东莞土地供应继续放量 “限购风”影响底价成交

　　7月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2011年7月，东莞土地供应继续放量，尤其是在樟木头樟洋社区五宗商住用地集中挂牌，以及长安宵边东门路商住用地再度上市，挣足了业界的眼球，市场关注度高涨，但最后的结果却是天壤之别，其中樟木头五宗商住地块惨遭流拍，究其原因开发体量庞大，支付门槛过高，市场不确定因素增多等不可忽视;与此同时，万达地产拿下长安东门路地块，布局东莞一事终于尘埃落定，成为整个7月份土地市场唯一的亮点，此举将给东莞商业地产市场带来变革。本月所有成交地块，没有任何一宗进入现场多方竞价的环节。在接下来的8月份，东莞商住用地扎堆上市，然而东莞楼市内外部环境已经悄然发生变化，此前国务院提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，楼市诸多不确定因素增加，一旦8月底新的限购名单出炉，势必对土地市场造成负面影响，诚然限购预期会影响土地市场的整体参与度，预计大部分地块仍能延续底价成交为主的市场基调，但也不能排除南城西平片区绿色路地块、寮步石步社区地块、大朗大井头地块地块偶有多轮竞价。

　　一、7月全国住宅土地市场有所回升，但底价成交、溢价率偏低情况难以扭转。

　　7月一线城市住宅土地供需、价格一览：

　　北京：土地市场国企仍然成为主角。

　　7月，北京国企再次成为土地市场的赢家，北京首开、北京金隅和北京丰科建三家国企赢得4地块，总价超过34亿元人民币，其中两块位于通州区宋庄镇，均被首开集团收入囊中，可建建筑面积合计20.4万㎡，根据首开报价计算，两地块楼面价约7000元/㎡。

　　上海：住宅土地市场底价成交为主流。

　　7月，位于上海青浦区的华新镇新府中路东侧地块进入出让，宝龙集团旗下的上海瑞龙投资管理有限公司，以9.95亿元底价摘得该地块，折合楼板价3750元/㎡。此前，朱家角镇邱家港西侧A4地块，被上海久青房地产开发经营有限公司，以总价8.26亿元摘得，溢价率1.5%。此外，另一幅含有住宅比例的地块朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块，14日也以底价成功交易，7月至少有三幅含住宅比例的地块以底价或低溢价成交。

　　深圳：顺利成交五宗保障性安居地块。

　　7月，深圳有五宗地块经拍卖成功出让，其中四宗地块位于深圳宝安区，一宗地块位于深圳龙岗区，土地用途均为保障性居住用地。其中，深圳招商房地产有限公司以2.53亿元的价格，宝安区观澜街道地块土地面积4.95万㎡，楼面地价1603元/㎡。另外，深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司竞得，龙岗区坪地街道地块，土地面积3.52万㎡，成交价为6784万元，楼面地价642元/㎡;深圳市新生辉投资有限公司竞得，观澜街道另一占地面积为3.32万㎡，成交价为8899万元，楼面地价766元/㎡。

　　全国土地政策扫描：财政部、住建部明确要求土地出让收入10%用于保障房建设。

　　近日，财政部、住建部联合发布《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，通知中对于各地政府土地出让收益分配作出明确要求，规定“各地按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。”

　　这对下半年迎来保障房开工集中期的地方政府而言，算是十分明确的指引，但实际落实情况如何仍然有待观察，毕竟保障性住房的资金缺口长期存在，从2010年全国保障性支出占土地总收入的比例仅为1.59%就可见一斑，所以保障性住房的资金缺口，在短期之内还难以得到根本扭转。

　　二、7月东莞土地供应保持高位，樟木头、长安大型商住用地挂牌上市。

　　土地挂牌量保持高位，长安大型商住地第二次挂牌。

　　2011年7月东莞市国土资源局挂牌上市19宗土地，总面积84.67万㎡，环比增加35.49%，同比增加242.80%，其中商住用地10宗，占地57.67万㎡，环比增加178.39%，同比增加474.96%;7宗工业用地，占地25.34万㎡;1宗酒店商业用地，占地0.99万㎡;1宗加气站用地，占地0.66万㎡;本月供应量保持高位，特别是长安宵边社区大型商住地第二次上市挂牌，此外樟木头镇樟洋社区5宗商住用地的供应也引来不少关注。

　　2011年7月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　三、7月东莞土地市场平淡之中有惊喜，万达地产布局东莞尘埃落定。

　　2011年7月东莞市成交12宗土地，成交面积为38.54万㎡，环比减少59.63%，同比减少48.41%，成交金额10.86亿元，同比增加61.27%;其中商住用地成交3宗，成交面积16.01万㎡，环比减少63.13%，同比减少8.32%;成交金额9.762亿元，环比减少52.80%，同比增加48.25%。与上月商住用地频繁成交相比，本月商住用地虽然成交宗数较少，也并没有出现预期的激烈画面，都是开发商报价直接成交，其中长安宵边社区的大型商住地被万达地产以6.907亿元收入囊中;此外，樟木头樟洋社区商住地块，以及寮步坑口社区酒店地块，接连遭遇流拍，给土地市场蒙上一层阴影。

　　2011年7月商住用地成交一览：

　　2011年7月流拍土地一览：

　　樟木头地块流拍：

　　樟木头镇樟洋社区5宗地块，总占地面积33.28万㎡，容积率仅为1.2-2.0，位于贯穿该镇的广深铁路、樟木头大道一旁，交通十分便利，往南可途经塘厦到达深圳，但仍然难逃流拍的厄运。

　　究其原因，其一，虽然其楼面起拍价仅为1000多元/㎡，但该5幅地块总价达到5.1亿元,实在让不少开发商有心无力、望而却步，尤其是在目前进入楼市淡季，市场上不少楼盘出货明显乏力，资金回笼缓慢，与此同时，银行贷款大门又紧紧关闭的内外夹击之下，开发商已经无暇顾及土地市场的风吹草动。

　　其二， 该5幅地块可建建筑面积达到46.54万㎡，面对如此大的商住体量，不能不让人产生一丝担忧情绪，尤其是樟木头楼市一、二手发展极不均衡，即使以楼市热闹的2010年来计算，樟木头一手住宅仅仅成交了约15万㎡，未来仅这一个潜在地块就够3年的市场吸纳量了，何况樟木头是一个以二手市场为主导，并且具有明显价格优势的市场。

　　其三，近期“限购”风潮面临升级加码，再次成为舆论关注焦点，国务院常务会议明确提出已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，甚至住建部或已启动草拟二三线城市“限购”名单。如此一来曾经逐渐被市场淡忘的限购预期，再度让东莞楼市下半年甚至更长时间的发展趋势，产生更多变数，在这样的一个敏感时期，诸多不确定因素的增加，让即使有资金实力、有快速扩张意愿的部分品牌开发商也要深入权衡。

　　四、近期土地市场底价成交为主流，现场竞价场面消失多时。

　　1、汇益地产轻松拿下凤岗东深路地块。

　　编号2011G059的凤岗镇东深路塘沥村，占地面积1.97万㎡，最高容积率为2.5，位于该镇中心成熟片区，靠近园龙山公园、沃尔玛商业广场，交通便利配套完善，可快捷到达深圳平湖，但由于现场无人继续竞价，最终被东莞市汇益房地产开发有限公司以6950万元的总价一举摘下，折合楼面地价1407元/㎡，这一地块可谓“地美价廉”，其价格不但远低于今年3月份东莞时珍医药有限公司拿下的三联村昌盛北路地块的4045元/㎡，甚至还低于2006年1月三正地产拿下卧龙山后期开发地块的1671元/㎡。

　　一直以来凤岗房地产市场凭借优越的地理位置，长期的价格低洼，成为对接深圳客户投资需求外溢的重要窗口，不少楼盘深圳客的身影十分活跃，特别是卧龙山花园、祥利上城、金桂华府等等，其洋房价格远远低于龙岗中心城、平湖等区域，成为吸引深圳客的重要因素。况且自从7月11日深圳开始实施二手房过户按评估价征税之后，势必造成买卖双方交易成本的大幅增加，不少买家转而投向一手房市场，但是目前深圳一手房市场供应持续偏紧，短期之内恐怕难有改观，即使有部分受限价的楼盘调低开盘价入市，但供应数量十分有限、供不应求，普通购房者也很难抢到既合心意，而又能承担得起的房子，所以价格相对便宜的凤岗楼市成为一个不错的选择。

　　此外，深圳第26届大运会举行在即，也将再次引爆大运新城的炒作，将是凤岗在售楼盘一个绝好的营销噱头，正式由于这些方方面面的利好，今年凤岗是东莞销售压力最小的区域之一，一经开盘都取得非常不错的销售率，纵上所述，东莞市汇益房地产开发有限公司以不到1500元/㎡的楼面地价拿下该地块，实属十分超值“地美价廉”。

　　2、下半年合作开发增多，伏嘉物业“联手”中天力通开发厚街大迳社区地块。

　　编号2011G061的厚街镇大迳社区地块，占地面积5.18万㎡，最高容积率为2.0，起拍总价达到2.16亿元，位于山水资源优越的横岗湖畔。由于拍卖现场的只有东莞伏嘉物业投资有限公司一家开发商报价，最后被其以底价收归门下，折合楼面地价2086元/㎡。

　　据悉，该地块将由伏嘉物业与中天力通合作开发，不难发现，下半年东莞土地市场不时有较为优质的地块浮出水面，但由于楼市转淡、开发商资金回笼受阻，面对较好的地块时，开发商希望通过战略合作开发，一方面可以填补拿地的资金缺口，分担潜在风险;另一方面，又可以充分调动双方的优质资源，为后期的开发运营增加筹码。

　　3、万达地产首次入莞布局长安，东莞商业地产迎来变革。

　　编号2011G042的长安镇宵边社区地块，占地面积8.85万㎡，最高容积率为3.0，位于该镇107国道边，周边配套成熟，是一块极具开发价值的优质地块，但5月份曾经因为文件的纰漏，出现意外的流拍，此次第二次拿出来拍卖，最终被大连万达商业地产股份有限公司以6.907亿元据为己有，折合楼面地价2600元/㎡。

　　至此，长安房地产市场经过多年的迅速发展，品牌开发商逐渐聚集，最早进入的是信义地产、中正地产，它们代表外来开发商进入长安挖掘“第一桶金”，并且名利双收;2010年，长安蓬勃的楼市再次吸引万科地产进入长青路商圈，开发东莞万科首个城市综合体项目;2011年7月，全国商业地产领军企业的万达地产进入长安，不但长安区域之内，甚至东莞的商业地产市场都将产生变革，万达地产将带来成熟的运营机制，促进商业发展模式成熟，并且商业的成熟又可“反哺”住宅市场，从而达到一个片区发展的价值最大化。

　　五、8月限购预期对土地市场形成负面影响，预计底价成交成为市场基调。

　　截止7月29日，根据市国土局的公告显示，8月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到15宗，总面积接近50万㎡;其中商住用地7宗，合计面积27.35万㎡;商业用地2宗，占地面积1.89万㎡，其余的均为工业用地。进入8月份，东莞继续大幅供应商住用地，然而东莞楼市内外部环境已经悄然发生变化，此前国务院提出已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施，楼市诸多不确定因素的增加，一旦8、9月份新的限购名单有可能出炉，势必对土地市场造成负面影响，所以限购预期会影响土地市场的整体参与度，部分地块可能延续7月底价成交为主的市场基调，但南城西平片区绿色路地块、寮步石步社区地块、大朗大井头地块等热点片区地块，可能仍然赢得部分急需土地的开发商青睐。

　　8月挂牌交易的商住、商务用地一览：