限购末班车促楼市主动出击 东莞成交量量价齐升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月全市一手商品住宅网签面积约43.2万平方米，同比去年7月大幅增加一倍，环比今年6月略增1%;7月全市一手商品住宅网签均价约8586元/平方米，同比去年7月大幅上涨达30.6%，环比今年6月略涨5.0%.在趋紧的政策环境下，东莞成交量仍保持“量价齐升”，究其原因，如下：

　　一. 通货膨胀仍处高水平，楼市成为闲散资金重要出口，这一大势短期内无法逆转。

　　二. 7月12日“国五条”要求扩大二三线限购城市队伍，东莞再次推向风口浪尖。“限购末班车”促使开发商积极出货，市场呈现“跑得快”现象，需求得到一定激活，成交量受支撑。尤其东莞部分“限购嫌疑”区域，为防限购后陷入被动，加快了高端产品上市步伐。7月东莞高端产品成交突出，促成价格结构性上涨。

　　三. “广深限购，东莞不限”的格局使东莞部分区域广深客置业比重较高，东莞楼市成交量与价格得到支撑。

　　7月房价8586元，连续两月上涨，创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月一手住宅网签量保持6月份的42万平方米上下水平，虽然较4、5月份有所减少，但仍属可观水平。东莞楼市需求较稳定，一手住宅年度成交量正常发挥为480-520万平方米/年，即月度成交量维持在40万平方米上下，从2007-2011年55个度成交走势明显看到，东莞月度成交量基本以40万平方米为中轴线上下浮动。今年，在楼市淡月的7月仍可维持超40万平方米成交量，属超常发挥。7月房价达8586元/平方米，连续两月环比上涨，创历史最高，主要原因为高端盘拉高。

　　前7月房价触及“警界线”，东莞遭遇空前限购压力

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前7月全市一手住宅供应面积约284.3万平方米，同比增加约23%，较前两年有明显增加，创近三年最高，“供不应求”现象得到大幅缓解。但今年供应量仍然少于07年和08年同期。2011年前7月全市一手住宅网签面积约318.2万平方米，同比大幅增加55.4%;前7月全市一手住宅网签均价约8234元/平方米，同比大幅上涨18.3%.东莞市去年一手商品住宅官方均价为7600元，按今年8.5%房价涨幅控制目标，则为7600*(1+8.5%)=8240元/平方米，即前7月房价基本触及“警戒线”，在中央的高压下，东莞楼市遭遇空前的限购压力。8月东莞是否限购难以下定论，但至少可以预见， 8月后的东莞房产政策环境将趋紧，即使不限购，也将会有其它相关应对措施出台以保证不超年度房价“警戒线”。