。而开发商也可以迅速把商铺销售出去，回笼资金。

　　冷

　　早期“返租”商铺多空置

　　商铺“返租”销售在东莞出现的时间很早，第一波的商铺“返租”潮出现在2003年~2004年，当时，东城世博广场、华南MALL和第一国际等多个楼盘都采用了“返租”销售商铺的形式。而今七八年时间过去，商铺“返租”期已经结束，这些“返租”商铺的情况如何呢？记者近日实地踩盘发现，大部分“返租”商铺空置率均较高，许多商场甚至唱起了“空城计”。

　　“返租”期内有钱收

　　“返租”期过就没了

　　第一国际商圈如今已经兴旺起来，但是其中仍然有大量的商铺空置着。在第一国际“返租”的自由港，记者就看到商铺大门紧锁，而自由港后面，也同样有大量内街商铺空置，门口贴满了各种招租启事。

　　业主刘先生告诉记者，他于2005年购买了第一国际商场自由港一个40多平方米的商铺，当时开发商承诺5年返租，刘先生也确实收了5年的租金，但是5年返租期结束后，刘先生的商铺却成了一个“空壳子”。

　　刘先生回忆说，2006年的时候，经营商曾经把商场部分商铺出租，但由于其招商不力，多数商铺空置，特别是“悬空”经营的夹层及二层商铺入不敷出，连日亏损，最后经营商只好将自由港的大门封上了。

　　刘先生说，在5年返租期内，虽然商铺长时间空置，但业主仍然能够收到租金，但返租期结束后，由于商铺没有租出去，业主就没有了租金收入。

　　刘先生还告诉记者，商铺打开门就要交物管费，如果业主要求自主招商，就要面临着招不到商却要交高额物管费的问题，这让他很为难，目前铺位只好“凉”在那里了。

　　其他几个看似热闹的“返租”商场也同样面临着商铺空置的问题。在东城世博广场，虽然海雅商场这边很热闹，但是旁边一幢楼却颇为冷清，二楼出租给永正购书中心，而在购书中心旁边，不少商铺则挂着招租的广告。一楼虽有一些商铺开门，却极少有消费者光顾。

　　记者在华南MALL也发现了同样的问题，这里除靠近SPAR的街铺较旺外，内街铺都相当冷清，不少商铺空置着。

　　业内人士提醒：

　　诱惑越大 风险越高

　　东莞瑞峰地产副总经理姚丽军认为，“返租”诱惑越大，风险越高。目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。

　　而曾经成功做过“返租”销售的东莞瑞峰置业，对于如何做好“返租”商铺也有自己的见解。姚丽军说，首先是项目地段的选择，地段要好，这个物业自身的价值是消费者所关注的，第二个是经营能力问题，这个物业到底是做什么的，有没有存在这种价值，都要考虑清楚，第三个要看回报率是多少，回报率至少要高过普通的产品，当然这有一定的风险存在。在三者的结合之下，“返租”商铺成功的可能性才会比较高。