三四线城市提升为房地产新引擎 发展或藏极大泡沫

　　上升势头明显快速发展更需警惕风险

　　当然，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积8731.63万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。

　　另一方面，三四线城市房地产开发投资额近3年增速均值接近35大中城市的2倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为35大中城市的2倍左右。三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城市同步，存在市场波动日益趋同的态势。

　　这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。

　　房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比重以及房地产投资增长率与GDP增速的比较情况来看，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明;另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓;二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。